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郑学知律师，现执业于北京盈科(武汉)律师事务所，武汉大学法学专业，中国民主同盟盟员，担任武汉黄冈商会法律顾问及法商专业委员会秘书长职务、湖北省人力资源和社会保障厅劳动人事争议调解委员会调解员、长江影视文化节顾问... 详细>>
律师姓名：郑学知律师
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买卖二手房从来就不是一件简单的事情，每一个步骤都需要小心谨慎，一些看起来不起眼的小问题，当中可能隐含了极大隐患。
你是否遇到过这样的情况，房子买完后，前房主的户口不迁出去，户口逾期迁出到底都隐藏了哪些危害呢？
所谓户口逾期迁出，就是指大家在买卖二手房时，还涉及过户的问题，很多房主办理了产权过户手续后，迟迟不按照合同约定的时间迁出户口，表面看来，好像没有给购房者带来多大伤害，但实际上有很多隐藏的风险，而且售房者是需要承担违约责任的。
上海浦东新区法院就曾经判决这样一起案件，逾期迁出户口一方被判支付违约金7万余元。买卖房屋双方在签订房屋买卖合同时，约定了补充条款，即在规定日期之前，售房者必须迁出户口，如果发生逾期一日就需要按照房屋总价款的万分之五向买方支付违约金，直到房内户口全部迁出为止。
结果最后售房者由于各种原因没有按时迁出户口，逾期几个月才迁出，最终法院判决卖方向买方支付违约金7万余元。
逾期迁出户口的违约金标准
合同法规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。也就是说，如果在购房合同上，约定了逾期迁出户口的违约金问题，在售房人不能按照合同约定履行时，就需要像上述案例一样，支付违约金。
但是违约金的支付没有统一标准，按照合同法解释，如果当事人主张约定的违约金过高，请求适当减少的，法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则衡量。
也就是说，法院会根据过错程度酌情调整违约金，具体为多少，还要看具体的案子。
户口逾期迁出的危害
很多人会认为前房主的户口不迁出没有什么大问题，但实际上却隐藏了很多风险：
1．债务纠纷问题：当前房主出现债务纠纷问题时，银行、贷款公司等追债人有可能会按照户口地址投递法院传票，或者采取更狠一点的泼油漆等不良手段；
2．新增人口问题：前房主在一定情况下是可以增添新户口的，一旦发生这种情况，将会继续增加购房者户口迁移的难度；
3．价值问题：现在大家对户籍的问题越来越重视，关注度也越来越高，如果存在的问题一直无法解决，那么在你需要转卖的时候，极有可能影响到成交价。
4．拆迁问题：目前拆迁补偿的情况虽然是以户口本为主，但是在现实情况中还是会考虑到实际居住人口，因此复杂的户口本很有可能会增加额外不必要的麻烦。
5、学籍问题：很多人为了孩子能上好学校而花重金买学区房，如果前户主不迁出户口，不排除上学名额被其占用的可能性。
如何预防户口逾期迁出问题？
首先大家需要重视户口问题，在房屋买卖过程中，要详细了解关于户口的问题，在购房合同中，要详细约定相关问题，明确写在合同里，必要时也可以去当地派出所亲自查询核实，以确定不存在户口问题。
如果是通过中介买房的话，也可以委托中介代为核实房屋的户口，核实后要求中介机构出具书面核实报告，并加盖公章，防止一些中介人员疏忽或欺骗行为给自己造成损失。此外，必须注意的是，合同中约定的户口迁出时间一定要在房屋登记过户之前。
在合同里也要明确逾期户口迁出的违约金问题，一般的中介合同中，都会在“权属转移登记”中作出详细约定：
我们还可以通过预留房屋尾款对售房者施加压力。预留的尾款应当在合同中明确说明，先迁户口然后再交付房款，约定好顺序防止对方恶意违约。
延伸阅读
卖房不迁户口 房主被判违约 刘先生从张先生处购买了一处房屋，双方约定张先生在房屋所有权转移后将户口迁出。但张先生不仅没有迁出户口，还将新生儿落户此处。刘先生于是将张先生起诉到法院，要求张先生按照约定迁户并支付违约金。 一审法院支持了刘先生的部分诉求，但刘先生不服法院认定的违约金数额，坚持要求法院判决张先生迁户，并上诉到北京一中院。近日，北京一中院二审判决变更了违约金数额，驳回了刘先生其他诉求。 2012年5月13日，刘先生以357万元的价格购买了张先生的房屋，并约定张先生在该房屋所有权转移之日起一定时间内迁户，如果没有按时把户口迁出则支付房屋总价5%的违约金；如果超过约定的日期，按日计算支付已付款万分之五的违约金。同年7月16日，刘先生取得房屋所有权证，但张先生却没有将户口迁出，还将刚出生的儿子落户至此。刘先生于是以张先生违约为由诉至法院，要求其按照合同约定迁户并赔偿违约金。 一审法院认为，张先生没有依约迁户，应承担违约责任，判决其支付刘先生10万元违约金。但因户口迁移问题不属法院处理民事纠纷的受案范围，驳回了刘先生的该项诉求。 刘先生不服，上诉到北京一中院，他坚持认为张先生迁户是合同义务，法院应改判。另外，一审认定的违约金过低，应重新计算。 北京一中院经审理认为，户籍迁移问题属于相关行政机关的行政行为，不属于法院受理民事诉讼的范围，故法院不支持刘先生关于张先生迁户的诉求。根据合同约定，张先生应在房屋所有权转移之日起790天内，即2014年9月14日前将户籍迁出，而他不仅没有迁出，还将儿子落户至此，其行为构成违约，应承担违约责任。 法院依据双方合同约定，对违约金的计算进行分段处理，酌减了2014年9月14日前没有迁户应支付房屋总价5%的违约金数额，酌定张先生应支付7万元违约金。在2014年9月14日之后，按日计已付款万分之五的持续性违约金，结合刘先生的实际损失和张先生的过错，确定张先生应以每天80元为标准，支付刘先生从2014年9月15日起到迁出户籍之日止的违约金。
◎来源：腾讯财经微信公众号、北京青年报、中国普法
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