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郑学知律师 郑学知律师,现执业于北京盈科(武汉)律师事务所,武汉大学法学专业,中国民主同盟盟员,担任武汉黄冈商会法律顾问及法商专业委员会秘书长职务、长江影视文化节顾问律师。郑学知律师是房地产法、知识产权法、公司法、合同法等... 详细>>

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郑学知律师:商业物业租赁合同法律问题和谈判技巧

商业物业租赁合同法律问题与谈判技巧

3

 

商业物业租赁合同因商业地产运作的特殊性,对比其他类型的地产租赁更具复杂性。商业租赁是商铺、写字楼等房屋的所有人作为出租人将其房屋出租给承租人作办公、营业等经营用途,承租人向出租人支付租金的行为。

 

商业物业租赁合同的基本框架

(一)租赁合同的当事人

订立租赁合同的双方,即 出租人和 承租人;

(二)房屋租赁合同的主要条款

1、当事人姓名或者名称及住所;

2、房屋的座落、面积、装修及设施状况;

3、租赁用途;

4、租赁期限;

5、交付与验收;

6、租金、履约保证金及交付方式;

7、物业管理、经营管理;

8、房屋修缮责任;

9、转租的约定;

10、变更和解除合同的条件,擅自解除合同的违约责任;

11、当事人约定的其它条款。

(三)租赁合同的形式:租赁期限六个月以上的,应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的,视为不定期租赁。

租赁期限的规定

租赁期限即承租人对租赁房屋或商铺享有合法占有、使用、收益权利的期间。

1、最长租赁期限为二十年

合同法第二百一十四条明确规定:租赁期限不得超过二十年。超过二十年的,超过部分无效。租赁期间届满,当事人可以续订租赁合同,但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。

2、租赁期限不明的处理

根据合同法第232条,当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确,可以协议补充,如果仍然无法确定的,视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同,但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。


免租期的争议

 

1、需要注意

免租期是否计入整体租赁期限;不同免租期的优惠条件范围及幅度;免租期的设置方式;承租方过错提前解约时对免租期内减免费用的补偿支付。

2、控制建议

区分装修免租期和经营免租期,明确不同的免除范围;尽量避免绝对时间与相对时间双重叠加适用;慎用开业率标准;明确承租方过错时的免租期补偿方案。

3条款参考

免租期不因任何原因而延长。出租人提供的免租期是基于承租人在履行本合同过程中没有重大违约的前提下给予承租人的优惠。在租赁期内,如因承租人原因导致本合同无法继续履行的或因承租人违约导致出租人单方解除合同的,则承租人不享受免租期的免租金优惠,承租人应按本合同约定的租金标准向出租人补缴该期间的全部租金。

 

租户拖欠租金可否停水停电

1、应在租赁合同中写明在商户欠租的情况下出租人享有对商户采取停水停电的权利,在满足上述前提下,存在以下两种情况。

2、出租人作为使用人与自来水公司和电力公司签订了《用水协议》和《购电协议》,商户和自来水公司、电力公司并没有直接签约。在这种情况下,对于商户的欠租,出租人可以采取停水停电措施。因为商户和自来水公司、电力公司并不存在水、电使用合同,出租人是使用人,对于商户的欠租行为出租人有权采取停水停电的自助措施。

3、如果商户和自来水公司、电力公司直接签订了水、电使用合同的话,商户作为使用人与自来水公司、电力公司存在用水、用电合同,商户用水、用电的权利受法律保护,此时,如果出租人擅自停水、停电造成了商户损失,应该承担赔偿责任。

4、还要注意的一点是,在出租人有权采取停水、停电措施的前提下,出租人应事先书面通知商户,提前告知将采取的停水、停电措施,这样能避免因贸然停电给商户带来突然损失,以减小风险。

 

