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郑学知律师 郑学知律师,现执业于北京盈科(武汉)律师事务所,武汉大学法学专业,中国民主同盟盟员,长江影视文化节顾问律师。郑学知律师是房地产法、知识产权法、公司法、合同法等方面专家律师。郑律师为《武汉晨报》、《长江日报》、《... 详细>>

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律师姓名:郑学知律师

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成功案例

智力残疾者低价出售自己房屋,郑律师代理保住房产

智力残疾男子背着妻子卖掉140平米房产

郑学知律师:和智力残疾者签约,合同可能无效


记者贾雪梅 

智力残疾的丈夫背着妻子将140平米房子卖掉,得知情况后的妻子不同意卖房,买房者将其告上法庭索要违约金、双倍定金等28万余元。近日,卖房人在晨报律师圈公益律师帮助下积极应诉,不但解除了房屋买卖合同,并且挽回了22万元损失。

“谁能料到,买房遇到房东竟是智力残疾者,智力残疾者很可能不具备完全没事行为能力,导致合同无效,其实这也是二手房买卖中的一个坑!”近日,二手房交易活跃,晨报律师圈详细解读二手房买卖中的陷阱,并教你如何绕过这些坑。

智力残疾男子背着妻子卖掉价值120万房产

2016年9月,三级智力残疾的男子林洋(化名)与王海(化名)在中介公司的撮合下,签订了房屋买卖合同。双方约定,林洋将自己位于江汉区的一处面积约140平米的房子卖给张某,房子总价款120万元。合同签订后,王海向林洋支付了5万元定金,并向中介公司交付佣金2万多元。林洋处置的这处房产是他和妻子小琴的夫妻共同房产,但是丈夫林洋卖房之事小琴一直蒙在鼓里,直到接到买方要求其配合办理相关手续时才知道房子被卖了。

知情后的小琴焦急又无奈,多次跟对方协商未果。2016年底,买方王海将林洋告到江汉法院,要求林洋支付18万元违约金,以及双倍返还定金10万元,并赔偿其已支付的房屋评估费损失。突然面对28万余元的索赔,小琴几近崩溃,无助之时希望得到晨报律师圈的帮助。晨报律师圈公益律师郑学知在了解了小琴的房屋买卖情况后,安慰她不用担心,并帮助她积极应诉。

    今年3月,该案在江汉法院开庭审理。郑学知律师在庭上据理力争,提出答辩理由认为,林洋是三级智力残疾者,不能辨认自己行为后果,属于限制民事行为能力人或者无民事行为能力人,不具备签订房屋买卖合同的行为能力,其监护人小琴也未参与签订房屋买卖合同且事后一直未追认合同有效,因此双方签订的房屋买卖合同属于无效合同。

面对晨报律师圈公益律师郑学知的强势力争,买方最终同意调解。昨日,记者获悉,3月下旬,在江汉法院的主持下,双方达成调解,林洋只需返还原告定金5万元,赔偿其损失1万元,避免了22万元经济损失。


买二手房小心4大陷阱,郑学知律师圈教你绕过这些“坑”


 郑学知律师表示,从买房者的角度反思“智力残疾男子背着妻子卖掉价值120万房产”的案例,其实二手房买卖中存在很多“买房陷阱”,跟智力残疾者签合同,智力残疾者很可能不具备完全没事行为能力,这样的话,不但合同无效,买房者还无法拿到双倍定金返还等赔偿,也错过了很多好的买房时机,损失较大。此外,购房者一定要防范二手房买卖中的这些陷阱:


1、抵押房陷阱

房东出售抵押中的房子,很多二手房有抵押贷款,这类房子签约后无法过户,房东会要求购房人支付首付款用来偿还抵押贷款。

律师解读:这里容易出现的问题是,房东会以“急用钱”为由让购房人把钱打到他的个人账户,最后钱并没有用来偿还抵押房贷解除房屋抵押。抵押贷款没还清,购房人无法过户,不仅错过了好的购房机会,甚至一不小心官司缠身。

律师支招:建议购房者在签订购房合同、支付定金前,应了解所购房地产的权属状况。一般可以委托律师查询交易的房产信息,或者要求卖房者对房屋权属状况,如有无抵押、保全、查封等情况,做说明和保证。


2、“学区房”陷阱

    已经办理下来的房屋产权证书去公安机关办理落户手续时,却发现自己所购买的房屋中居然有其他人的户口,原房主并未将户口迁出,导致无法落户。

郑学知律师解读:“学区房”户籍是稀缺资源,因此,这种现象较多出现在“学区房”。户籍迁移一直都是二手房交易过程中难以解决的问题,由于户籍管理由公安部门进行行政管理,法院无权干涉。如果没有读卖房者迁走户口做出书面的合同约定,这个问题目前难以解决。

律师支招:建议在二手房交易前,买方最好就户口问题与卖方约定明确的迁移期限和违约责任,以免权益受损。

3、一房二卖

将已经出售的房子卖给第三方,在房价暴涨时期,很容易出现一房二卖的情况。房东刚和买房者签了合同,却发现没过几天,总房价涨了十多万,于是禁不住诱惑,又将房子高价卖给第三方。

郑学知律师解读:根据《物权法》第九条规定:不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力。司法实践中,法院会认为,已办理或正在办理房屋产权备案等相关手续的购房人,表明其要求取得该房屋所有权的意愿强烈,购房人也在为房产过户登记在做前期准备,这样购房人更容易胜诉。

郑学知律师支招:建议大家买二手房时,一定要在合同中明确一房二卖的违约责任,同时建议到房管局将房屋进行登记备案,即“预告登记”。


4、房屋产权不明确

有些二手房是夫妻或者跟子女、父母的共同财产,涉及了共有产权人。

郑学知律师解读:出售这类房屋需要房主和共有人都同意才行,否则即使签了购房合同也无法过户。   

律师支招:购房人在买房前注意查看产权证、或者走访周围邻居核实产权信息,要求所有共有人到场,不能到场的出具共有权人的知情同意书,尽最大可能避免纠纷。


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