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郑学知律师团队介绍 郑学知律师,现执业于北京盈科(武汉)律师事务所,武汉大学法学专业,中国民主同盟盟员,担任武汉黄冈商会法律顾问及法商专业委员会秘书长职务、长江影视文化节顾问律师。郑学知律师是房地产法、知识产权法、公司法、合同法等... 详细>>

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法院版|一份购房攻略,助您防范二手房买卖风险

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老王:哟,小张,听说你要买房了?

小张:对,打算买套二手房

老王:那你可得注意了。房屋信息你得了解,合同签订你要当心,相关证据记得留存。

小张:哎哎哎,老王,你详细点儿说。

正好啊,北京三中院今天召开了“涉二手房买卖合同纠纷案件审理情况”新闻通报会。攻略献上,有需自取哈。

近年来,二手房市场迅速发展,受房价波动所带来巨额差价利益驱动,买卖一方停止或者拒绝继续履行合同,中介机构为赚取中介费用违规操作等导致的纠纷并不鲜见。

近日,北京三中院召开了涉二手房买卖合同纠纷类案件情况新闻通报会,希望能提升社会公众相关风险防范意识,使每个家庭买房、卖房都能踏实放心,促进房产交易秩序日趋规范,共同维护整个房产市场的健康可持续发展。

一、太多的“理由”,太多的“借口”为了毁约有人选择让诚信溜走

几种常见的毁约方式

1.共有人称房屋买卖合同未经其同意,主张房屋买卖合同无效。目前,我国的房屋所有权证对于共有人的记载不全面,虽属家庭共有房产,但大多仅登记在一人名下,签订合同时,共有人并未签字,就容易发生共有人明知房屋买卖仍主张合同无效的情况。

2.案外人主张行使优先购买权,要求确认房屋买卖合同无效。主要分为两种情况,一种是涉案房屋的实际承租人以承租人的应享有优先购买权为由,要求确认合同无效或者撤销合同;一种是售房人与第三人恶意串通,伪造与第三人存在承租关系的相应证据,由第三人诉至法院,要求确认房屋买卖合同无效。

3.签订房屋买卖合同时,如果售房人尚未取得房屋所有权,就可能采取多种方式违约。比如第三人主张房屋的所有权归其所有,售房人仅是名义购房人,双方属于借名买房关系,且实际占有空置房屋,导致售房人根本无法交付房屋,进而出现争议,甚至解除合同。

4.售房人以各种理由违约,要求解除合同。有的售房人以房屋存在抵押,房屋买卖未告知抵押权人为由主张房屋买卖合同无效;还有的称所售房屋是央产权,政策规定不允许出售;还有的以卖房时为避税签署的是“黑白合同”为由,要求认定买卖合同无效等等,不一而足。

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二、一份房攻略助您防范二手房买卖风险

法官提示

1.准确掌握房产信息。在房屋购买前,除了查看房屋的基本信息,更要认真审查房屋的法律信息,一般而言基本的审查可以分三步:第一步,看房产证。看房产证是否是原件,所载产权人与出售人身份证是否一致,是否存在抵押登记,房屋产权性质,是否为售房人单独所有。第二步,看户口本。看售房人的户口本,主要看婚姻状况,户籍所在地是否为房屋所在地,最好再问问卖方迁出户口后是否有落户地址。第三步,看房子。看房子里的实际居住情况,是卖房人自住还是出租中,如果出租中还需要看租赁合同。去物业、供暖等部门询问是否有欠费情况等等。除了以上三步,如果需要进一步审查的话,可以要求售房人配合到房管部门、派出所户籍部门查询房屋情况、户籍情况等。

2.妥善签订购房合同。签订购房合同可以自行签订,也可以通过中介公司签订。通过中介公司签订的,中介公司一般在提供北京市存量房屋买卖合同格式范本的同时,还会提供一份补充协议,补充协议记载双方除房屋买卖合同之外约定的事项。两份协议都具有法律效力,但补充协议不能与房屋买卖合同相冲突。这两份文件都要特别注意以下三个方面内容:一是交易流程。交易流程要简明扼要,没有歧义。房屋交易情况复杂,涉及付款、贷款、过户、腾房等情况,要约定明确,安排合理。二是时间节点。视实际情况对交易过程中的时间进行合理规划,对时间节点要约定在合同上,避免推诿扯皮,分不清责任。比如每次的交款时间、办理上市、办理贷款、过户、腾房时间等等。三是违约责任。没有违约责任就没有履行保障。要尽量约定每种履约行为的违约责任。比如逾期迁户的违约责任、逾期付款、逾期腾房的违约责任等等。防止责任不清,发生纠纷无法维护自身合法权益。

