创业青年租赁商铺不慎租到拆迁房，郑学知律师帮要回房租 作者：郑学知     时间：2016-10-13    来源：互联网

当事人信息

 原告：谢一波。

委托代理人：郑学知，北京盈科（武汉）律师事务所律师。

 被告：王才杰。

委托代理人：郑友国，湖北省正大法律服务所法律工作者。

 被告：王香枝。

委托代理人：靖博。

审理经过

原告谢一波与被告王才杰合同纠纷一案，本院于2015年12月7日立案后，依法由审判员李永明适用简易程序独任审判，于2016年1月12日公开开庭进行了审理。2016年2月16日，本案依法转为普通程序，由审判员李永明担任审判长，与人民陪审员翁月芬、郭蕾组成合议庭。2016年2月29日，经原告谢一波申请，本院依法追加王香枝为本案被告共同参加诉讼。2016年3月31日，被告王才杰对审判长李永明提出回避申请，本院于2016年4月7日告知其提出回避申请的理由不符合法律规定，依法予以驳回，被告王才杰未申请复议。2016年4月28日，本案再次公开开庭进行了审理。原告谢一波及委托代理人郑学知、被告王才杰及委托代理人郑友国、被告王香枝及委托代理人靖博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告谢一波诉称，2015年5月30日，原告谢一波与被告王才杰经房东王香枝同意签订《门面转让协议书》，被告王才杰将民主路34号（36号#1）的门面转让给原告，原告向被告支付转让费167000元。原告谢一波接手店铺拟投入装修长期在此经营纹身刺青业务，在装修过程中得知店铺早被政府划入拆迁改造范围，店铺将要拆迁修建停车场，并于2015年年内动工。在与被告协商和签订合同过程中，被告明知转让、出租给原告的店铺将要被征收拆迁，但故意隐瞒、不告知原告这个重大事实，导致原告在不明真相的情况下承租店铺，造成财产损失，原告曾多次向被告提出异议始终不被理睬。综上，为维护原告合法权益，原告诉至法院，请求判决撤销原告与被告王才杰签订的《门面转让协议书》；判决被告王才杰返还原告谢一波转让费167000元，并赔偿利息损失2694.82元（利息计算从2015年5月30日起至2015年9月13日止）；判决由被告承担本案的诉讼费用。庭审中，原告谢一波申请变更诉讼请求为：判决撤销原告谢一波与被告王才杰签订的《门面转让协议书》；判决被告王才杰返还门面转让费167000元并赔偿利息损失2511.68元（从2015年5月30日起计算至2015年9月6日）；请求撤销原告谢一波与被告王香枝签订的《门面租赁合同》；请求被告王香枝返还原告谢一波房屋租金12000元；本案诉讼费由被告王才杰与王香枝承担。

 原告谢一波为支持其诉讼请求，向法庭提交证据如下：

证据一、原告谢一波与被告王才杰之间《门面转让协议书》及收条，拟证明被告王才杰将民主路34号门面房转让给原告谢一波，并将被告王才杰与被告王香枝之间房屋租赁合同的权利义务一并转移给原告谢一波，被告王才杰收取原告谢一波转让费167000元；

 证据二、原告谢一波与被告王香枝之间的《门面租赁合同》及收条，拟证明被告王香枝将房屋出租给原告谢一波，并收取谢一波的租金及押金；

证据三、关于《武昌区斗级营片区旧城改建项目房屋征收补偿方案（征求意见稿）》公开征求意见的公告、武汉市国土资源局2015年市《政府工作报告》确定的主要目标任务办理方案、2014年武昌区政府工作报告、媒体关于武昌区启动斗级营征收拆迁的报道、武昌区斗级营片旧城改建项目房屋征收补偿方案，拟证明被告王才杰转让门面属于政府将要启动征收拆迁的范围内；被告王才杰知道或者应当知道其所转租给原告谢一波的门面将要被征收拆迁改造，仍然向原告谢一波隐瞒该事实；

证据四、涉案门面照片一组，拟证明原告谢一波承租被告的门面，因面临拆迁，装修停工，未投入使用；

证据五、律师函及EMS单号，拟证明原告谢一波找被告王才杰及王香枝协商解决未果。

被告辩称

被告王才杰辩称，被告王才杰转租所承租的房屋时，并不知道所租赁门面要拆迁，原告谢一波在转让时，在对面的民主路51号经营；转租行为是原、被告及房东王香枝三方在场的情况下签订的，转让费中含有一个月的租金，原告谢一波与房东王香枝另行签订了房屋租赁合同，原告谢一波交付了一个季度的租金；转让费是原、被告双方自愿的行为，被告王才杰受让该店铺时支付了156000元的转让费，被告王才杰收取原告谢一波的转让费167000元中，房东王香枝向被告王才杰收取9000元；原告诉请不实，该案与被告王才杰没有关系；根据原告谢一波的诉请，分别撤销与被告王才杰及王香枝签订的合同，根据民诉法的规定，本案不是普通必要诉讼，不能合并审理。请求法院驳回原告谢一波对被告王才杰的全部诉讼请求。

