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郑学知律师，现执业于北京盈科(武汉)律师事务所，武汉大学法学专业，中国民主同盟盟员，担任武汉黄冈商会法律顾问及法商专业委员会秘书长职务、湖北省人力资源和社会保障厅劳动人事争议调解委员会调解员、长江影视文化节顾问... 详细>>
律师姓名：郑学知律师
手机号码：18086101715
邮箱地址：18086101715@163.com
执业证号：14201201410912573
执业律所：北京盈科(武汉)律师事务所
联系地址：湖北省武汉市武昌区武珞路421号帝斯曼国际中心28-30A层
大部分购房者并不清楚自己在武汉能否买房或能贷款多少，这里整理出在武汉买房实际执行的限购及贷款政策供大家参考，并实时更新，希望对您有用。
武汉限购区域
七大主城区+光谷+沌口+东湖
能否购买、商贷及组合贷款首付成数、利率折扣
（ps：已有房屋套数或贷款笔数需以家庭为单位计算）
户籍 | 情况说明 | 首付比例 | 利率折扣（商贷基准4.9；公积金基准3.25） |
| 武汉市 | 在武汉市无住宅并且在全国都没有正在偿还的住房按揭贷款。 | 25% | 商贷基准9折4.41；公积金基准3.25 |
情况一：在武汉市有一套住宅，在全国无正在偿还的住宅按揭贷款 情况二：在武汉市无住宅，在全国有一套正在偿还的住宅按揭贷款 情况三：在武汉市有一套住宅，在全国范围内有一套正在偿还的住宅按揭贷款 | 50% | 商贷基准1.1倍5.3；公积金基准1.1倍3.58 | |
在武汉市有两套及两套以上住宅或在全国有两套正在偿还的住宅按揭贷款 | 100% | 还好，不差钱的至少还能买 | |
非武汉市 | 在武汉市无住宅并且在全国都没有正在偿还的住房按揭贷款 | 25% | 商贷基准9折4.41；公积金基准3.25 |
情况一：在武汉市有一套住宅 | 100% | ||
情况二：在武汉市无住宅，在全国有两套及两套以上正在偿还的住宅按揭贷款 | |||
在武汉市无住宅，在全国有一套正在偿还的住宅按揭贷款 | 50% | 商贷基准1.1倍5.39公积金基准1.1倍3.58 | |
在武汉市有2套及2套以上住宅 | 买不了 | 不是付多少的问题，是根本就不能买 |
商业贷款相关问题
贷款年限：
男士贷款到65岁，女士贷款到60岁，部分银行执行的是男女都可以贷款到70岁，贷款年限最长30年
贷款方式：
本息还款法：每个月都还一样的数
本金还款法：第一个月还款最多，然后逐月递减
两种还款法，各有利弊，希望将月供降到最低的推荐本息，希望少还利息的推荐本金（少还利息我更推荐缩短贷款年限）
提前还款：
可以随时向银行申请提前还款（某些银行有时间限制，例如必须还满6个月等），提前还款金额以万元为单位的整数倍，
还款后可选择月供不变缩短贷款年限，或月供降低贷款年限不变，提前还款不收取任何费用。
公积金组合贷款相关问题
我能使用公积金贷款吗？
必须满足以下所有条件才能使用公积金贷款
1、必须是武汉本地的公积金（例外：长沙，合肥，南昌，湖北省内其他城市交的公积金，如果你的户口是武汉市的可以申请异地公积金贷款购房，但这个手续需要自己去办）
2、没有使用武汉公积金贷过款或只使用过一次且贷款金额未超过50万
3、公积金账户开户超过180天（6个月）且按月连续缴存时间满6个月
4、在武汉无住宅或只有一套住宅且住宅面积低于144㎡
5、第二次使用公积金，首次公积金贷款购房面积不得高于144㎡
6、无尚未还清的公积金贷款（正在贷还贷个鬼）
公积金最多能贷多少钱？
首次使用公积金贷款，最高贷款金额为50万
第二次使用公积金贷款，最高贷款金额等于50万减去第一次公积金贷款金额
我的公积金能贷多少钱？
（不想算公式可以找对应楼盘置业顾问帮找银行进行公积金试算）
公式1：个人缴交金额/个人缴交比例×0.35×12×贷款年限
公式2：个人公积金账户余额×20×公积金缴交年限系数
公积金年限系数对照表
| 半年-1年 | 1年-2年 | 2年-3年 | 3年-5年 | 5年以上 |
| 0.5 | 0.8 | 1 | 1.2 | 1.5 |
公式1和公式2得出的结果对比取最小值就是你公积金可以贷款的金额
我想用公积金账户中的余额还月供可以吗？
可以的，需向公积金缴存银行申请公积金逐月划扣，这样每月公积金贷款的月供会自动从公积金账户余额中扣除 （实现一段时间公积金0月供）
我的公积金账户里余额很多，如何使用？
此套房使用公积金贷款的
1、纯公积金贷款购房的可以向贷款银行申请逐年划扣，也就是每年用公积金账户中的钱提前归还本金。
2、首套住房申请了公积金组合贷款的，在未签订委托划扣的情况下，可以在6个月后一次性提取公积金账户中的余额用于偿还商贷本金(提取金额不能超过商贷本金总额)，以后每年提取一次。（组合贷款中最省利息的办法）
此套房不使用公积金贷款的
1、未使用公积金贷款且未提取过账户余额，本次使用商业贷款购房，可以提取公积金账户中的余额来支付首付款（理论上可实现0首付购房），但实际过程中，因为公积金账户余额冲抵首付是需要和开发商签订完毕购房合同并且在房地局备案的，这意味着开发商没有收到任何钱就把房子给你了，这对于开发商来说是有风险的，所以95%的开发商是不这样和你玩的，都是需要你用自己的钱支付最低首付款后再签订合同，然后你再去办理公积金余额提取来增加首付。（ps：这种方式公积金账户中的余额是直接打给开发商的，不会经过你的手）
2、不使用公积金贷款的首套房在交房后凭房屋两证（现在两证合一了）可提取公积金账户余额，每三年一次，最多可提取房屋总价的70%-100% ；不使用公积金贷款的二套房凭两证每三年提取一次，累计提取总金额为=（144平方米-首套住房面积）×二套房购房单价 。
商贷转公积金贷款
在取得所购房屋两证后，可以找贷款银行申请商转公，只能转为纯公积金贷款，意思也就是所欠金额全转，不支持转为组合贷款。（银行不太愿意办理此类业务，因为影响银行的收入，但还是提供办理通道，手续会复杂点，但可以办）
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