最高院：对于未经竣工验收的房屋实施占有属于合法占有吗？ 作者：未知     时间：2020-12-25    来源：法律一讲堂

裁判要旨：本案买受人是基于合法有效的《购买协议》占有案涉商铺，案涉商铺虽未办理竣工验收手续，但其系根据出售方的交房通知正常办理接房手续。其次，买受人接房后将案涉商铺出租，可以证明案涉商铺已经具备了正常使用的条件，故可以认定买受人已合法占有该不动产。

案例索引：《富滇银行股份有限公司昆明西山支行、尹结华申请执行人执行异议之诉二审案》【（2020）最高法民终760号】

争议焦点：对于未经竣工验收的房屋实施占有属于合法占有吗？

裁判意见：最高院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。

本案中，关于尹结华是否在人民法院查封前签订合法有效的书面买卖合同问题。据原审查明，根据东江公司与广福公司签订的《民工权益保障承诺书》《广福城项目A8地块写字楼幕墙工程施工合同》《工程质量保修书》及《工程竣工验收证明书》《基本建设工程结算审核定案表》，结合双方盖章的《情况说明》《购房承诺书》《委托付款函》等在案证据，因东江公司承建广福城项目XXX地块写字楼幕墙工程，广福公司欠付东江公司工程款1962314.59元。2016年8月，东江公司与广福公司协商以房抵扣工程款，东江公司将其对广福公司享有的工程款债权1962314.59元转为尹结华购买案涉商铺的购房款。2016年9月12日，尹结华与广福公司就案涉商铺签订《购买协议》。案涉商铺于2017年7月20日被查封。富滇银行未提供证据证明案涉《购买协议》系尹结华与广福公司串通倒签而形成的虚假购房合同，其主张该以物抵债协议不能体现双方买卖房屋的真实意思表示，只是债务人履行债务的变通方式，不能认定为上述司法解释第二十八条规定的合法有效的房屋买卖合同的理由不能成立。原审认定尹结华在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同并无不当。

关于尹结华是否在人民法院查封前合法占有案涉商铺问题。本院认为，上述司法解释规定的占有是指对不动产的支配和管理，应以是否实际控制不动产为标准。据原审查明，《“广福城”交房通知书》《广福城商业物业服务合同》《授权委托书》《商铺移交使用备忘录》《物业费发票》等在案证据证明，2016年9月2日尹结华就案涉商铺办理完毕相关手续，并委托案外人钱扬红与皓瑞通公司签订《广福城商业物业服务合同》后，将案涉商铺出租给安济公司使用，约定相应物管费由安济公司承担。安济公司承租后，支付了2016年9月16日至2019年3月15日期间的物管费。尹结华在人民法院查封前已实际控制了案涉商铺，实现了对案涉商铺的占有。关于富滇银行主张案涉商铺未经竣工验收，广福公司违法交付，尹结华系违法占有，本院认为，首先，尹结华是基于合法有效的《购买协议》占有案涉商铺，案涉商铺虽未办理竣工验收手续，但尹结华系根据广福公司的交房通知正常办理接房手续。其次，尹结华接房后将案涉商铺出租给安济公司使用，可以证明案涉商铺已经具备了正常使用的条件，故原审认定尹结华在人民法院查封前已合法占有该不动产并无不当。富滇银行该项上诉理由不能成立，不予支持。

关于尹结华是否已支付了全部价款问题。据已查明的案件事实，东江公司与广福公司同意以房抵扣工程款，并将其对广福公司的工程款债权1962314.59元转为尹结华购买案涉商铺的购房款，实质是东江公司以其对广福公司的债权作为尹结华向广福公司购买案涉商铺对价的一部分，不违反法律、行政法规的规定。尹结华与广福公司签订的《购买协议》约定，案涉商铺房屋总价为2263670元，代收房屋维修基金11220元。扣除工程款抵扣金额1962314.59元，购房款差额为312575.41元。其后，尹结华向广福公司转账支付112575.41元，并通过案外人尹海峰账户向广福公司转账支付200000元。因此，尹结华已支付了案涉商铺全部价款。富滇银行称尹结华未支付案涉商铺全部价款的上诉理由亦不成立，不予支持。
关于是否因尹结华自身原因未办理过户登记问题。据原审查明，案涉商铺位于A8地块，因该地块上商铺未办理竣工验收手续，不具备产权证办理条件，故案涉商铺未办理所有权证并非买受人尹结华的自身原因。综上，尹结华对案涉商铺享有的权利符合上述司法解释规定的情形，原审认定尹结华对案涉商铺享有排除执行的权利并无不当。

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