八种情况被执行人名下房产可排除法院执行 作者：黄书巍律师/北京盈科（泉州）律师事务所     时间：2021-05-18    来源：律赢惠

不动产的所有权以公示为所有权的证明原则，不动产权证上或者房地产管理局（或不动产登记中心）中登记的的所有权人为不动产的所有权人。但是现实中，很多不动产早已发生买卖、继承、赠与等其他的权属变更事由，只是因为种种原因，比如办证税费的问题，当事人法律意识不强的问题等，未能及时办理变更手续。而所有权证上的原所有权人可能因为债务纠纷而发生诉讼，此时，如果该不动产被查封，甚至被拍卖，将严重影响继受人的合法权益。继受人可能因此提出保全或执行异议，但是，哪些异议能够成立，能够避免被法院强制执行呢？笔者认为有以下八种情况。

一、已经被生效判决书、裁定书确定的房产所有权可以排除执行

根据《民法典》第二百二十九条因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。以及根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条规定：金钱债权执行中,案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结前作出的另案生效法律文书提出排除执行异议，人民法院应当按照下列情形，分别处理：第一款中该法律文书系就案外人与被执行人之间的权属纠纷以及租赁、借用、保管等不以转移财产权属为目的的合同纠纷，判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其返还执行标的且其权利能够排除执行的，应予支持。

二、经过执行过程中的拍卖手续，已经支付拍卖价款，取得房产所有权，可以排除执行

根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条规定：金钱债权执行中,案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结前作出的另案生效法律文书提出排除执行异议，人民法院应当按照下列情形，分别处理：第三款中该法律文书系案外人受让执行标的的拍卖、变卖成交裁定或者以物抵债裁定且其权利能够排除执行的，应予支持。

三、被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议，异议成立的，可以排除执行

根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第六条的规定：“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。”但是如果符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条规定的情形的还是可以排除执行。 

四、买受人查封前合法买受、合法占有、支付全部价款且无过错可排除执行

根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

五、从开发商合法购买的买受人居住的已经支付50%以上价款的唯一住房可以排除执行

根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

六、预告登记+符合物权登记条件可排除执行

根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条金钱债权执行中,对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。

七、查封前以合理价格租赁，在租赁期内的，可排除腾房的执行

根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。

八、离婚协议中对房产处分给一方或双方子女有效，离婚之后，另一方离婚后所负的个人债务，债权人不能申请执行已经合法处分的个人债务发生前的房产

最高院（2015）民一终字第150号中，钟永玉与林荣达于1996年7月22日签订的《离婚协议书》约定将诉争房产归钟永玉及其所生子女所有，而王光成(债务成立在后)将该诉争房产查封，并申请予以执行。钟永玉提出执行异议，并引发诉讼。最高院最终裁定排除执行。

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