郑学知律师：2026年9月新法纪要对建筑施工企业重大风险和生存机会的影响 作者：郑学知律师     时间：2026-09-07    来源：郑学知律师网

新出台的法〔2026〕137号纪要对建筑施工企业重大风险和生存机会的影响

 这份法〔2026〕137号纪要，是房地产下行周期中最高人民法院为“保交楼、稳民生”出台的重磅实操性文件。作为建工债务处理律师，我认为这份文件对施工企业（总包、分包、实际施工人、材料商）的影响是颠覆性的。过去靠“拖、闹、抵房”能解决的问题，现在必须靠“快、准、狠”的法律程序来解决。以下从重大风险和生存机会两个维度，为你拆解对施工企业老板的直接影响。

一、最大的“生死”变化。

  1、“以房抵债”这张“王牌”几乎被废。

根据新法纪要第13、15条明确，破产前签订的“以房抵债”协议，在破产后大概率被解除或认定为普通债权。除非已办理完毕产权登记，否则仅凭“抵债协议”或“预告登记”，在破产程序中都无法对抗其他债权人。这意味着房企暴雷时，施工方为回款被迫“拿房”的路被彻底堵死。签订抵房协议但未过户的，破产后房屋被收回，只能沦为普通债权人，清偿率可能极低。

     2. 清偿顺位遭遇“史诗级”削弱。

新法纪要第31条明确了清算时的清偿顺序，商品房消费者的购房款（第一顺位）和建设工程价款优先权（第二顺位）之间新增了复杂变量。纪要第26条允许续建融资债权在项目“增值范围”内优先于老工程款。这意味着，为保交楼引入的“新资金”，其受偿顺位会直接插队到你的工程款前面。如果不跟进续建，你的优先权在新增价值部分将被稀释。

3. “保证金融资”性质被重新定义。新法纪要第22条明确，承包人缴纳的保证金，如果混同无法区分，只能认定为“普通债权”，而非优先债权。除非能够证明该笔资金没有混同，否则你垫付的保证金就有打水漂的风险。

二、对“实际施工人”和“挂靠”的致命打击与救济

    1. 挂靠风险彻底暴露。根据纪要第21条规定，承包人（被挂靠方）不申报债权时，实际施工人可以代位申报；但如果承包人自身先进入破产程序，实际施工人只能到承包人的破产案件中申报，不能再直接向房地产开发商主张。因此挂靠老板必须时刻紧盯上游承包人的经营状况。一旦上游进入破产程序，你的债权顺位会被严重拖累。

    2. 农民工工资有了“特保”。纪要第21条首次明确，实际施工人债权中涉及的农民工工资，如果未能在工程款中足额清偿，可参照职工债权清偿（即优先于普通债权）。这是实际用工老板唯一的护身符。

三、续建中的“共益债”博弈

     1. 续建债权的黄金地位。纪要第26条规定，破产受理后的续建融资属于共益债务，随时清偿，且优先于老工程款（在增值部分）。因此如果你资金雄厚，转型为“续建投资人”，地位极高，安全垫极厚。如果你是原施工方，建议主动申请续建，因为继续施工产生的工程款（第25条）同样属于共益债务，优先于你在破产前的债权。

      2. 拒绝续建的代价。纪要第25条赋予法院强制移交的权力。如果原施工单位拒不移交资料，法院可对其负责人罚款、拘留。这意味着，想“躺着占坑”拿高额索赔的路已被堵死。

四、结合这份纪要，建议各建筑施工企业和老板从以下方面重构风控体系。

1、债权“做实”优先于“做多”。不要再抱有“抵房协议”依赖心理，只要房企出现逾期，立刻起诉并申请查封，力争在破产前拿到生效判决甚至执行完毕。纪要明确，以物抵债裁定书送达即取得所有权，这是唯一能在破产中抗辩的“硬通货”。

2. 必要时争夺“续建权”。 如果项目还有挽救空间，宁可接受“共益债”模式继续垫资续建，也不要只盯着过去的欠款。因为新产生的工程款在破产分配中处于第一梯队，比旧债权安全得多。

   3、严控“保证金”与“挂靠”风险。保证金必须通过专户转账，确保资金流清晰可追溯，避免被认定为“混同”。对于挂靠项目，实际施工单位必须要求被挂靠方出具专项授权，并密切关注其财务状况。一旦发现暴雷，第一时间以实际施工人身份独立申报，不要等承包人代位申报。

    一句话总结：建工行业“野蛮生长”时代彻底终结。现在拼的不是谁能垫资，而是谁更懂破产法、谁更会跟管理人打交道、谁更懂保护优先受偿权。建议将“风险预警机制”前置，一旦房企出现流动性问题，立即启动法律保全，抢占先机。

    如果需要针对你手中的具体项目（如挂靠纠纷、欠款催收或保证金追回）制定专项应对策略，可以联系本律师18086101715，专业的建工法律、债务催收团队为您服务。

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