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郑学知律师 郑学知律师,现执业于北京盈科(武汉)律师事务所,武汉大学法学专业,中国民主同盟盟员,担任武汉黄冈商会法律顾问及法商专业委员会秘书长职务、长江影视文化节顾问律师。郑学知律师是房地产法、知识产权法、公司法、合同法等... 详细>>

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律师姓名:郑学知律师

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成功案例

卖房者拒过户长达22年,看郑学知律师如何让其不得逞?


一、案件要旨:

《经济适用住房管理办法》规定,购买经济适用住房不满5年,不得直接上市交易。由于市场房价一直看涨,合同签订时间与办理过户时间往往相隔几年。因此,面对看涨的房价,卖方作为房屋登记的所有权人在办理过户条件成就时经常出现要求加价否则拒绝配合办理过户,甚至出现一房二卖的情形,对于房屋买受人来说存在风险。本案的纠纷属于经济适用房买卖合同中,已签订合同,支付购房款并交付房屋但卖方即本案被告一直拖延不配合办理过户的情况,这在房屋买卖纠纷中经常遇到,只是本案的特殊之处在于被告拒绝配合办理过户已经长达22年。

二、案情概要及争议焦点:

199662日,原告明某与被告周某签订《房屋所有权转让契约》,双方约定将被告周某位于199636日购得的武汉市红光小区XX号私有房屋一套计三室一厅76.68 m³含费用计价款70777.48元,按照原价款将房屋及产权转让给原告。同时表明:原告已于同日将房款70777.48元给付给被告,被告将房屋价款的票据5张、房屋所有权证(武房私字XXX号)和武汉市国有土地使用权证(武房地籍江字第XXX号)交付给原告。双方共同表示:自立契约之日起,上列房屋及其所有权一并归原告明某所有,任何一方不得反悔。由于房屋属于经济适用房,购房不满5年的不得上市交易,因此,双方虽然签订了合同并已实际交付,但却一直未办理过户手续,201310月份,被告周某申请了房屋所有权证件挂失。面对原告的诉请及主张,被告辩称合同无效,为虚假合同,不属于双方的真实意思表示;同时,原告的诉请已经超过诉讼时效期间,不应收到保护。本案的争议焦点为1、合同是否真实有效?2、原告的诉请是否已超过诉讼时效?

三、裁判要旨:

根据民事诉讼法第64条的规定:当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。由于被告并未提供证据证明合同的虚假性,结合原告提供的合同、票据、房屋产权证等信息法院最终认定合同合法有效。至于原告的诉请是否超过诉讼时效的问题,法院认为:根据合同法第62条第4款的规定,履行期限不明确的,债务人可以随时履行,债权人也可以随时要求履行,但应当给对方必要的准备时间。原告有权随时向被告提出权利请求,在被告明确作出反对的意思表示时,可认定为原告权利受到侵害之日。且因为房屋已交付给原告,被告不履行协助办理房屋权属过户行为处于持续性状态,因此原告的诉讼请求并未经过诉讼时效期限。被告的抗辩理由未予采纳。最终法院判决:一、原告予被告签订的《房屋所有权转让契约》有效;二、被告于判决生效之日起十日内协助原告办理交易房屋的权属变更登记手续。

四、经验总结:

去事之戒,来事之师,对已发生案件的经验总结总能为后来者指点一二。本案从三月份接受委托,郑学知律师和金婉律师为了最大限度的维护当事人明某及房屋的实际使用人李某的合法权益,首先,积极准备了本案的立案材料,确定了诉讼方案及策略;同时,向法院申请诉讼保全交易标的房屋,防止被告周某将房屋一房二卖;此外,在准备开庭阶段,积极为对方可能抗辩的诉争焦点准备代理方案,向法院提交代理意见。本案经历了两次庭审,在第二次庭审过后,郑律师和金律师还针对庭审情况及被告的抗辩理由,进一步就诉讼时效的问题发表了代理意见并形成书面的代理词庭后提交给了法院。最终,法院支持并认可了两位律师的代理意见。

判决生效后,经两位律师与原、被告的沟通与交涉,双方最后达成了执行和解协议,被告配合原告完成了权属变更登记手续。

五、法条依据:

