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张亚玲律师:湖北省直公有住房买卖纠纷受理问题

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“ 省直公有住房买卖系双方真实意思表示,在符合单位对国有资产管理、处置的相关规定的基础上,双方就价格、房号、办证及违约条款等进行了约定,与一般的商品房买卖合同纠纷性质并没有多大区别。”

 

公产房的管理有较强的政策性,省直公有住房属于公产房的一种,买卖和使用权纠纷都十分具有地方特色。上海市、天津市关于公产房的政策规定是最为清晰明确的,但是武汉市相关规定较少,司法实践中有许多模糊之处。有些法院根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》,认为省直管公有住房的买卖纠纷属于单位的内部事宜,不属于人民法院的管辖。

 

律师观点

个人认为,允许上市买卖的省直公有住房买卖合同纠纷应属于人民法院的受理范围,理由如下:

1.《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》规定的单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房纠纷属于单位内部事务,故不属于法院主管范围,但当单位作为买卖合同的主体,双方属于平等主体,因买卖合同引起的纠纷不属于单位内部事务,法院应该受理。

 

2. 省直公有住房买卖系双方真实意思表示,在符合单位对国有资产管理、处置的相关规定的基础上,双方就价格、房号、办证及违约条款等进行了约定,与一般的商品房买卖合同纠纷性质并没有多大区别。

 

案例

1、(2016)唐民一初字第2152号,沈某与唐河县人事劳动和社会保障局、唐河县国有公房管理处房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

诉讼请求:

请求被告履行房产及土地使用权过户登记义务。

当事人及案情:

原告:沈某

被告:唐河县人事劳动和社会保障局

被告:唐河县国有公房管理处

2009年2月13日,原告(协议的乙方)与被告唐河县社保局(协议的甲方)、被告唐河县公房管理处(协议的丙方)签订房地产买卖协议,约定将诉争房屋卖给原告,“乙方支付的房款由丙方代收,丙方和甲方办理房款结算手续。三、……四、丙方负责办理过户手续,应于两个月内把房权证交给乙方;乙方对该土地使用权按国家有关规定拥有相应的份额,将来办理土地使用权证时应有乙方的名字。”

裁判要旨:本院认为,原告沈某与被告唐河县社保局、被告唐河县公房管理处签订房地产买卖协议,系双方真实意思表示,协议三方应当按照约定履行义务。现原告已经依约履行了交付房款义务,而被告唐河县社保局、唐河县公房管理处迟迟不履行办理过户手续义务,现原告请求被告继续履行房地产买卖协议的理由正当,符合法律规定,本院予以支持。被告唐河县社保局庭审中辩称原告是与公房管理处签订的房地产买卖协议,故不应承担责任的理由,根据庭审查明事实,唐河县社保局是该房产真正的卖方,委托唐河县公房管理处收取房款,作为协议当事人,应当承担继续履行的义务,故本院对被告唐河县社保局的辩解理由不予采信。因原、被告三方房地产买卖协议符合单位对国有资产管理、处置的相关规定,根据买卖公平、鼓励交易原则,对房地产买卖协议应当遵守。

 

2、(2017)皖0124民初2771号,庐江县公房经营管理所与周某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

  诉讼请求:

  依法判令周某立即支付所欠购房款58017元,并自起诉之日起按照同期银行贷款利率支付利息至实际还款之日止。

当事人及案情:原告:庐江县公房经营管理所被告:周某

位于庐江县庐城镇城中西路16号、建筑面积73.63㎡的房屋原属于庐江县公房经营管理所的直管公房。在2010年12月26日之前一直由周某承租并占有使用。2010年11月22日庐江县人民政府下发庐政办[2010]137号文件,对岗湾片区直管住宅公房拆迁安置提出处理意见如下:“…二、县公房经营管理所对被拆迁的直管住宅公房,一律与现承租人解除租赁合同,对承租人的安置实行租、售并举以及廉租房安置…”。2010年12月26日,庐江县公房经营管理所与周某签订《房地产买卖契约》一份,约定“由庐江县公房经营管理所将上述公房以78017元的价格出售给周某,周某应于2011年元月1日前将购房款以现金方式一次性支付给庐江县公房经营管理所,庐江县公房经营管理所于2010年12月26日将上述房屋交付给周某等。”

裁判要旨:

公民合法的民事权益受法律保护。庐江县公房经营管理所、周某签订的《房地产买卖契约》是当事人的真实意思表示,其内容不违反法律规定,应属有效,双方均应自觉履行。《房地产买卖契约》中明确约定了付款时间及期限。现庐江县公房经营管理所要求周某立即支付所欠购房款58017元,并自起诉之日起按照同期银行贷款利率支付利息至实际还款之日止的诉讼请求,有事实和法律依据,本院应予支持。

 

附法条:

1、《武汉市城镇公有房屋管理暂行办法》1985.04.01 武汉市人民政府

第三十九条 凡因产权、买卖、租赁、使用、分配、修缮等发生纠纷时,由所在区、县房管机关会同当事人所在单位(或产权单位的上级主管部门)进行协调处理,作出决定。如当事人不服,可诉请当地人民法院依法裁决

2、《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》1992.11.25 法发(1992)38

凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷,因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷,因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷,均不属于人民法院主管工作的范围,当事人为此而提起的诉讼,人民法院应依法不予受理或驳回起诉,可告知其找有关部门申请解决。c0ae296ae796485cf0afa2f6fe20430

 

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