二手房买卖中疑难法律问题及裁判规则（六） 作者：未知     时间：2016-10-10    来源：互联网

17.按揭未办理责任认定

二手按揭房屋买卖合同当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。

【相关法律风险提示】

【79】按揭购买二手房，在合同已明确约定按揭未获批准情况下由买方采取补救方案即现金全部付款的情况下，买方未积极履行义务或履行义务不符合约定的，应承担违约责任。

【80】既约定系按揭购买二手房，又约定“过户时，买方向卖方余下房款，卖方同时交房给买方”，易生现金购房与按揭购房无谓之争。故在按揭购买二手房情形，对交房付款条件的约定，为避免纷争，双方可就“余下房款”做详细约定。

【81】按揭手续办理可能有周期，且有可能超出卖房人心里预期，又因涉及案外人多，尤其在无法判别买受人是否怠于履行的情况下，极易出现一方毁约的现象。故签约之前，应充分咨询、了解相关按揭事宜，对办理按揭手续的合理期限及可能出现的办理迟延有预期、有应对。

【82】因受调控政策影响导致按揭受阻，依然需要区分政策影响程度，以及义务一方拒绝履行理由是否合理，从而判定违约责任承担。

【83】争议条款：“乙方办理贷款，甲方给予配合，是先贷款后更名，还是先更名后贷款视有利于速度快为原则。”实践中，往往为了按揭成功需卖方出具一系列手续，比如首付款证明，在未付款或首付未实际达到银行要求的比例情况下，出卖方出具虚假证明，则存在明显的风险，不出具证明又使合同履行出现障碍，有违约定的“有利于速度快”原则和贷款先到位约定。故签约时，双方对履行方式和履行期限应予明确，不做含混模糊约定。

18.转按揭二手房屋纠纷

需办转按揭的二手房买卖，在一方当事人根本违约致合同履行利益不能实现情况下，对方当事人可行使法定或约定解除权。合同约定了违约金，一方违约未给另一方造成损失的，违约金条款仍应适用。对违约金当事人可依据《合同法》相关规定，请求法院予以调整。

【相关法律风险提示】

【84】购买二手按揭房屋，卖方是否符合赎楼、注销抵押登记的条件，将直接影响到合同的履行，如不能办转按揭或注销抵押登记，则卖方可能构成违约；由买方以卖方名义继续还款，在买方违约情况下，卖方依然需对银行承担还款的合同责任，卖方只享有向买方主张违约责任的权利。

【85】转按揭房屋买卖合同通常会约定“按揭不足部分，由买方以现金方式补足”，但若按揭因政策停缓等不可抗力导致受阻，在卖方明显无责的情况下，合同无法继续履行的后果，依据前款通行约定，往往由买方来承担违约的法律后果，包括新增加的贷款利息、税费负担。

【86】按揭房买受人采用继续使用出卖人名义向银行偿还按揭贷款，在出卖人更换银行卡违约导致买受人无法继续偿还按揭款的情况下，买受人起诉，可要求继续履行合同。如要求法院直接确认其所有权，或要求以买受人名义直接向银行偿还按揭款的，均无法律依据。

【87】合同约定的先履行义务，因情势变化导致履行受阻或履行无必要的，先履行义务人应对此举证。比如约定出卖人有申请转按揭的义务，因最终未在约定期限内办理，出卖人应就系其所称买受人不满意按揭贷款成数所致进行举证；再比如，实践中，合同约定出卖人就案涉房抵押手续办理完毕，因未履行的，出卖人应就其所称的系买受人因不愿承担实际高出的面积差价款而取回首付款进行举证。

【88】合同履行中的通知、协助等附随义务的不作为，亦可能成为一方违约的口实。在转按揭房屋买卖合同履行中，在非归因于买卖双方的情况下导致转按揭办理受阻，买方有义务通知卖方协商解决的途径。

19.逾期交房的损失计算

二手房买卖合同签订后，卖方未依约交付房屋的，应承担违约责任。未约定逾期交房的违约责任承担方式，买方主张按逾期交付使用期间有关部门公布或有资质的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准，结合本地区房屋租赁现状和涉案房屋具体位置，来确定逾期交付违约金或赔偿损失的，应予支持。

【相关法律风险提示】

【89】因出卖方迟延交房，买方持与他人签订的转租协议起诉主张租金损失，可能会被法院以租金计算标准不客观而驳回。故房屋买卖合同可事先对一方迟延交房或迟延付款的违约责任有明确约定。

【90】房屋的交付往往以“交钥匙”为标志，买方索取钥匙主张交付、卖方主张交付钥匙被拒绝，均应保留好相关证据，比如证人证言、提存证据、短信证据、录音证据等。

【91】二手房屋买卖，双方对房屋交付日期应有明确约定，对逾期交付可参照该房屋当地当时出租的标准，约定迟延履行的违约赔偿条款，以免将来认定损失时，出现举证上的困难。

20.户口迁移的违约责任

二手房买卖合同一方当事人因户口迁出问题提起诉讼，因户口迁移属于行政管理问题，不属于民事案件的受理范围，故对买受人要求出卖方将户口迁出的诉讼请求不予支持。但买受人以出卖方逾期迁出户口构成违约为由，要求出卖方承担违约责任的，属于民事案件受理范围。

【相关法律风险提示】

【92】二手房买卖合同，双方应约定卖方户口迁出问题，如未约定，诉讼中买方提出，法院可能以“非属民事法律关系调整范围”为由不予支持。

【93】对户口迁出的约定，应注意到该住处除出卖人以外是否存在其他近亲属或亲属的户口，在迁出存在障碍的情况下，违约责任应对此约定明确。

21.土地出让金补交责任

购买划拨土地上的房屋，应由购买人补交土地出让金，交易双方另有约定的除外。

【相关法律风险提示】

【94】购买划拨土地上建造的房产，交易双方应明确出卖人是否已补交土地出让金，是否符合房屋（土地）转让条件；无论出卖人是否已缴纳土地出让金，出卖人现转让的房屋价款是否包含土地出让金，均需在合同中明确，否则，影响过户。

【95】对于房屋办理土地使用权证是否需要交纳土地出让金及由谁负担，即购房款是否包含土地出让金，双方在合同中应明确。购买划拨土地上房屋，在双方对土地出让金未约定情况下，法院可能认为变更土地用途和类型系买方自愿，由此产生的土地出让金应由买方承担。

【96】对于房屋出卖人持有的产权证上已明确标明土地使用权类型系“划拨”性质的，应视为卖方尽到告知义务，买方以此作为重大误解要求撤销合同，通常不会得到法院支持。

【97】办理产权手续，还应包括办理土地使用权证，由此产生的费用应在房屋买卖合同中明确约定，同时对于因乙方迟延办理，因政策原因导致办证费用新增的损失承担亦应明确。

【98】企业自行开发的房产，涉及到土地划拨性质的变更，应明确与职工签订的房屋买卖合同性质，商品房买卖与二手房买卖性质的不同，可能导致土地出让金缴纳的主体不同。

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