最高院最新观点：违反限购政策购买房屋的行为是否影响物权期待权的享有？ 作者：未知     时间：2020-07-14    来源：法律一讲堂

裁判要旨：尽管本案购房人就案涉房屋签订了《商品房买卖合同》，但因其购买案涉房屋不符合当地商品房限购政策，故其购买案涉房屋的行为不能产生物权变动的结果，其对案涉房屋没有物权期待权。

案例索引：《田丽华与海南文昌农村商业银行股份有限公司执行异议之诉案》【（2020）最高法民申1864号】

争议焦点：违反限购政策购买房屋的行为是否还可享有物权期待权？

裁判意见

最高院认为：执行异议之诉作为与执行异议衔接的后续诉讼程序，是一个独立于执行异议的完整的实体审理程序。执行异议之诉通过实质审查的方式对执行标的权属进行认定，并作出案外人享有的民事权益是否足以排除强制执行的判断。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款规定，对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。因此，在执行异议之诉案件涉及不动产时，人民法院可以参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定，并根据案件具体情况，在对案外人是否享有足以排除强制执行的民事权益予以实质审查后，作出是否支持案外人异议请求的判断。本案中，由于案涉房屋已被人民法院在另案中采取保全措施，案外人田丽华对永丰公司的债权履行请求权（移转物之所有权的请求）无法实现，田丽华遂以与被执行人永丰公司间存在不动产交易关系为由，对案涉房屋提出实体权利排除强制执行的异议，后至本案诉讼。

一般认为，前述规定中所涉物权期待权是指案外人对案涉房屋虽尚不享有《中华人民共和国物权法》意义上的物权（所有权），但因具备了物权的实质性要素，依法可以合理预期通过办理不动产登记将该物权期待权转化为《中华人民共和国物权法》意义上的物权（所有权），即对不动产所有权登记至其名下的期待。这显然与田丽华所称对有关商品房限购政策改变的期待，或等待取得购房资格的内涵不同。根据原审法院查明的事实，尽管田丽华与永丰公司就案涉房屋签订《文昌市商品房买卖合同》，但因其购买案涉房屋不符合当地商品房限购政策，故田丽华关于其对案涉房屋享有的物权期待权应优先于房产调控行政管理需要的主张，于法无据，本院不予支持。而原审法院以田丽华购买案涉房屋的行为不能产生物权变动的结果，无法请求出卖人永丰公司为其办理不动产转让登记为由，认定田丽华对案涉房屋没有物权期待权，并无不当，本院予以认可。此外，根据一般生活经验，购房人交易前了解当地商品房限购政策并不需要特殊的法律专业知识，因此，田丽华认为其在购房中已尽到充分的注意义务，不存过错的主张，不能成立。田丽华还主张银行监管存在过错，但其并未提供证据予以证明，本院不予支持。

根据原审法院查明的事实，田丽华签订购房合同及支付购房款的时间均在《海南稳定房地产市场的通知》发布之日即2018年4月22日之后。而根据该通知的要求，田丽华购房行为不符合海南省有关限购政策，无法办理房屋过户手续。原审法院依法履行审判职责，查明案涉房屋所在地商品房限购政策，并无不当；而田丽华关于原审法院适用法律错误、原判决超出诉讼请求的主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。原审法院认为田丽华基于《文昌市商品房买卖合同》对案涉房屋享有的合同权利不足以对抗申请执行人的金钱债权，并作出准许继续查封位于海南省文昌市清澜新区房屋的判决，事实和法律依据充分，本院予以支持。

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