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郑学知律师 郑学知律师,现执业于北京盈科(武汉)律师事务所,武汉大学法学专业,中国民主同盟盟员,长江影视文化节顾问律师。郑学知律师是房地产法、知识产权法、公司法、合同法等方面专家律师。郑律师为《武汉晨报》、《长江日报》、《... 详细>>

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律师姓名:郑学知律师

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成功案例

购买厂房问题多且被一审判决支付尾款和违约金如何破?且看郑学知律师团队如何“挥剑”破僵局。


【导读】企业生产经营购买厂房是必需,但倘若购买厂房后发现厂房远不若开发商一开始所宣传的那样:房屋漏水,墙面渗水,墙体脱落等质量问题频发;预售合同与现售合同面积约定不一致,无所谓“0公摊”的同时,还存在面积差;是否备案不清楚还迟迟不予办理房屋产权证……面对这大小问题不断的“厂房”,工业园开发商一概不管的同时还诉讼催要你支付剩余购房款。面对此种情况,作为一个普通企业经营业主,在投入成本将近300万元的时候,该如何合理有效维权,以最终维护自己的合法权益呢?

一、基本案情:

2016年下半年,姚先生与蔡女士夫妇为经营企业需要约定以3687511元在某工业园开发商处购买了一栋面积为1563.83平方米厂房。预售合同签订不久,开发商即交付了房屋给姚先生夫妇经营使用,姚先生夫妇也在之后通过银行贷款,转账支付的方式共支付购房款2697511元,按约仍剩90万元购房款尚未支付。后由于开发商提供用于备案的现售合同中约定的厂房面积是1502.73平方米,与预售合同存在60多平方米的面积差异,且姚先生夫妇配合其签订备案的现售合同之后,开发商一直未告知房屋备案情况,同时一直未办理房屋产权证书。加之,厂房的质量存在房屋漏水,墙面渗水,墙体脱落等问题,厂房地板和办公桌被多次浸泡损坏,而开发商对上述质量问题一直置之不理。姚先生夫妇因而要求开发商在办理房屋产权证书之后再支付剩余购房款,并要求部分抵扣已支付的维修费用。但开发商对姚先生的合理要求不置可否,同时还提起诉讼要求姚先生支付剩余购房款和承担违约金。一审过程中,姚先生因希望和解的原因未提出反诉,一审法院经多次主持双方调解未果,最终判决全面支持了开发商的诉讼请求。姚先生不服一审判决,在经过和郑学知律师团队多次沟通之后确定委托郑学知律师团队代理本案的上诉。

二、案件代理经过

郑学知律师团队于201947日左右接受本案的代理之后,首先第一时间准备好民事上诉状交到一审法院,上诉状围绕一审法院认定事实不清,部分事实认定错误,适用法律错误展开。事实方面的主要内容包括:一审判决仅认定了姚先生未按约支付剩余购房款构成违约,而未看到商品房买卖合同是一个双务合同,对于开发商是否取得预售许可证、建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告,以及取得的商品房预售许可证是否真实的事实未进行查明;对开发商是否进行合同备案及未办理房屋产权证书的违约行为未予认定;对开发商交付的房屋面积及房屋质量方面存在履行瑕疵的问题认定不清。法律适用方面主张应适用合同法第六十七条,六十八条关于履行顺序抗辩的规定而不是仅仅适用合同法第六十条。之后,我们就开发商的预售许可证情况,房屋的备案情况到房管行政部门进行了查询,同时就开发商履行瑕疵方面的证据进行搜集和补充。在开庭之前,郑学知律师团队成员经过反复讨论和修订,准备了超过6000字的民事代理词,用于庭审陈述和提交法庭,代理词中就一审应该提出反诉内容,包括对方未按约备案、办证的违约事实,面积差问题及质量瑕疵问题进行了详细论述,明确我方的主张,以期在后续调解过程中占据主动地位。

庭审过后,考虑到姚先生的诉求是希望开发商积极办证并帮忙处理房屋质量问题,在解决问题的基础上并不拒绝支付剩余购房款,而姚先生一审又未提出反诉,本案若判决,即使历经二审也依然无法完全解决双方之间的问题,特别是无法实现姚先生的诉求。因此,从节约当事人的诉讼成本,维护当事人的诉讼利益出发,郑学知律师团队成员积极与庭审法官联系,陪同法官走访厂房现场,积极促成本案的二审调解,主审法官在认可上诉代理律师意见的基础上,亦积极推动本案的调解。最终,双方于20196月初达成调解:1、姚先生先支付20万元购房款,开发商在限期内办理好房屋产权证书,姚先生在拿到房屋产权证书后,根据证书上的实际面积支付购房尾款;2、双方若不能及时办证或及时支付尾款,均按照亦实际支付购房款的12%年息支付利息;3、开发商放弃其他诉讼请求。法院根据双方的调解协议内容于201966日出具可供申请强制执行的民事调解书。

三、案件分析及总结:

郑学知律师团队是在一审被告全面败诉的情况下接受了本案被告方的委托,代理本案的二审。并且,由于一审未及时提起反诉,明确被告方的诉请主张,所以,在诉讼程序上,被告方还处于被动地位。面对此种不利局面,我们考虑到若本案二审再次判决,最好结果除了能得到驳回原告的诉讼请求之外,我们无法在本案中替当事人实现其最终的诉求和主张。因此,我们首先对本案的诉讼策略定位是全力推动本案二审调解。基于此,郑学知律师团队在代理本案二审时采取了多种举措打破僵局:首先,在上诉状中明确指出一审判决事实认定不清,部分事实认定错误和法律适用错误,为最终判决撤销一审判决,驳回原告诉讼请求做充分的论述和说明。其次,在庭审中和提交的代理词中将我方当事人一审未通过提起反诉说明的事实和主张进行了充分的展开和论述,并表明同意调解的意愿。再次,庭后积极与庭审法官沟通,配合法官工作、帮助法官查明事实,并和开发商进行有理有节地沟通。最后,在全面说明调解的厉害关系的基础上,就调解方案的布局和提出充分尊重当事人的意见。最终,在郑学知律师团队的不懈努力下,双方达成了调解协议,本案得已调解解决。

因为专注所以专业,因为尽心所以放心!诉讼虽是律师立身立业之本,但却不是律师最终追求之道。若和解可以解决当事人之难题,能最大限度的维护当事人的权益,律师亦喜闻乐见并尽力促成之。这些都是郑学知律师团队一直秉持的执业理念。无疑,本案的圆满结局是郑学知律师团队执业理念的又一次实践和彰显,团队亦将秉持着一直坚持着的“诗歌的目的,法律的方法”的理念在执业道路上砥砺前行!

 


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