学知律苑：房贷政策调控首付增加致使违约，购房者该如何应对？ 作者：郑学知律师     时间：2016-10-10    来源：互联网

 不久前与开发商签订了认购协议，当时约定付款方式为银行按揭，但过了一个国庆小长假，楼市新政一出，首套房购买者需交纳首付款比原来高，二套房购买者需交纳的首付比原来要更高，致使许多购房者首付如今首付资金不够，心里打算着要去找开发商提出退房要回定金，但开发商是否会同意吗？不少购房者心里在犯嘀咕，出现这种情况，定金是否应该返还？

  笔者郑学知，是一位多元但更专注房地产方面法律的律师，现执业于北京盈科（武汉）律师事务所，在国庆节后第一个工作日就接到购房者的多起咨询，咨询者来求助于郑律师：刚交定金就出楼市新政 ，现在无力支付首付款致违该怎么办？认购协议或者房屋买卖合同能解除吗？定金可以要求开发商退回来吗？

 取一咨询案例：来访的赵先生是在武汉工作的年轻人，工作收入稳定但无积累，按照调控前首付仅需20%，刚刚够支付自己看上的一套房的首付，9月下旬他在汉阳某楼盘的售楼部签订了认购协议，赵先生认购房总价148万，并支付定金10万元，购房订单写明付款方式需房贷支付。10月4日销售人员联系赵先生说，武汉市政府刚出台了新政，非本市户口首套房首付至少要25%，赵先生心里一算，狠下心拉下脸把自己能联系的亲戚朋友找一圈下来，这多出的五个点的首付算是勉强过关。10月6日，中国人民银行武汉分行又发文，根据该红头文件关于进一步加强住房信贷政策管理的通知：武汉中心城区包含汉阳在内的在武汉市内无住房购房者购买首套住房申请商业性个人住房贷款的，最低首付比例为30%。武汉楼市房贷政策再次调控，首付比例再次加码，赵先生这回真的是无法可想无钱可筹。他想退房并要回10万元定金（10万元，对于年轻的赵先生来说可是他一年的薪水），赵先生致电开发商说了自己情况和要求，可开发商那边不同意要求按照合同执行。　

 类似赵先生一样遭遇的遇到限购限贷烦恼的朋友应该会有很多，接下来因为政策变动房地产交易市场短期内应该会爆发一波违约潮，为此笔者连夜查阅不少资料，以求正解。经查询北京、浙江高院等地的指导意见以及最高院民一庭意见，关于限购导致首付款提高等问题的解答，住房限购政策在性质上具有公共政策的性质，确实会对房屋买卖合同能否继续履行造成重大影响。对于合同订立后由于住房限购政策的实施致使买受人无法办理房屋过户登记的，属于因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现，当事人要求解除合同的，除合同另有约定外，一般应予支持。

 根据以上最高院民一庭的意见和北京、浙江等高院指导意见，赵先生要求的解除合同、退回定金是可以得到支持的。同时笔者听到一些不同的声音：贷款政策的调整不属于不可抗力，需要买房人自筹资金解决首付提高的问题，如果有买房人无法付清首付款，导致合同无效，只能由买房人承担违约责任。根据“不可抗力”需具备三个特点，即不能预见、不可避免、不能克服，武汉市这次楼市调控之前在全国其它地方楼市屡出调控政策，武汉市这次调控应该是能预见到，所以购房者要求的解除合同、退回定金，没门！

 究竟是哪一样？购房者以新政为由要求解除合同，定金是否应当退还？笔者的意见：新政首付提高并非买受人原因，导致购房人无力承受增加的首付款不能履行认购协议，购房者有权解除合约拿回定金。住房限购限贷政策在性质上具有公共政策的性质，是情势变更、是不可抗力，要求解除合同返还定金具是有法律依据的。分别为：

  一，适用情势变更原则。是指合同依法有效成立后，全面履行前，因不可归责于当事人的原因，使合同赖以成立的基础或环境发生当事人预料不到的重大变化，若继续维持合同的原有效力则显失公平，受不利影响的一方当事人有权请求法院或仲裁机构变更或解除合同的法律制度。

 二、适用不可抗力之因政府行为免责 。不可抗力是指合同订立时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。包括自然灾害、如台风、地震、洪水、冰雹；政府行为，如征收、征用；社会异常事件，如罢工、骚乱三方面。此处楼市调控行为是政府行为，属于不可抗力。

  三、除了这些《民法通则》里原则性规定之外，司法解释以及部分省高院出台的意见能够支持赵先生的诉求的。采之一二，不一一列举：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”北京高院《关于妥善处理涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件若干问题的会议纪要》第二条、第三条：住房限购政策在性质上具有公共政策的性质，不宜认定为《合同法》第117条规定的“不可抗力”。对于合同订立后由于住房限购政策的实施致使买受人无法办理过户登记的，属于因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现，当事人要求解除合同的，除合同另有约定外，一般应予支持。出卖人应当将收受的购房款或定金返还给买受人；当事人一方要求要求另一方承担违约责任或适用定金罚则的，不予支持。浙江高院《关于审理受房地产市场调控政策影响的房屋买卖合同纠纷案件的若干意见（试行）》第二条：纯粹因受限贷、限购、禁购等调控政策的直接影响，合同确实无法继续履行的，不属于“不可抗力”，一般应认定属于《解释》第四条、第二十三条规定的“不可归责于当事人双方的事由”。当事人据此请求解除合同的，可予以支持，但当事人另有约定的除外。

 所以遇到限购限贷担心自己会违约损失定金的朋友们，不必过分烦恼滴！确实如赵先生一样情况，去跟开发商协商解除合同，要求返还定金，万一协商不行，诉讼或者仲裁，法律是支持你的！本律师此意见仅针对如文中赵先生那样的购房者而言的，对于有支付能力的只是借机恶意违约同志就自动屏蔽了，法律的空子即使你钻了，我也表示鄙视一下，毕竟做人应当讲诚信，合同应被信守！ 

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