二手房买卖中疑难法律问题及裁判规则（二） 作者：未知     时间：2016-10-10    来源：互联网

3.逾期过户的法律责任

二手房屋买卖合同合法有效，未办理物权登记的，不影响合同效力。买方请求卖方履行合同，并协助办理房屋登记过户手续的，应予支持。

【相关法律风险提示】

【13】房屋买卖格式合同尾部通常有“双方约定的补充条款”，对合同条款及附件内容的手写修改或补充，其效力应优先于《合同》的其他约定。合同空白栏尤其有关逾期付款、逾期交房违约金比例的填充应予明确，空白即视为相关违约责任的未予约定，且存在对方当事人事后补充不利于己的条款之风险。

【14】在对方违约而违约责任未约定或约定不明的情况下，如一味坚持自己要求对方承担违约责任，而拒绝继续履行，可能导致被驳回诉讼请求的后果。

【15】“毁约”与“违约”在合同约定中应有明确界定，相应的责任后果是否统一有必要加以澄清，否则，在一方“违约”，有很难认定为根本违约的程度，事后在诉讼中又同意继续履行情况下，很难认定其为“毁约”，相应的“毁约”条款便难以适用。

【16】即便是合同有明确约定“先交全款再办过户”，如过户手续的办理，系因双方递件手续在先，税款交纳在后，因卖方拒绝配合递件，亦会被认为违约，由此导致合同解除的，应承担违约责任。

【17】过户手续迟延办理通常会成为卖方的主要责任，在卖方无证据证明已尽通知义务情况下，买方未履行催告或协助义务通常不会认定构成违约。未及时办理过户，嗣后因政策原因导致过户手续办理成为难题，并不能当然成为卖方主张合同无效的理由。

【18】在合同已对履行义务的先后顺序有明确约定情况下，作为房屋买卖合同的卖方，以怀疑对方的诚信及担心过户后余款难以追回为由，要求“先交全款再办过户”如无合同依据，则构成单方变更合同，可能会承担违约责任。

【19】过户与办证应明确约定。“卖方逾期15天仍未交付房地产时，合同即告解除”，该约定中的“交付房地产”应理解为房屋本身的交付，不涉及房屋产权证书的办理。

4.定金条款表述与适用

二手房买卖合同签订和履行过程中，给付定金一方不履行约定义务的，无权要求对方返还定金；收受定金一方不履行约定义务的，应双倍返还定金。当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或订金等，但未约定定金性质，当事人主张定金权利的，法院不应支持。

【相关法律风险提示】

【20】“定金”与“订金”。能发生双倍返还的为“定金”。如约定“订金”，则在一方违约时，不适用定金罚则。故购房合同中对“定金”的表述应明确，字面及解释均应符合法律规定的形式，嗣后的该款收据内容表述亦应明确为购房“定金”，任何表述为“订金”、“小订”、“定钱”、“押金”、“保证金”、“信誉金”、“诚意金”、“意向金”、“代购金”、“违约担保金”的做法，或对该款支付、收取的不一致表述，均有可能导致不适用定金罚则的法律后果。同时亦要避免合同与收据对“定金”表述不一致性。

【21】买方交付定金作为签订房屋买卖合同的担保，应属立约定金。作为立约定金，其法律效力的发生与主合同是否发生法律效力并无关系，其生效是独立的，在主合同之前即成立。买受人交付定金，有必要对定金性质予以明确：履约定金还是立约定金。如系后者，出卖方选择拒绝订立合同时，买受人只能接受双倍返还定金的赔偿。定金收据虽为合同，但无法承载规范的房屋买卖合同所具备的必要条款。故房屋交易达成意向，不仅需要拟定尽可能内容详尽的合同，且应成为交付定金的前提。

【22】定金或订金交付前，一定要确定权属主体、卖方资质，现场看房，到房管部门验证，就主要的交易条款达成意向并能基本确定，一防遇到骗子，二防事后反悔。尤其在面对低价诱惑时更应谨慎耐心，勿图省事，避免先交定金、仓促交易而上当受骗。

5.房屋质量的交接处理

二手房买卖合同的出卖人应就买卖标的物向买受人承担质量瑕疵担保责任。

【相关法律风险提示】

【23】“交钥匙”与“交房”非同一概念，交钥匙不等于交付房屋，往往出卖人交了钥匙，但因租赁关系或共有关系，或其他原因，导致对出卖房屋有异议的案外人或第三人占据房屋，不予交付，此情况下，是否由出卖人承担责任或有能力解决实际交房问题，皆不明确，故二手房买卖合同中应对出卖人的全面履行交房义务及违约责任约定明确。

【24】二手房签约前，买受人对房屋内居住人员的情况应有所了解，对是否影响合同生效后的履行存在障碍应有判断，并在合同中对出卖人虽交了钥匙但买受人仍无法入住的违约责任及损失赔偿作出约定。

【25】“交房”通常与“交钥匙”合二为一，如何交钥匙，有必要在合同中明确程序。在发生争议情况下，一方辩称已交付，一方辩称索要过，均称遭到对方拒绝，如何避免举证上的困扰，可事先约定一方行使权利或履行义务遭拒时，有一个双方都认可的确认途径，尽量较之提存公证简便，比如约定双方都认可的第三方单位或自然人，明确双方遵守的通知方式。

【26】因履行法院生效判决而为房屋腾退、交付义务，为防止强制腾退义务一方人为破坏，对房屋现状的确认、交钥匙及验房最好安排具有公信力的第三方参与，起到证据保护的见证作用，同时对现场情况最好有照片说明。

【27】房屋交付前出于报复故意毁坏门窗锁及装修，导致非吉屋、非现状移交，如经鉴定非自然损坏而系人为破坏，由此产生的修复费用及评估费用均应由交付义务方承担。

【28】买受方对二手房屋进行现场勘查及验收时，注意查看房屋墙壁、墙角、天花板是否有裂痕和渗漏，尤其阳台、卫生间附近地板是否潮湿发霉，门窗的通风、采光状况是否良好，管线灯座是否正常，主体承重结构是否改动等，并将看房结果形成记录，由双方签字确认。

【29】对于明确约定“现状交付”的二手房，对未来房屋交付的“现状”，应尽可能详细地事先列明交接清单，此外，还应列明交接家私家电或其它设施的价值，以免交接时发现破坏或缺失，为提起损害赔偿标准提供依据，否则，因无法举证可能导致诉请被驳回。

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