证据保全措施

1、履行义务,保留凭证

合同履行过程中两个方面保留证据材料

签订合同时的证据,包括:合同、合同附件、工程图纸、招标文件、补充协议;营业执照、资质证明、授权委托书、银行账号、地址、电话、联系人等。

实际履行过程中,保存自己的履行证据,包括:交货凭证、验收凭证、合同变更凭证、时效凭证、送达凭证、付款凭证。

2、对方违约,固定证据

保留合同、合同附件;保留银行汇款凭证;保留运单;保留运输单;保留异议书;保留双方往来信函;保留电子邮件;保留补充协议;保留律师函。

注意:保留原始证据;善用公证保留证据(保留传真、QQ记录、微信、短信、录音、其他书面材料或电子记录)

3、录音证据的固定

如果是与对方当面或电话沟通过程中,偷偷录制双方沟通的过程取得的视听证据,一般认为合法取得,有效。

如果是采取在他人居所、工作场所等安置偷录设备,或者是采取其他非法手段取得的视听证据,一般认为不属于合法取得,无效。

录音证据固定需要注意:对录音时间和地点的选择、对于录音器材的选择、要尽量使录音中提及对方公司、名称、通话人姓名、要在录音中表示录音的时间,引导对方说出年月日;通话前拟定通话内容提纲;重要录音证据应当通过公证处进行证据保全公证。

 

租赁合同的谈判策略

一、谈判准备工作

1、商户信息收集与考察研究

商户信息收集及开发;

考察研究内容包括但不限于以下内容:

商户企业基本情况:名称、投资关系、业务范围、类型、盈利、品牌、地位等;

商户企业项目需求:面积、楼层、层高、通道、智能系统、机电设备、入场时间等;

商户企业发展计划:楼层经营布局、业务发展规划、近期推广计划、经营目标等;

 

2、商务方案设计及谈判计划编制

商业管理中心根据《租金管理作业指引》制定谈判用商务方案,并报审批确认。

商务方案得到确认后,商业管理中心拟定详细的谈判计划,安排好谈判的阶段性目标,参与谈判人员、谈判的节奏和频次,谈判计划报送审批后执行。

二、谈判过程

1、初步接洽阶段

本阶段主要进行初步接洽及双方情况介绍了解,沟通内容主要包括:企业情况介绍、部门及职责划分、项目特点、业态规划方案简介、项目进度等基本情况介绍。

具体操作如下:首次接触时,因双方缺乏了解,戒备心理较重,所以不便涉及价格、免租期、递增率等相对敏感的问题,也不易涉及广告位、停车位等具体细节的问题,而应该对本企业、所在部门、职责的介绍,应向对方表明自己作为个人对其企业的使用兴趣,并向对方介绍项目的特点,已确认合作的客户,业态规划方案、项目建设进度。然后转入对对方企业基本情况的了解和对方需求信息的了解。本阶段一般不宜安排高管人员参与接洽。

2、逐渐深入阶段

本阶段谈判需要在了解对方基本需求的基础上,深入沟通对方要求,如租赁区域面积、机电、装修要求、交房时间、确认程序、签约时间等,同时初步探讨商务条件的内容。

阶段工作重点:谈判过程中体积同类客户的接洽情况,给对方施压,同时报初步的报价方案,无须做过多附加说明。本阶段可安排部门负责人以考察对方项目之名与对方会面,但避免涉及价格,对于给对方的报价,也建议以邮件或传真的方式。

3、深入谈判阶段

本阶段谈判自商务条件基本取得一致后方可开展,深入确定商务细节,双方讨的重点:面积计算方式、免租期限、履约保证金、租赁年限、付款方式、房屋交接技术条件、物业管理界面。

三、合同拟定签署

1、拟定阶段工作重点

一般采用甲方合同。围绕合同拟定、措辞是否准确表达双方前期沟通意思表示;

前期未明确事项的再度沟通确认;

法务条款中的违约处理、责任界定、处理方式、纠纷属地管理等;(上述条款法务人员参与谈判)

交房技术条件确认:(技术管理中心负责参与谈判)

物业管理条款、维修责任等:(商管公司参与谈判、报价)

四、合同签署

计划外协调谈判

商户提出设计变更要求时,由商业管理中心组织计划外协调谈判并邀技术,中心参与谈判工作。

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