 被告王才杰为支持其答辩意见，向法庭提交证据如下：

证据一、王长庚与徐洋之间的《房屋租赁合同》，拟证明被告王香枝的丈夫王长庚与徐洋签订租赁协议；

 证据二、徐洋与被告王才杰之间的《门面转让协议书》及转让费收据，拟证明徐洋与被告王才杰关于民主路34号房屋的转让协议，约定转让房屋如遇拆迁，补偿归被告王才杰享有，被告王才杰支付徐证据三、被告王香枝与被告王才杰之间《门面租赁合同》，拟证明被告王香枝与被告王才杰的门店租赁合同，房东王香枝与被告王才杰存在房屋租赁关系；

证据四、原告谢一波与被告王才杰之间的《门面转让协议书》，拟证明被告王才杰与原告谢一波的门店转让协议，约定该店铺接手后的债权、债务由原告谢一波享有。

被告王香枝辩称，被告王香枝并非本案适格的被告；原告谢一波诉请被告王香枝存在故意不告知或故意隐瞒政府拆迁信息的行为缺乏证据证明和事实依据，《门面租赁合同》约定遇政府统一规划致合同无法履行，可解除合同，双方对政府拆迁导致的履约风险在签订合同时双方已经明确预知，被告王香枝不存在故意隐瞒。政府有关规划和拆迁信息的披露是公开的，公民有能力查询，被告王香枝不具备隐瞒的条件；被告王香枝与原告谢一波签订《门面租赁合同》时，被告王香枝未收到政府拆迁的书面通知；合同被撤销后，由有过错的一方当事人负责返还财产，赔偿损失，本案被告王香枝未参与《门面转让协议书》，对此无过错；原告谢一波述称“王香枝事后在王才杰处受领部分转让款”，无任何事实依据，被告王香枝作为出租人，仅收取房屋租金；被告王香枝到签约现场系为签订《门面租赁合同》，原告谢一波与被告王才杰的《门面转让协议书》，被告王香枝不知情；原告谢一波无诉请撤销《门面租赁合同》的请求权基础，原告谢一波与被告王香枝所签《门面租赁合同》有约定解除权条款，在原告谢一波违约不愿继续租赁经营，要求提前解除租赁合同，在尚不符合约定解除情形的情况下，被告王香枝出于善意，没有追究原告谢一波的违约责任，全额返还原告谢一波租房押金。综上，请求法院驳回原告谢一波对被告王香枝的全部诉讼请求。

被告王香枝为支持其答辩意见，向法庭提交证据如下：押金收条一份，拟证明2015年10月1日，原告谢一波收到被告王香枝退还的房屋押金4000元。

经庭审举证、质证，被告王才杰对原告谢一波提交的证据的质证意见如下：对证据一、二的真实性无异议，但证据二与被告王才杰无关；对证据三中《武昌区斗级营片旧城改建项目房屋征收补偿方案（征求意见稿）》，落款时间为2015年8月4日，系转让后的公告，不清楚什么时候粘贴的，且该证据系征求意见稿，并没有确定房屋拆迁的范围。对于一份加盖政府公章的，落款时间为2015年9月30日的文件，不齐全，且该文件系转让店铺后发出的。对两份政府工作报告的真实性无异议，政府工作报告系内部文件，被告王才杰作为一个普通经营者，不知晓政府工作报告的内容；对证据四的真实性有异议，照片无法显示拍摄的时间及地点，且无法证明系诉争房屋；对证据五律师函，被告王才杰没有收到。被告王香枝对原告谢一波提交的证据的质证意见如下：对证据一、二无异议；对证据三媒体报道的文章，没有看到相关的公证文书，是否可以在网上查到不清楚，对该证据的证明目的有异议，如果网上可以查到拆迁信息，被告王香枝不存在隐瞒；对证据四的真实性有异议；对证据五的真实性无异议，被告王香枝已收到律师函。

