二手房买卖中疑难法律问题及裁判规则（五） 作者：未知     时间：2016-10-10    来源：互联网

13.精神病人的卖房效力

精神病人等无民事行为能力或限制民事行为能力人与他人签订房屋买卖合同进行房屋交易的民事行为，未征得其法定代理人的同意或事后追认，该民事行为无效。

【相关法律风险提示】

【65】虽然出售房屋的出卖人与产权证上的房屋产权人一致，出售价格也相对合理，但若卖房人为限制民事行为能力人或无民事行为能力人，买卖合同效力依然受到影响，乃至无效。故，即使是一宗看上去很正常的买卖，也要尽可能对出卖人精神状态有所判断和做必要的背景调查，对于出卖人明显存在精神疾病的，有必要取得其法定代理人或近亲属对交易行为的书面确认。

【66】虽然房屋买卖合同的签订再正常不过：买卖双方主体具备交易资格、无其他违法行为，交付了房款并办理了过户，但因前手的买卖合同瑕疵，即便所有的交易均办理登记手续，但在最初的产权人出卖房屋并过户后，因其无民事行为能力或限制民事行为能力，最后取得房屋的登记产权人，依善意、依合法成立的房屋买卖合同要求该民事行为能力欠缺之人腾退房屋，依然存在不能获得法院支持的风险。原因在于法律和情理的两难。故，买受人对交易房屋居住现状及居住人身份、与该房屋关系的了解成为必要。

【67】签订房屋买卖合同因主体资格不适导致无效后，受让人将房屋另行转给善意第三人，第三人因获取房屋所有权或使用权目的不能实现的，受让人并不因其与第三人的善意取得而免于承担违约责任。

【68】购房合同的发票和装修房屋的票据应长时间留存，不仅是作为房屋所有权的证明，且在嗣后合同因各种原因导致无效主张经济损失时，可作为凭据。

【69】买卖合同一方主体的民事行为能力直接影响合同效力。就以往的行为能力鉴定，应当提供过去一段时间内的就诊治疗情况。如不能证明签约当时的行为能力，仅以现时的鉴定结论，有可能难以获得法院作出买卖合同无效认定。

14.未成年房主卖房程序

未成年人作为房屋所有权人未经其法定代理人同意或事后追认，与他人签订房屋买卖合同进行房屋交易的，该合同无效。

【相关法律风险提示】

【70】虽然未成年人的法定代理人可代未成年人为民事行为，但未成年人作为房屋共有人的出卖合同，买受人依然需要在合同签订和履行中对代理权的合法性尽到审核义务，对未成年人一方的法定代理人与委托代理人权源均需注意。

【71】与未成年人签订房屋买卖合同，应有其法定代理人在场并在合同上作为当事人一方签字。

【72】未成年人作为非登记在册的房屋共有人，虽依继承或依约定享有房屋所有权，但买受人仍可依善意取得其房屋。

15.境外人士购房之程序

境外机构或个人违反建设部等六部委共同下发的《建设部、商务部、国家发展和改革委员会等关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，及国务院《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》关于限购规定，并不必然导致合同无效。但因违反上述政策或行政规章，导致买受人取得系争房屋产权的合同目的无法达到，在合同无法实际履行的情况下，买受人有权要求解除合同。

【相关法律风险提示】

【73】以外籍身份购房违反相关规定主张合同无效，因非属违反法律或行政法规强制性规定，通常难获法院支持，相应地主张无效返还定金或购房款亦不会被支持。

【74】房产中介为规避责任，在明知买受人的境外身份不符合购房条件仍提供居间服务，即便签署“境外个人购房承诺”等免责声明，对合同不能履行的后果仍应承担相应责任。

【75】当事人行为在嗣后出台的法律法规中属于禁止性范围，但因行为在前，立法在后，先前行为并不因嗣后法律规定而无效。相关规定对境外人士购房居住年限及购房用途的予以限定，但限定日之前签订的房屋买卖合同并不成为约束对象。

16.约定不明与合同解释

二手房买卖合同双方当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。

【相关法律风险提示】

【76】二手房买卖过程中，对于办证、交房等履行步骤不仅在合同中要有提及，还要有明确的期日约定，否则因履行期限及方式不明导致合同争议，被认为合同存在重大条款约定不明的事实，且事后双方无法达成一致，无继续履行的可能性而解除合同，即使对于已交定金一方，亦不适用定金罚则。

【77】对于负有付款和办证同时履行义务的双方而言，卖方不履行交房、办证义务，如买方不通过提存或其他适当方式履行己方合同义务，可能亦会被法院认定未履行义务。

【78】房屋买卖合同买卖双方各持的一份文本应核对一致，对空栏部分的填写或涂销亦应保持一致，以免发生事后两份合同不同条款存在争议的情形。

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