一、《中华人民共和国合同法》

第六十二条 当事人就有关合同内容约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,适用下列规定:(四)履行期限不明确的,债务人可以随时履行,债权人也可以随时要求履行,但应当给对方必要的准备时间。

二、《中华人民共和国民事诉讼法》

第六十四条当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。

三、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》

第六条 未约定履行期限的合同,依照合同法第六十一条、第六十二条的规定,可以确定履行期限的,诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算;不能确定履行期限的,诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算,但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的,诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算。


附件1: 判决文书链接:

1、http://www.whzxzls.com/case/551419.html  

 2、http://www.whzxzls.com/case/551420.html   

附件2: 代理词 


代 理 词

尊敬的审判长:

北京盈科(武汉)律师事务所接受本案明某的委托,指派郑学知律师作为明某与周某房屋买卖合同纠纷一案的一审诉讼代理人。现补充发表代理意见为该案件没有过诉讼时效,主要依据如下:

一、由于在本案起诉前,双方未确定具体的履行期限,原告也未正式向被告提出具体的履行义务的宽限期,被告在20131021日进行挂失登记备案前也并未向原告要求过宽限期,根据《合同法》第六十二条和《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条的规定,在履行期限届满之前,诉讼时效期间并不开始计算,因而本案未经过诉讼时效。

原告与被告签订的《房屋所有权转让契约》中仅约定了买卖房屋的内容,并未明确约定被告配合原告完成房屋过户登记手续的具体履行期,原告因而可以随时要求被告履行合同。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》中第六条的有关规定:未约定履行期限同时也不能确定履行期限的,诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算,但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的,诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算。

原告虽然曾几次向被告要求过办理房屋过户的事宜,但是,碍于被告一直推诿拒绝,且双方之间的尚存情谊关系,因而并未催告被告要求其限期内配合完成房屋过户登记手续,从而双方对此并未明确约定履行宽限期限。鉴于双方合同中未约定履行期限,也未补充约定宽限期限,因而至原告提起本案诉讼时被告须配合原告完成房屋过户登记手续的义务仍在履行期内,诉讼时效期间还未开始计算。

二、被告对该房屋的房屋产权证件申请挂失的行为,已构成对原告的权利的侵害,由于原告是今年才得知被告的侵害行为,根据《民法通则》及《民法总则》的有关法律规定,诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算诉讼时效,原告诉请权利仍在诉讼时效期限。

虽然,被告于20131021日已经进行了合同备案登记,对原告持有的房屋产权证件申请挂失,以事实行为表明不再履行合同约定义务,具体实施完成了对原告权利的侵害行为,但由于原告没有被告的配合无法查询到房屋登记信息,无法从被告或者第三方机构处得知该事实,后由于多次主张被告完成过户,在第三人李某、李某某的催促下,原告找到代理人代理本案,代理人以律师身份于2018312日查询合同标的房屋档案才得知被告的侵害原告权利的事实。因此,本案的诉讼时效应该从原告知道被告的侵权行为之日起即2018312日起开始计算,诉讼时效并未经过。

原告一直以自身对房屋占有的行为以及队房产权属证书的持有行为主张着对房屋的权利、从未放弃对房屋的权利,是被告一直怠于履行合同的过户义务,对原告完成房屋产权过户登记手续形成事实上的妨碍,该妨碍行为是持续性的,其诉讼时效起算点应该是原告知道被告将“原房产证挂失、登记侵权行为之日起即2018312日起开始计算,诉讼时效并未经过。

原告一直占有,适用并支配着标的房屋,同时持有该房屋的产权证明文件,其行为已表明他对房屋权利的积极主张,在催告被告完成过户登记手续的事情上,原告亦多次与被告协商,要求其履行相应义务,但被告多番推脱一直怠于履行,甚至在未告知原告的前提下通过挂失房屋产权证件的事实行为表明不再履行,构成对原告权利的损害,但因为不动产查询条件的限制,原告直至委托本律师进行诉讼之后才得知自己的权利被侵害。

综上几点所述:原告起诉被告房屋买卖合同纠纷仍在诉讼时效之内。

 

                               代理人:郑学知、金婉

                           2018年7月3日





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