原告谢一波对被告王才杰提交的证据的质证意见如下：对证据一房屋租赁合同的真实性无法判断；对证据二的真实性无异议；对证据三的真实性无异议，该证据与本案没有关联；对证据四的真实性无异议，该协议系在原告谢一波被欺骗的情况下签订的。被告王香枝对被告王才杰提交的证据的质证意见如下：对证据一的真实性无异议；对证据二，被告王香枝表示不知情；对证据三的真实性无异议；对证据四，被告王香枝表示不知情，对其真实性无法判断。

原告谢一波对被告王香枝提供的证据的无异议，系原告谢一波在诉讼过程中为了避免扩大损失，将房屋交还被告王香枝，被告王香枝返还原告谢一波押金。被告王才杰对被告王香枝提供的证据的无异议。

本院查明

本院对双方无异议的证据效力予以确认。对双方有异议的证据，本院根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零四条、第一百零五条、第一百零八条进行综合审查判断。

经审理查明：坐落于武汉市武昌区民主路34号（登记号码为36号，实际为34号）3层楼第1层，建筑面积31.85平方米的房屋系武昌区民主路房管所所有，并由被告王香枝及其丈夫王长庚承租。

2012年3月17日，王长庚与徐洋签订一份《房屋租赁合同》，约定王长庚将房屋出租给徐洋，租赁期限为2012年4月1日至2014年3月31日。2014年4月4日，徐洋与被告王才杰签订《店面转让协议书》，约定徐洋将承租房屋转让给被告王才杰使用，转让费用156000元。2014年4月4日，被告王才杰与被告王香枝签订《门面租赁合同》，约定被告王才杰承租被告王香枝坐落于武汉市武昌区民主路34号，位于3层楼第1层的房屋，租赁期限为2014年4月5日至2016年4月4日，房屋每月租金为3500元，被告王才杰向被告王香枝交纳违约押金3500元，租赁期满后如被告王才杰无违约行为，被告王香枝向被告王才杰退还该违约押金。租赁期满，被告王香枝如收回房屋自己经营或者给他人使用，需向被告王才杰支付转让费。

 2014年4月2日，武汉市国土规划局2015年市《政府工作报告》确定的主要目标任务办理方案中确定，2015年12月要分步骤启动民主路西南片35万方拆迁。2015年1月5日公开的武昌区人民政府《2014年政府工作报告》中，2015年的主要工作中明确提出要基本完成斗级营片房屋征收和相关优秀历史建筑的收购、置换。

2015年5月19日，被告王才杰与原告谢一波磋商门面转让事宜，原告谢一波支付被告王才杰爱人安妮娜门面转让定金1000元。2015年5月29日，原告谢一波与被告王才杰、王香枝协商门面转让事宜，原告谢一波支付被告王才杰现金118000元，原告谢一波支付被告王香枝的女婿何洪刚2015年6月27日至2015年9月26日房屋租金12000元及合同押金4000元。

 2015年5月30日，被告王才杰与原告谢一波签订《门面转让协议书》，约定被告王才杰将位于民主路34号，使用面积20平方米的门面转让给原告谢一波，转让费167000元（含一个月租金）。转让前该店铺所有的债权、债务由被告王才杰负责，转让后的一切经营行为及产生的债权、债务由原告谢一波负责。同日，原告谢一波支付被告王才杰现金48000元。

年6月27日，原告谢一波与被告王香枝签订《门面租赁合同》，约定被告王香枝将坐落于武汉市武昌区民主路36号，位于3层楼第1层的房屋出租给原告谢一波，租赁期限为2015年6月27日至2016年6月27日，该房屋每月租金4000元，原告谢一波向被告王香枝支付违约押金4000元，租赁期满后如原告谢一波无违约行为，被告王香枝退还该违约押金。租赁期满，被告王香枝如收回房屋自己经营或者给他人使用，需向原告谢一波支付转让费。有下列情况之一的，原、被告任何一方可以解除本合同：法定不可抗力致使合同无法继续履行的，政府统一规划或自然灾害致合同无法继续履行的。本合同在履行过程中发生争议，由原、被告双方协商解决，协商不成时，可向当地人民法院提起诉讼。

 2015年6月30日，武昌区房屋征收管理办公室发布《武昌区斗级营片旧城改建项目房屋征收调查结果公告》，公告内容如下：武昌区斗级营片旧城改建项目已取得市国土规划部门的规划意见书及规划范围图，该项目地块位于武昌区民主路以南、京广铁路以北、解放路以西、临江大道以东。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）及《武汉市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》（武汉市人民政府令第234号）的规定，武昌区人民政府拟对斗级营片旧城改建项目范围内国有土地上房屋实施征收，并已根据规划意见确定房屋征收范围（详见附件一），武昌区房屋征收管理办公室已对该项目征收范围内国有土地上房屋情况进行初步调查，现予以公布（详见附件二）。所发布的被征收范围内的房屋包括被告王香枝所承租的坐落于武昌区民主路34号3层楼第1层房屋。

