买房“跳单”行为风险分析 作者：未知     时间：2018-07-19    来源：民事法律常识

一、指导案例1号--上海中原物业顾问有限公司诉陶德华居间合同纠纷案

基本案情：原告上海中原物业顾问有限公司（简称中原公司）诉称：被告陶德华利用中原公司提供的上海市虹口区株洲路某号房屋销售信息，故意跳过中介，私自与卖方直接签订购房合同，违反了《房地产求购确认书》的约定，属于恶意“跳单”行为，请求法院判令陶德华按约支付中原公司违约金1.65万元。

裁判要旨：房屋买卖居间合同中关于禁止买方利用中介公司提供的房源信息却绕开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同的约定合法有效。但是，当卖方将同一房屋通过多个中介公司挂牌出售时，买方通过其他公众可以获知的正当途径获得相同房源信息的，买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，其行为并没有利用先前与之签约中介公司的房源信息，故不构成违约。

二、何为买房“跳单”行为

“跳单”行为的界定。“跳单”行为亦称为“跳中介”，是指购房人或卖房人已经与房产中介（公司）签署了看房确认书、委托购房或卖房协议，房产中介公司已经按照协议履行了提供独家房源信息并带领看房、促使房屋买卖双方见面洽谈等促进交易的义务，房屋买卖一方或双方为了规避或减少按照协议约定履行向房产中介交付中介费的义务，跳过房产中介而私自签订房屋买卖合同的行为。房屋买卖天然存在信息不对称的问题，特别是价格，案例中买房者与房产中介协商的价格是165万元，买房者与第三方协商的价格是145万元，相差较大，买房者故而“跳单”。“跳单”主要两种情形。

情形一：卖房者将房产挂牌给中介进行交易，买房者与中介签订看房确认书或者居间合同，利用中介的信息看房后，跳过中介与卖房者私下直接达成交易。

情形二：买房者与中介签订看房确认书或者居间合同后，利用中介的信息看房后，与第三方中介或者第三方买房者达成交易。

三、“跳单”行为的违约认定标准问题

“跳单”行为是否构成违约，需要综合考虑买房者与房产中介的在中介服务过程中签订的看房确认书、委托购房协议等合同中有关条款的约定；作为买房者的委托人有无规避支付中介服务费的主观恶意以及跳过已签署看房确认书、委托购房协议（或委托卖方协议）的房产中介完成交易的客观事实等因素。一般来说，可以通过以下几个方面进行审查：

1.居间合同中格式条款的效力问题

买房者是否与房产中介签订居间服务合同，合同中是否有违约行为的约定。无论买房者与房产中介之间的看房确认书、委托购房协议等合同，本质上都是属于居间服务合同的法律关系。此时，应当对合同中的格式条款进行分析，案例中合同约定：“陶德华在验看过该房地产后六个月内，陶德华或其委托人、代理人、代表人、承办人等与陶德华有关联的人，利用中原公司提供的信息、机会等条件但未通过中原公司而与第三方达成买卖交易的，陶德华应按照与出卖方就该房地产买卖达成的实际成交价的1%，向中原公司支付违约金。”该格式条款系房产中介公司为了防止买房者“跳单”而设置的，《合同法》第39条第1款规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。案例中，双方意思表示真实，房产中介并没有利用优势地位排除买房者权利，该格式条款遵循公平原则并不违反法律法规的强制性规定，属于有效条款，作为委托人一方的买房者有合同约定之违约行为，房产中介即可依据合同要求委托人承担违约责任。

2.房产中介是否尽到了积极提供中介服务的义务

房产中介提供的服务包括但不限于看房、签约等等。当前一些新兴的房产中介机构会根据客户需要，为其分析房源的优劣，积极斡旋，并提供协助办理购房贷款、房屋过户登记手续、代办房产证等附属服务。合同权利义务是相互的，如果房产中介并没有积极提供中介服务，意味着其没有履行居间合同义务，不得索取酬劳，此时，买房者多方比较服务质量，选择其他房产中介公司签约，此时，“跳单”行为不构成违约。

3.作为买房者的委托人是否利用了房产中介提供的信息“跳单”

市场中房源信息分为独家授权代理和共享房源。当前，房产中介之间存在共同房源或者一个房源在在多家房产中介挂卖销售非常普遍，此时，如果买房者通过其他公共渠道获知房源信息，就不属于利用原房产中介提供的信息“跳单”，此时，不宜认定其“跳单”行为属于违约。如果是房产中介享有的是独家授权代理并根据居间合同积极提供了中介服务，此时，“跳单”行为很有可能构成违约。

四、“跳单”行为的法律责任问题

1.“跳单”方承担违约责任。如果已经签署委托卖房协议（或买房协议）的卖房人（或购房人）的行为违反了其与房产中介公司的协议，构成“跳单”的，应该按照协议约定承担相应的违约责任。如果委托卖房协议或买方协议约定的违约责任过重，法院可予以适当调整。

2.“跳单”方承担中介劳务费。如果卖房人(或买房人)在签署了委托卖房协议 (或委托购房协议)后，房地产中介公司按照协议已经履行了提供房源信息、带领看房、促成买卖双方见面洽谈等义务，卖房人或买房人基于自身原因不再出卖房屋或购买房屋，卖房人或购房人应按照其与房地产中介公司的协议支付合理的劳务费。协议没有约定的，房地产中介公司可以向委托方主张，法院可依法予以支持。

五、风险提示

并非所有的的“跳单”行为都构成违约，正如裁判要旨所言：当卖方将同一房屋通过多个中介公司挂牌出售时，买方通过其他公众可以获知的正当途径获得相同房源信息的，买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，其行为并没有利用先前与之签约中介公司的房源信息，故不构成违约。所以判断“跳单”行为是否违约关键在于是否有利用房产中介提供的中介服务信息或者房源。因此，卖房者挂牌出售时是选择作为独家代理房源还是公共房源要根据自身情况而定，对于独家代理房源应当谨慎选择，而买房者亦要对房源信息有明确认知，在价格信息不对称的情况下，通过业主、第三方公开信息多方面合理获取价格信息，作出理性的购房选择。

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