学知律苑：经济适用房能不能买？ 作者：郑学知律师     时间：2016-10-14    来源：学知律苑

       有些急于买房的购房者，但财力有限，会考虑购买经济适用房，而该房源按照法律和政策规定只有满5年才能交易，但有些经济适用房即使未满5年，由于价格比同类型房源便宜不少，依然很有诱惑力。这样的房源能不能入手呢？

       一般经适房怎么交易？

     《武汉经济适用房最新政策法规办法》规定，经济适用住房在取得房屋所有权证和土地使用证5年后，方可上市交易。5年内购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由市住房保障管理部门按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。

      购买经济适用住房满5年，购房人可转让经济适用住房，但应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等价款。购房人转让经济适用住房，政府可优先回购。购房人向政府交纳土地收益等价款后，可以取得完全产权。

      经适房交易时应关注土地性质

经适房在交易时，最重要的是土地出让金问题。根据《武汉市经济适用住房管理办法》，经济适用住房购房人拥有有限产权，土地性质为“划拨土地”，与一般商品房的“出让土地”不同。《规定》中明确，市民交易经适房时，按照相关规定缴纳土地收益金，土地使用权可保留“划拨”。若交易双方愿意将“划拨用地”变更为“出让土地”的，按照该房屋市场价格与房屋原购置价格价差70%的标准补交土地出让金，土地使用权变更为“出让”。

       也就是说，交易时如果买卖双方不变更土地性质，仍旧维持“划拨”属性，那么经适房交易流程和税费跟普通二手房交易相同。另外，土地性质为“划拨”的房屋，交易时有一项土地收益金，按地段等级收费标准×土地分摊面积收取。目前武汉市区土地等级分九级，一级最高，为不到200元，四五级在100元以下；土地分摊面积一般100平方米的房子只分摊几个平方米，所以算下来也只几百元钱。

      如果交易时，将该经适房的土地性质由“划拨”改为“出让”，则要按跟房屋的市场价格与房屋原购买价格之差的七成补交土地出让金，土地出让年限不超过70年，房主出售经适房的只能获得30%的增值收益，增值部分的70%应上缴国家。经适房的用地属划拨性质，没有经过国有土地出让，这样才能确保经适房单价低于商品房，收取买卖差价充当土地出让金，就是相当于将经适房用地性质转成出让土地。

       而对于签合同不满5年的确需转让经适房的，由政府按照原价并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。即便是满5年上市交易的，政府也享有优先回购权。

也就是说，即使房主确实打算出售，这套房源目前也无法完成过户。购房者如果选择先付款等满足5年的要求后延迟过户，这样的风险还是不能完全避免的。

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