承租人违约致使合同解除时，如何认定出租人的空置期损失？ 作者：未知     时间：2020-06-05    来源：互联网

随着经济增长前景的变化，房地产租赁市场所面临的风险也越来越大。“长期欠租”“逃铺退铺”“单方终止”等违约行为常常让作为出租人的房地产企业措手不及。因承租人违约致使合同解除时，出租人寻找新承租人过程中产生的空置期租金损失可向承租人主张赔偿，但依照何种标准确定空置期间需要进一步探究。本文通过对类似裁判文书的检索统计以及典型裁判观点的梳理，尽可能全面展现法院在承租人违约致使合同解除的案件中确定出租人空置期损失的具体方式和考虑因素。

关联法条

1.《中华人民共和国合同法》第一百一十四条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十九条 当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。

2.最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条 当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并做出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。

3.北京市高级人民法院关于印发《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》的通知（京高法发〔2013〕462号）第二十六条 因承租人根本违约行为导致房屋租赁合同解除，出租人要求承租人赔偿其房屋闲置期间的租金等实际损失的，可予支持，但合同另有约定的除外。因出租人根本违约行为导致房屋租赁合同解除，承租人要求出租人赔偿其另行寻找替代房屋周转期间所受损失的，可予支持，但合同另有约定的除外。损失具体数额不能确定的，可以推定为租赁房屋闲置期间或寻找替代房屋周转期间的租金损失，但最长一般不得超过六个月。

4.江苏省高级人民法院关于印发《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》的通知（施行日期：2008年12月15日）第二十六条第二款 因承租人违约行为导致房屋租赁合同解除的，出租人可以要求承租人赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失，但最长不得超过六个月。

5.《上海市高级人民法院关于商事审判中规范违约金调整问题的意见》（沪高法民二〔2009〕13号）第三条 法院在审查违约金调整请求时应注意尊重当事人意思自治，审慎做出违约金过高的认定。

精选案例

（一）江苏乐天玛特商业有限公司、淮北兆基实业有限公司房屋租赁合同纠纷（2016）最高法民终746号

裁判要旨

承租人单方面违约要求提前退租导致租赁房屋空置，房屋空置与承租人的违约行为造成的后果具有直接的关系，应按照租赁房屋实际空置的期间及租赁合同约定的租金标准计算空置期损失。

案情简介

出租人淮北兆基实业有限公司（下称“兆基公司”）与承租人江苏乐天玛特商业有限公司（下称“乐天玛特公司”）签订《房屋租赁合同》，约定兆基公司将案涉房屋租赁给乐天玛特公司，房屋租赁期限为自起租日起20年。合同约定租金为每建筑平方米1.2元/天，房屋面积最终以房产证的面积为准。合同签订后，兆基公司在按照合同要求腾空租赁房屋并对房屋进行改造后，多次致函乐天玛特公司要求交接房屋。后乐天玛特公司致函兆基公司称因市场原因决定延期开业，因为卖场尚未开业，无法支付租金无法履行双方签订的租赁合同，请求兆基公司自行安排招商。后兆基公司起诉解除租赁合同，并要求乐天玛特公司赔偿损失。

裁判观点

因乐天玛特公司的原因而导致案涉合同的解除，由此，乐天玛特公司对兆基公司的损失应承担赔偿责任。兆基公司主张的房屋租金损失主要表现为房屋空置所发生的租金损失。乐天玛特公司在二审中对一审法院以2013年4月20日作为房屋空置时间的起点的认定予以认可。而关于房屋空置的终点认定问题，一层房屋于2015年4月28日开始举办淮北房产超市，而二、三层房屋，兆基公司分别于2015年9月1日、2016年1月1日对外出租，未出租部分场地与兆基公司经营方式和市场需求相关，与乐天玛特公司违约行为造成的后果无直接的关系，据此案涉房屋一层闲置738天，案涉房屋二层闲置861天，案涉房屋三层闲置981天，并根据实际闲置天数、合同约定的租金标准即每建筑平方米1.2元/天及案涉房屋房产证载明的面积计算案涉房屋的空置期损失。

