购房中介承诺成空头支票，郑学知律师帮忙讨回购房定金和佣金。 作者：郑学知、金婉     时间：2018-09-03    来源：原创

一、案情回顾：

购房市场上，中介扮演着居间提供信息及沟通服务的角色，对于购房政策、购房市场及购房条件等情况理应具有专业的把控和判断能力。然而，在本次郑律师团队代理的一起案件中，正是由于房屋买卖中介机构的不专业操作，最终导致了这起房屋买卖合同纠纷。

2017年6月份，宋先生委托郑律师团队代理该起房屋买卖合同纠纷，要求诉请解除房屋买卖合同，卖方游先生返还其已支付的购房定金50000元及利息同时中介公司退还购房佣金15000元。

经了解，宋先生非武汉本地户口，不具备购房资格，但是中介承诺可以为其办理户口，并且于2017年4月15日收取宋先生23000元的户口迁移手续办理费用，但是直到2017年5月27日，中介公司仍未办理好户口迁移手续，最终中介虽退还了23000元的费用，但却导致房屋买卖合同无法继续履行，且卖方拒绝退还定金，中介公司也未退还佣金。

经分析，我们发现，本次纠纷主要的关键点在于三方签订的《存量房居间（买卖）合同》中的特别约定：如买方因户口问题无法履行合同的，卖方需退还买方购房定金。其次，经过对宋先生提供的证据分析，我们发现：在实际支付定金及佣金方面，宋先生只能提供45000元支付给卖方游先生，5000元作为交房保证金直接支付给中介代理章先生的证据，另外有支付宝转账给章先生15000元购房佣金的证据。在定金的实际交付方面与约定定金金额存在5000元的出入，是本案的风险点所在。另外，关于佣金返还的问题，由于合同中缺乏明确约定，因此，在法律论证方面也是我们需要着重说明论证的地方。

基于以上分析，我们准备了起诉材料和代理词，在庭审中充分说明了我方观点，并针对法官的疑难焦点庭后补充提交了代理词，案件历时一年多，经过我们与当事人的多番努力与积极配合，最终，法官在判决书中基本支持了我方观点。宋先生在收到法院的判决时亦表示非常满意这样的审判结果。

二、团队宣言：

尽最大努力维护好当事人的合法权利是我们的使命，能得到当事人的认可是我们欢欣鼓舞之所在。案件不管大小，只要事关当事人的权益，即便分毫亦不敢有丝毫怠慢，这便是在代理本案中，我们对自身的警醒，亦是我们在代理其他案件时对自身一如既往的要求。

三、经验总结：

去事之戒，来事之师，对已发生案件的经验总结总能为后来者指点一二。在本案中，经验总结有如下两点：

一、针对房屋买卖过程中，中介的合同外承诺事项，买卖双方及中介本人都应有格外的注意义务，最好在特别约定中将事项的履行过程及一方违约履行需要承担的违约责任等内容明确清楚，以免事后产生纠纷无法保证好守约方的权益。本案中，既然中介承诺了特别事项，为了促成双方的积极履约，应对买方不配合完成户口迁移以及中介无法完成户口迁移构成违约的违约事项及违约责任约定的更加明确，才能更好的保护守约者的权益。

二、在合同约定款项的交付过程中，最好按照约定的款项实际交付，在本案中，5000元的交房保证金，本应由卖方游先生缴纳，三方可能是为了方便直接由买方宋先生转账完成，导致在实际交付过程中留下了对买方宋先生不利的证据。因此，在合同已明确各方义务的情况下，各方最好的选择是严格按照合同履行，切忌为了方便或存在侥幸心理，视合同约定于无物，若放弃了合同对自己的保护，到时候损害的将是自身的利益。

附件1：裁判文书链接：

1、http://www.whzxzls.com/case/551423.html 

2、 http://www.whzxzls.com/case/551424.html 

附件2：代理词：

代 理 词

尊敬的审判长：

北京盈科（武汉）律师事务所接受本案宋某的委托，指派郑学知律师作为宋某与游某、武汉市瑾某某中介有限公司、武汉世某某房产经济有限公司的房屋买卖合同纠纷一案的一审诉讼代理人。现补充发表代理意见如下：

一、原告支付购房定金5万元，现原告诉请解除原、被告三方之间签订的《存量房居间（买卖）合同》（以下简称合同），理应按照合同约定，由被告支付原告购房定金5万元。

原告依照合同约定支付购房定金5万元，其中4.5万元给了被告游某，5000元经买卖双方协商一致交由第三人，中介公司的经纪人章某托管，作为交房保证金。且该5000元作为交房保证金，是为了确保被告游某按照合同约定在物业正式交付使用前已结清该物业名下的所有欠费、欠款等。实际上是被告游某作为卖方做出的保证。虽然，该5000元钱是由作为买房的原告直接支付给第三人章某，但实际上应视为原告已将全部购房定金5万元支付给了被告游某，被告游某再将其中的5000元作为交房保证金，交由章某托管。因此，原告实际支付5000元给章某的行为并不能影响原告已将全部购房定金支付给被告游某的事实认定。被告理应按照合同约定支付原告购房定金5万元。且第三人章某作为中介公司的经纪人托管交房保证金5000元的行为属于职务行为，买卖双方是基于其作为被告二武汉市瑾某某二手房中介有限公司经纪人的身份才将5000元交由其托管，此行为应该归属于被告二，由被告二承担返还责任。

即使最终章某实际未将5000元钱交付给被告二，其托管交房保证金5000元的行为被认定为个人行为，也应该由被告游某与第三人章某就该交房保证金5000元的事项另案处理，而非原告自身。

二、根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，当事人可根据履行情况及合同性质，要求恢复原状，根据原、被告之间的房屋买卖合同履行情况，要求被告二、被告三返还原告购房佣金15000元实属合理、合法请求。

原告已根据合同约定支付被告二、被告三佣金15000元，被告二的经纪人章某作为存量房屋居间买卖中介公司的代理人，理应对原告没有武汉市户口，缺乏购房资质，不符合购房条件的现实情况了然于胸，在此情况下第三人章某仍对原告作出会帮忙办理户口事项的保证，原告是基于相信章某会帮助自己在合同履行时让自己能够具备购房资格的前提下才与被告游某签署合同。但在合同签署之后，章某却怠于履行帮助原告办理户口转移事项。根据合同中关于“经纪方权利义务”的约定，第三人章某代理的被告二、被告三的居间行为，已严重违反了“经纪方应勤勉敬业在本合同履行过程中，严守程式、信誉、高效的服务原则为买卖双方提供买卖居间服务”的义务，存在过错。根据合同中第（三）.7条关于“经纪方权利义务”的约定：如却因经纪方过错导致该物业在申请买卖后无法办理过户手续的（买卖方原因或政府行为或不可抗力因素除外），经纪方应当退还已收佣金。因此，被告二、被告三应该返还原告已支付的购房佣金15000元。

代理人：郑学知、金婉

2018年6月1日

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