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郑学知律师团队介绍 郑学知律师,现执业于北京盈科(武汉)律师事务所,武汉大学法学专业,中国民主同盟盟员,担任武汉黄冈商会法律顾问及法商专业委员会秘书长职务、长江影视文化节顾问律师。郑学知律师是房地产法、知识产权法、公司法、合同法等... 详细>>

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律师姓名:郑学知律师

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成功案例

出卖方迟迟不过户,购买方该如何维权?郑律师帮忙治“老赖”!

一、导读

房屋买卖合同一旦签订,双方即具有相互的履行义务。屋买卖合同中双方主要的义务是买方支付购房款、卖方出让房屋所有权,当买方履行了支付款的义务,卖方随之具有办理过户的义务。在房价不断上涨的背景下,卖方拒绝履行过户义务的风险大大增加,本案的纠纷便是在房价格一路走高的市场背景下发生的。买方支付购完房款后,卖方却因各种原因迟迟不肯过户,当买方催促卖方过户时,卖方趁机索要不合理费用,面对卖方的耍赖行为,买方该如何维护自身权益呢?且看郑学知律师团队如何应对。

二、案件概要

2014年2月11日,吕先生与易某夫妇签订《房屋买卖合同》,约定吕先生向易某夫妇(以下简称“卖方”)购买坐落于武汉市新洲区邾城街绿色花园的一栋房屋,总价款33万元,买方分两期付款向买房付款,卖方在收到购房尾款后配合吕某办理房屋过户手续。吕先生于合同签订当日支付首批购房款20万元,2015年2月14日支付尾款13万元,随后要求卖方尽快办理不动产过户手续,但卖方因尚未获得该房屋的不动产权证,导致该房屋不得不延迟过户。之后卖方又以办理不动产权证需要交通补贴及缴纳手续费为由向吕先生索要5000元,吕先生交付费用后,卖方于2019年7月办理完毕房屋产权证,吕先生遂要求卖方配合过户,卖方又提出需支付其他额外费用的无理要求,经吕先生多次催促,卖方一再拖延、拒绝过户,直到吕先生诉至法院,卖方也没有完涉案成房屋的过户。

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三、案件代理经过

郑学知律师团队于2019年9月4日左右接受本案的代理之后,第一时间向卖方发出律师函,要求其立刻过户涉案房屋,卖方以理由故意拖延,郑学知律师团队随即起诉,围绕卖方自身因过错违约的事实,要求卖方过户涉案房屋,返还索要的不合理费用5000元。考虑到吕先生的诉求是希望卖方配合办理房屋过户手续,在解决问题的基础上并不过分要求违约责任,而对方又没有提出反诉,因此,从节约当事人诉讼成本,维护当事人诉讼利益出发,郑学知律师团队成员积极促成双方调解,本案主审法官在认可原告律师的代理意见的基础上,亦积极推动本案的调解,最终双方于2019年12月25日达成调解:1、易某夫妇需在2020年2月8日前配合吕先生办理涉案房屋过户手续;2、双方对于诉讼中各自提出的损失问题已当庭协商解决;3、本案诉讼费用由双方共同承担。

四、经验总结

前事不忘,后事之师,在代理本案的过程中,郑学知律师根据合同的约定和双方的履约情况,进行了详实的事实与法律分析并制定了相应的诉讼策略。郑学知律师全程参与了本案律师函及诉讼的代理工作,精准把握了本案的关键问题,即出卖方因自身过错导违约的问题。在易某夫妇一方的律师函件的回复中,郑学知律师义正严明的点出出卖方恶意拖延时间的意图及违约事实,对本案诉讼过程中的事实认定起了非常大的帮助作用,最终法院基本全面认可了我方在律师函复函中所陈声的有利于我方的事实,且在判决书中对律师函的内容进行了大段的引用。与此同时,郑学知律师积进行了充分的庭前准备,为最大限度地维护我方委托人的合法权益而充分发声。最终我方的诉讼请求基本得到了法院的支持。

面对出卖方恶意违约的行为,买受方需要做好诉前的积极应对以及诉中的积极应诉。因此,对律师函,我们要有策略,有节奏,思路清晰的编写,为可能发生的情况做好铺垫,这样才能在后续可能产生的诉讼中占据优势,把握要害,以最大限度地维护当事人的合法权益,最大限度的取得诉讼效益。

五、法条依据

《中华人民共和国合同法》

第一百零七条 违约责任当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第一百零八条 拒绝履行当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的,对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。

六、案号索引:(2019)鄂0117民初3828号

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