（二）南京江宁城镇建设开发有限责任公司与马来根房屋租赁合同纠纷（2017）苏01民终9469号

裁判要旨

因承租人违约行为导致房屋租赁合同解除的，出租人虽然可以要求承租人赔偿最长不得超过六个月的租赁房屋闲置期间的租金损失，但租赁房屋闲置期间的租金损失应指房屋实际因闲置所产生的租金损失，并非当事人预估将要产生的损失。

案情简介

出租人南京江宁城镇建设开发有限责任公司（下称“城开公司”）与承租人马来根签订《房屋租赁合同》一份，约定城开公司将位于南京市江宁区宏运大道4599号景祥家园2#楼综合楼1-3层整体打包出租给马来根使用。之后承租人马来根逾期未缴纳房租，城开公司向法院起诉要求解除合同，并主张承租人马来根赔偿房屋占有使用费，以及合同解除后预计存在的房屋空置期损失三个月租金。

裁判观点

承租人马来根与出租人城开公司签订的《房屋租赁合同》，因承租人的违约行为而解除，出租人可以要求承租人赔偿损失，但损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见的因违反合同可能造成的损失。在承租人违约行为导致房屋租赁合同解除的，出租人可以要求承租人赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失，但最长不得超过六个月。租赁房屋闲置期间的租金损失应指房屋实际因闲置所产生的租金损失，并非当事人预估将要产生的损失。本案中承租人尚占有使用案涉房屋，一审法院已经判决承租人迁让，并承担实际占有期间的使用费用，出租人主张的三个月的房屋空置损失并未实际发生，亦非必然会发生的损失，不支持出租人所主张的房屋空置损失。

（三）南京祥宇生物工程有限公司、南京贝迪电子有限公司房屋租赁合同纠纷（2017）苏01民终7274号

裁判要旨

房屋空置损失与租赁合同约定的违约金不可同时主张。

案情简介

出租人南京祥宇生物工程有限公司（下称“祥宇公司”）与南京贝迪电子有限公司（下称“贝迪公司”）签订两份《孵化场地房屋租赁合同》，约定出租人将位于南京市江宁区东山街道工业集中区（高桥）市井路9号2＃（实际为3幢）1-3层房屋出租于承租人。合同约定：在租赁期内，如果双方任何一方擅自终止履行合同，视为违约。违约方应按剩余租期的租赁费总额的10％支付违约金，且已支付的款项不予退还。后贝迪公司向祥宇公司提出退租申请。后祥宇公司起诉要求贝迪公司支付违约金及赔偿房屋闲置期间租金损失。

裁判观点

双方已在合同中约定了单方擅自解除合同的违约责任，该约定系双方在签订合同时对一方违约可能造成损失额的预见。现因贝迪公司违约，祥宇公司既要求贝迪公司按合同约定支付违约金，又主张房屋空置损失，系对因贝迪公司违约所造成损失的重复主张。出租人可以要求承租人赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失，但最长不得超过六个月。贝迪公司在合同履行期间擅自单方解除合同，给祥宇公司造成损失，一审法院根据祥宇公司的诉请，结合本案的客观事实，判令贝迪公司支付祥宇公司四个月左右的房屋空置损失，符合相关规定。

（四）王凤刚与新苏商业（邳州）有限公司房屋租赁合同纠纷（2018）苏03民终7380号

裁判要旨

租赁合同约定的房屋占有使用费与用于弥补房屋空置损失的违约金均具有违约金性质，在支持出租人房屋闲置期间的租金及各项费用损失的情况下，不再支持房屋占有使用费主张。

案情简介

出租人新苏商业（邳州）有限公司（下称“新苏公司”）与承租人王凤刚签订了《商铺租赁合同》，约定新苏公司将其所有的位于邳州新苏中心之四层F4015、F4016号租赁区域及其设施出租给王凤刚。合同约定如因王凤刚违约导致合同解除的，王凤刚向新苏公司支付相当于当年6个月租金金额的违约金，并约定王凤刚逾期交还房屋的每日需按1.5倍租金标准向新苏公司计付场地占用费。后因王凤刚欠租，新苏公司起诉要求王凤刚支付违约金及房屋占有使用费。

