法拍房遭遇长期租赁合同，有猫腻！ 作者：未知     时间：2020-08-18    来源：上海房产律师崔萍

2018年，陈先生通过司法拍卖购得一处房产，当他办完过户登记喜提房产时，屋内却有“租客”突然现身，对方还出具了房屋租赁合同，白纸黑字写着租期6年、租金共计10万！明明是自己拍卖所得，突然出现的“租客”是怎么回事？当租赁合同遇上抵押权，优先保护哪一个？遇到虚假租赁合同哪个才有法律效力？ 

基本案情 

拍卖原由

向某与刘某某民间借贷纠纷一案，仲裁裁决发生法律效力后，因被执行人刘某某没有履行生效法律文书确定的义务，向某向广东省深圳市中级人民法院申请强制执行，请求强制被执行人偿付25万余元及利息等，该中级法院于2018年11月14日依法受理。在执行过程中，法院查封了涉案抵押房产即被执行人刘某某的房产，其抵押登记日期为2018年2月6日，申请执行人申请处置上述房产以清偿本案债务。在各方就上述房产的处置议价不成后，法院通过司法拍卖平台对该房产进行公开拍卖，最终由陈某某以366万余元竞得。拍卖成交后，买受人陈某某付清了余款，深圳市中级法院依法作出执行裁定书，将该房产强制转让给买受人陈某某。

另起波澜

办理过户登记后，陈某某发现上述房产被案外人李某某、魏某占有使用。李某某向深圳市中级法院提交了一份房产租赁合同，合同签订日期为2018年3月26日，租赁期限为6年，全部租金为10万元，李某某已于2018年7月15日前一次性付清全部租金。李某某主张，根据“买卖不破租赁原则”，其有权继续使用上述已拍卖房产。买受人陈某某则认为，上述房产租赁合同签订时间接近竞买日，且租期较长，租金一次性付清，有虚假租赁嫌疑。双方对此产生争议。

 审查结果 

经审查，发现涉案房产办理抵押登记的日期为2018年2月6日，而案外人李某某提交的租赁合同签订日期为2018年3月26日。故根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权，认定案外人李某某、魏某不能依据其提交的租赁合同占有涉案房产，陈某某有权要求案外人李某某、魏某搬离。李某某、魏某经法院告知后，仍拒不搬离。法院在上述房产张贴清场公告，对该房产进行断水断电，并告知将依照民事诉讼法相关规定对二人进行处罚，并通过大数据对其住所、工作单位等信息进行查询，作出拘留决定书。此后，李某某、魏某主动搬离了涉案房产。

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