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郑学知律师 郑学知律师,现执业于北京盈科(武汉)律师事务所,武汉大学法学专业,中国民主同盟盟员,担任武汉黄冈商会法律顾问及法商专业委员会秘书长职务、长江影视文化节顾问律师。郑学知律师是房地产法、知识产权法、公司法、合同法等... 详细>>

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律师姓名:郑学知律师

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律师教你:原来买二手房还可以逛淘宝、上京东。


房屋买卖市场除了正常的一手房市场、二手房市场外,还有资产处置市场(包括司法拍卖和交易所房屋处置等)。司法拍卖房屋起拍价可低于评估价,因此受到不少购房者的关注。

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一、司法拍卖房屋的平台

1.人民法院诉讼资产网,网址:

https://www.rmfysszc.gov.cn/

2.阿里拍卖·司法平台,网址:

https://sf.taobao.com/?spm=a213w.7398504.sfhead2014.6.6ae77173uzGhXd¤t=index

3.京东拍卖·司法拍卖平台,网址:

https://auction.jd.com/sifa_list.html?provinceId=1

这三个网站/平台具有法院处置的各类资产的拍卖,意向购买人可选择房屋类型及房屋所在地等选择合适房屋。

二、从网站了解标的物状况

 

网站公布信息基本上涵盖了拍卖信息及房屋信息,大体上包括竞买公告、竞买须知、标的物介绍、出价记录等。

1.竞买公告

竞买公告会列明处置法院及联系方式、拍卖时间、拍卖标的大致情况、竞买人条件、咨询展示看样的时间与方式、拍卖规则与拍卖方式、瑕疵及风险提示、保证金及余款支付等等。在余款支付处会介绍能否贷款及可办理贷款的银行机构。

2.竞买须知

竞买须知从总体内容上看,与竞买公告一致,但竞买须知更加具体地对竞买人进行了各种风险提示,如竞买人委托他人代为竞买的手续、利害关系人回避的规定、悔拍后保证金不予退还的规定、房屋后续过户及交付税费的承担等等。

3.标的物介绍

此部分主要对标的物进行详细介绍,一般情况下会附有拍卖裁定书及评估报告。

标的物基本情况介绍包括房屋坐落、所有权人、权利限制情况(是否查封或办理抵押)、面积、楼层、朝向、用途、装修情况、是否腾退、过户税费承担、房屋图片等等。如附有评估报告,标的物的基本情况会有更为详致的介绍。

4.保证金

有平台将保证金列在竞买须知部分,有平台将保证金独立出来。拍卖法院根据房屋起拍价格确定保证金金额,如以房屋起拍价的10%作为保证金金额。

拍卖平台会在该部分约定保证金缴纳,在不同情形下保证金的处理,如未成功竞拍标的物的,将原路退还保证金;竞拍成功的,缴纳的保证金将自动转化为部分成交款。

5.出价记录

该部分记录竞买记录。

三、实地查看

从网站上初步了解到房屋信息后,意向购买人最好实地查看下拍卖房屋情况及周边环境等,如向居住人、物业、邻居了解房屋情况。另外,意向购买人也可通过中介了解同小区同户型的情况。

四、与拍卖法院及贷款银行核实

在全面了解意向房屋后,如认为房屋可购买,则可向法院核实关于拍卖房屋的疑点,如是否已腾退、竞买成功法院是否负责腾退;并向贷款银行核实贷款信息,如贷款所需材料、最大贷款金额、最长贷款年限、办理抵押登记之前是否需要第三方担保、担保费率;向法院及贷款银行核实贷款办理下来的期限等。在办理贷款时,贷款银行会对竞买人的购买资格进行核实。

五、参与竞买

在符合购买条件并支付保证金后,即具有竞买资格。在拍卖期间可根据竞买公告公布的竞买规则参与竞买,如加价幅度、延时周期(即在拍卖活动结束前,每最后5分钟如果有竞买人出价,就自动延迟5分钟)。建议竞买人在参拍前,确定可承受的最高价格,理性竞拍。

六、竞买成功后

1.如竞买成功,拍卖平台会自动生成拍卖成交确认书。保证金转化为购房款。竞得人应及时与法院联系后续房款缴纳,并与贷款银行联系提交贷款所需材料,签订贷款文件,以便贷款可在法院要求的时间内发放。此阶段亦需将首付款及时付至法院账户。

2.前往法院签署拍卖成交确认书。

3.在银行贷款发放后,即全部房款支付至法院账户后,法院会出具拍卖裁定,将拍卖房屋裁定过户给竞得人。

4.缴纳税费。缴纳税费前需凭法院手续前往不动产登记中心调取房屋档案信息。

5.竞得人凭完税凭证及过户裁定等前往不动产登记中心办理过户手续。因拍卖房屋涉及到的抵押及查封不止一次,过户前的解押解封手续亦较为繁琐。

七、腾退并交付房屋

对于拍卖前尚未腾退的房屋,竞得人需与拍卖法院充分沟通房屋腾退事宜。入住房屋时,应及时查看各类仪表的数字并作好记录。对于欠付的物业费、水费、电费等要与法院、物业公司等及时进行沟通。

八、物业等的用户变更、户籍迁移

入住房屋后,竞得人要及时办理物业、水、电、宽带、燃气等公司的用户变更。如有需要,还应与与派出所联系办理户口的迁入与迁出等。

法拍房价格一般低于市场价,因此更能吸引“刚需”,但法拍房的“坑”也不少。建议意向购买者委托专业人士对竞买全程进行保驾护航。

附:不动产网络司法拍卖流程图

 法拍房流程图

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