裁判观点

因承租人王凤刚未按期足额缴纳租金构成违约，出租人新苏公司可以要求王凤刚赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失，但最长不得超过六个月。而涉案房屋租赁合同及经营管理合同既约定了逾期返还房屋期间应按原合同价款的1.5倍支付费用，又约定了违约金按六个月租赁费用计算，该两项约定均具有违约金性质，兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素，结合涉案房屋已被新苏公司协商收回的事实，认定违约金应为房屋闲置六个月期间的租金、经营管理费用及物业管理费用。

实务简评

从上述司法意见和审判实践可以看出，在房屋租赁合同纠纷中，虽然关于承租人中途退租导致出租人房屋空置损失的认定法律尚无统一规定，但是多数法院采纳了以北京、江苏等高院发布的指导意见：因承租人违约行为导致房屋租赁合同解除的，出租人可以要求承租人赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失，但最长不得超过六个月，并且此处的租赁房屋闲置期间的租金损失应指房屋实际因闲置所产生的租金损失，并非当事人预估将要产生的损失。而对于大型商业地产租赁（如典型案例一），因大型商业地产的招商时间一般需要5-10个月左右，对于大型超市等特殊物业需要的时间可能会更长，如果承租人在租赁合同履行不久便要求解除合同，相关物业不可避免将长时间空置，仅赔偿不超过6个月的空置期租金损失，并不足以弥补出租人的实际损失，因此法院可能会按照租赁物实际空置的期间计算空置期损失，并不受上述“最长不得超过六个月”空置期的限制。

因此，对于大型商业地产租赁合同纠纷，因承租人违约导致合同解除，致使物业长时间空置，法院在认定闲置期时，不应受“最长不得超过六个月”空置期的限制，而应根据双方履行合同的期限及签订合同的目的，考虑出租人重新寻找承租人的难易程度，并考虑到商业地产的特点，结合承租人违约事实和公平原则，酌定合同的房屋空置期，并依据“填平原则”合理确定房屋空置期内的租金损失。当然，考虑到出租人的损失原则上应以实际损失为限，如租赁合同约定的违约金、房屋占有使用费等违约金已经具有弥补房屋空置损失的功能，则在认定房屋空置损失时，需要将该等违约金一并考虑在内。而且，如果承租人违约，出租人解除合同且承租人已搬离租赁物之后，出租人一直不招租或者不积极招租导致房屋一直空置，损失不断扩大，法院一般不会判决房屋空置的所有损失全部由承租人承担，而只能让承租人承担合理期间的房屋空置给出租人造成的损失，其余时间的房屋空置损失（扩大的损失）就应当由出租人自行承担，即出租人亦负有防止损失扩大的义务。

专业建议

在商业地产租赁中，因承租人违约导致租赁合同解除的，对于出租人而言，主要损失为出租人需要重新招商所产生的房屋空置损失，因此如何确保出租人的房屋空置损失得到足额弥补，是出租人应关注的重点，结合上述案例，笔者建议采取如下：

1、在租赁合同签订的环节，应通过设置合理金额的租赁保证金、违约金，约定在承租人违约导致租赁合同解除时，出租人有权不予返还相应的租赁保证金、支付相应的违约金，并明确该等租赁保证金、违约金的作用在于弥补因承租人违约导致租赁合同解除时给出租人造成的房屋空置损失，如房屋实际空置损失高于该等租赁保证金、违约金数额的，出租人仍有权向承租人主张超过部分房屋空置期间损失。同时建议在租赁合同中明确约定房屋空置损失的计算方式及标准，应按照房屋实际空置天数、空置期间合同约定或市场租金标准计算房屋空置损失。但需注意的是，如通过设置相应的租赁保证金、违约金来弥补房屋空置损失的，除了应确保租赁保证金、违约金金额的合理性外，应注意将租赁保证金、违约金与租赁合同约定的房屋占有使用费金额进行平衡，确保二者金额之和的合理性，即一般不超过六个月租金标准。 

2、在租赁合同解除的环节，如因承租人违约导致租赁合同解除时，出租人应在合理期限内将租赁房屋重新出租，并留存房屋重新出租的相关证据，如与新承租人签订的租赁合同等，证明因承租人违约导致租赁房屋产生的空置时间及损失。

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