二手房买卖中疑难法律问题及裁判规则（四） 作者：未知     时间：2016-10-10    来源：互联网

9.合同签订真实性判定

在二手房买卖合同各方当事人对口头合同效力或合同成立与否存在争议时，法官应依法定程序，全面、客观地审核证据，依据法律规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断。

【相关法律风险提示】

【47】房屋买卖合同应采用书面形式，因引发争议点多，口头约定如无证据支持，极易导致合同无法履行，且责任无法分清。同时，当事人应在合同尾部签名或捺印、盖章，能本人签名的，应尽量让当事人本人在合同最后签名栏签名，以免当事人或其法定代理人对合同真实性提出异议时，有充分的事实依据。

【48】通常认为合同当事人签名在真实性方面较名章更有说服力，在当事人否认自己提供名章或名章虚假的情况下，如有其他证据支持，可以推翻；相反，在对方否认名章真实性，但结合其他相关事实，可认定合同签署的真实性。故合同签名栏应尽量避免加盖名章来代替签名，签名伪造较之印章作假，能鉴定出来的可能性相对较大。

【49】在房屋产权人已去世，继承人身份不确定、房屋权属不清晰的房屋买卖合同，应查实共有情况后，由全体共有人或其代理人作为合同当事人一方签字，尽力避免无权处分情形发生。

【50】房屋买卖合同签订后，权利人应及时办理过户，存在过户办理障碍时，应及时通过法律途径主张权利，以免日久生变。

【51】以房屋冲抵欠款，通过签订房屋买卖协议，欠款充当定金的做法，为避免将来被认定违背他人真实意思表示或乘人之危之嫌，最好签订书面房屋买卖合同，并有见证人签名捺印。

【52】依现行物权登记制度，买卖房屋行为并不依凭房产证是否办理更名登记确认其效力，是否办理更名登记，是合同的履行行为。

【53】合同因欺诈或乘人之危可诉请撤销，但要注意撤销期限1年的限制，同时，举证前述两种无效或撤销情形之存在，实践中如无充分证据，基本上难被支持。

10.购房合同的性质判定

当合同名称与合同内容不符时，应以合同最终实现的目的来认定合同的性质。

【相关法律风险提示】

【54】为贷款目的抵押或出卖房屋并不为法律所禁止，但以虚假房屋买卖合同骗取银行贷款，符合《合同法》和《民法通则》规定的“以合法形式掩盖非法目的”情形，会导致合同无效甚至承担刑事责任的后果。

【55】借名或借房（抵押担保）为他人贷款提供便利，在实际用资人无法偿贷时，出借人作为合同相对人，负有直接清偿义务。

【56】我国物权制度中并无让与担保制度，学理上通说认为应归于非典型担保的“类物权”，由于涉及到对物权法定原则的遵循，所谓让与担保只能以债权的性质存在。但其仍属于合法的民事权利，仍要受到《民法通则》、《合同法》等民事实体法的保护。房屋买卖合同签订后，虽已办过户手续，但卖方为回赎房屋设定限制出售条款，符合让与担保的法律特征，亦有可能会被认定为名为房屋买卖实为借贷。

【57】以抵押借款方式成立房屋买卖合同关系，易导致法律关系上的争议，应尽量避免买卖双方义务履行的模棱两可表述或设计。因决定合同的本质是当事人的意思表示，而非合同形式，合同性质的重新确认只能通过合同解释而非合同解除进行。为借贷目的而拟定房屋买卖合同，为避免名实不副导致合同效力之争，应尽量回避“流押”、“投资回报”字眼，并最好办理过户，将回赎条款设定为买卖合同的所附条件。

【58】在《合同法》实施前，机关团体未经批准购买私房，为《城市私有房屋管理条例》严格禁止，但其效力在《合同法》实施后得到补正。过户手续的办理仍有促成履行的必要。

【59】以长期租赁的形式实现买卖合同的目的，存在产权未过户的最大风险，买受人应对此有充分估量。

11.购房尾款的支付时间

二手房买卖合同当事人对付款和交房约定有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝对方相应的履行要求。

【相关法律风险提示】

【60】通常二手房买卖合同约定尾款在交房时或办理过户手续时支付，虽可能在同一天发生，但亦存在先后顺序。一旦较真，谁先谁后，就易成为任何一方的借口，导致纠纷产生。为防止此种情形出现，当事双方应对具体交房通知的时间、方式以及交房后尾款支付方式、因房屋质量等问题导致交接出现困阻后的补救方案进行明确约定。

【61】房屋对房款或定金交付有明确日期约定的，主张在该日期已履行付款义务的买方应承担举证责任。对于明确约定支付定金后入住的，对于未支付定金而入住的，双方应有书面说明。

【62】争议条款：①在未具体约定过户日期情形下，“余款过户前两天交付”的约定极易混淆事实。②“买方拿到产权证复印件同时付清余款”，对买方而言，应明确为变更后的产权证；对卖方而言，应注意该条款通常会被理解为先办下过户手续，而买受人的付款义务在后。③“除银行贷款以外的款项待房产证过户完毕后付清”，“其他款项”是否指“工本费、律师费、保险费”，是否包括“房屋尾款”，容易产生争议。④“卖方在收齐买方楼款时交税过户”，卖方的过户递件手续须先行情形，卖方以收全款抗辩理据不足。

12.房屋相关费用的结清

二手房买卖合同当事人对房屋交接前涉及该房屋的物业、暖气、水电、煤气、电话、电视有线、维修基金等费用的结清有约定的，依约定处理。出卖人应缴而未缴上述费用，买受人在垫付后可向出卖人追偿。

【相关法律风险提示】

【63】现状出售的二手房，应对交吉条件作出约定，详细清点待移交的设备设施，明确各项应付费用（如水电、煤气、电话、电视有线、物业费、供暖费等）的缴纳义务，并在实际履行交接时，按列明的清单清点、检验，对设施、设备缺省或影响使用的功能缺陷，应在清单中预先告知，以免事后起纠纷。买受人无证据证明存在上述未结清费用，不能以出卖人未提供相关交费凭证拒绝履行自己后履行义务。在买受人未垫付上述应由出卖人缴纳而未缴纳的费用情况下，无权向出卖人行使追偿权。

【64】以他人名义存款作为交房保证金，并自行持有存单，以此达到质押担保目的但又未办理登记备案手续的，存在他人通过挂失取款的风险。

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