2015年8月4日，武汉市武昌区人民政府发布关于《武昌区斗级营片旧城改建项目房屋征收补偿方案（征求意见稿）》公开征求意见的公告，公告内容：根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院第590号令）及《武汉市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》（武汉市政府令第234号）的有关规定，区政府已组织有关部门对《武昌区斗级营片旧城改建项目房屋征收补偿方案（征求意见稿）》（以下简称《补偿方案（征求意见稿）》）进行了论证。现予以公布，征求意见，期限30天，自2015年8月4日起自2015年9月2日止。

 2015年8月21日，原告谢一波分别向被告王才杰及王香枝发送律师函，认为两被告故意隐瞒房屋要拆迁的事实，与原告签订《门面转让协议书》及《门面租赁合同》，导致原告谢一波的损失，要求两被告与原告协商处理此事。被告王才杰拒收该邮件，被告王香枝收到该邮件后，经双方协商，被告王香枝于2015年10月1日退还原告谢一波押金4000元。

2015年9月30日，武汉市武昌区人民政府作出《房屋征收决定》（武昌征决第（2015）18号），武昌区人民政府为了公共利益的需要，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《湖北省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》等法律法规规定，决定对武昌区斗级营片旧城改建项目范围内国有土地上的房屋实施征收。同年10月8日，武汉市武昌区人民政府发布公告，决定对武昌区斗级营片旧城改建项目范围内国有土地上的房屋实施征收。

因与两被告协商无果，原告谢一波为维护其合法权益，诉至本院，请求判如所请。

查明，坐落于武汉市武昌区民主路34号（登记号码为36号，实际为34号）3层楼第1层，建筑面积31.85平方米的房屋于2016年2月18日已被政府征用，并补偿被告王香枝人民币1180460元（房屋价值补偿1034488元、房屋附属设施补偿26280元、搬迁补偿1000元、临时安置补偿4800元、停产停业损失补偿73892元、搬迁奖励40000元）。

本院认为，关于武昌区斗级营片旧城改建项目的启动，被征收范围内的房屋所有人及房屋租赁经营人在2015年5月份均应知情，但不知晓具体拆迁时间。原告谢一波与被告王才杰于2015年5月30日签订《门面转让协议书》时，被告王才杰未告知原告谢一波此门面房屋有拆迁风险，致使原告谢一波承租该门面房后，随即得知该门面房屋可能被拆迁，未敢投入装修使用，不能实现合同的目的，对于原告谢一波所受的经济损失，被告王才杰应承担主要责任。根据《中华人民共和国合同法》第四十二条“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。”、第五十四条“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。”的规定，原告谢一波与被告王才杰签订的《门面转让协议书》，违背诚实信用原则，造成原告谢一波因重大误解而订立合同并支付转让费，原告谢一波诉请撤销与被告王才杰之间的房屋转让协议，本院予以支持；原告谢一波诉请被告王才杰返还原告转让费167000元，并赔偿利息损失2511.68元（从2015年5月30日起计算至2015年9月6日）。原告在武昌区政府及武汉市国土资源局已经明确该地段要拆迁的情况下，未对承租房屋的情况充分了解情况，导致合同被撤销，原告亦存在过错。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，考虑到双方的过错程度，本院认定被告王才杰返还原告谢一波转让费100200元。因原告谢一波在签订《门面转让协议书》时亦存在过错，本院对其主张利息损失的诉讼请求不予支持。

原告谢一波与被告王香枝签订的《门面租赁合同》系另一法律关系，对原告谢一波提出的与被告王香枝有关的诉讼请求，本案不予处理，原告谢一波可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、第五十四条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：

结果

一、撤销原告谢一波与被告王才杰于2015年5月30日签订的《门面转让协议书》；

二、被告王才杰于本判决书生效之日起十日内返还原告谢一波转让费100200元；

三、驳回原告谢一波其他诉讼请求。

案件受理费3694元，由原告谢一波负担1478元，由被告王才杰负担2216元（此款原告谢一波已垫付，由被告王才杰于本判决书生效之日起十日内连同上述款项一并支付给原告谢一波）。

若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院，上诉人在提交上诉状时按照《诉讼费用交纳办法》（国务院令第481号）的规定预交案件受理费，款汇至湖北省武汉市中级人民法院，户名：湖北省武汉市中级人民法院；账户：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。

发生法律效力的民事判决、裁定、调解书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。

审判人员

 审判长李永明

人民陪审员郭蕾

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