3.注意证据固定留存。房屋买卖因涉及到诸多环节,耗时少则数月多则数年,在交易的各个环节,购房者都应当注意保留相关文件及证据,比如对房款的转账记录、微信聊天记录、短信记录等。在卖方不履行合同或者口头表示无法按照约定期限履行合同时,要保留沟通证据,必要时可以诉至法院。对双方在实际履行过程中达成的新的约定,要及时作为补充协议附在买卖合同之后,将口头合意落到纸面上,以防在产生纠纷后无法查实。 

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三、典型案例

出卖人违约拒绝卖房,法院判令继续履行案

——本案主要揭示了不诚信的售房夫妻,一方以不知情为由请求确认合同无效被驳,并被判令承担违约责任。

基本案情

本案的当事人主要有买房人张某,卖房人杨某(其妻王某)、某地产中介公司。2015年10月14日,张某与杨某的委托代理人王某、居间人某地产中介公司签订《北京市存量房屋买卖合同》。合同签订后,杨某在该合同中补签了签名。合同约定张某购买杨某位于密云区云秀花园牡丹园XX房屋一套,房屋总价为92万元,签订本合同时支付定金1万元,首付款60万元、拟贷款32万元,首付款支付时间为2015年11月16日,杨某于2015年10月20日前办理抵押注销手续。合同还约定了杨某存在拒绝履行本合同或将房屋出售给他人等行为的,张某可以要求杨某承担违约责任及赔偿其他损失,违约责任为房屋总价的20%,并有权选择继续履行房屋买卖合同或解除合同。签订合同当日张某按合同约定将定金10000元交予王某,王某为张某出具了定金收条。另,杨某、张某与某地产中介公司签订的《居间服务合同》约定,房屋买卖合同签订后,因杨某原因致使房屋未能在规定期限过户的或实际上无法完成过户的(原因包括但不限于杨某故意或非故意拖延、不愿出售房屋、共有权人不同意出售房屋、房屋所有权人认为合同签订人属于无权代理等)某地产中介公司所收取张某的居间服务费用不予退还,张某可以直接向杨某追偿。后张某将中介服务费1.3万元交予某地产中介公司。

同年11月初,张某从某地产中介公司得知杨某提出终止合同。中介公司工作人员作证称,其亦证实杨某在合同签订后半个月左右提出不卖房了,存在违约行为。杨某提出提出是因为张某未向其支付定金1万元,构成违约,故其可以解除合同。原审审理中,经法院询问,杨某明确表示不同意继续履行合同;同时,杨某未申请法院对合同约定违约金予以酌减。双方均认可,因密云区房价上涨,涉案房屋亦增值。本案审理中,王某以确认合同无效纠纷为由,向原审法院起诉要求确认杨某、张某就涉案房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效。原审法院审理后,于2016年2月26日判决驳回王某的诉讼请求。上述判决已经发生法律效力。张某起诉至原审法院要求杨某支付违约金184000元,居间服务费13000元。一审法院按照合同的约定判令杨某支付违约金184000元,赔偿居间服务费13000元。杨某不服提出上诉,二审法院予以维持。

法官说法

本案主要涉及合同效力和违约责任两个关键问题。对于此类案件的处理,法院一般根据买房人的诉讼请求分类处理:

1.在买房人请求继续履行的情况下,只要买房人能够证明其“有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的”,据此主张继续履行的,存在以下情形之一时,法院可以支持买受人要求继续履行合同的诉讼请求,判令出卖人及其配偶共同办理过户手续:

1)买受人举证证明出卖方配偶知道或应当知道买卖事宜而未表示反对的;

2)买受人已经按照合同约定支付价款,并占有使用房屋,出卖方配偶未在合理期间提出异议的;

3)出卖方配偶有主动配合腾退、交付房屋等参与履行或接受履行行为的。以上事实,除当事人签署的相关书面文件之外,也应结合微信记录、电话记录、录音文件以及中介证言等证据材料综合考量。

2.在买房人请求解除合同,要求卖房人承担违约责任的情况下,亦要根据其具体诉讼请求予以处理,一般有以下两种情况:

1)要求根据合同约定支付一定数额的违约金,对此法院还需释明是否请求对违约金进行调整,而后根据案件具体情况确定违约金数额;

2)除要求支付违约金外,还请求赔偿相应的房屋差价损失,对此法院参照评估报告或者同等地段的房屋价格确定应予赔偿的具体数额。

温馨提示

买房人在购买房屋时,一定要核实问是否属于夫妻或者家庭共有房屋,对于上述房屋一定要其配偶或者共有人签字或者出具书面意见,以免在履行过程中出现纠纷,能够证明其“有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的”,是可以请求继续履行的。当然也可以请求解除合同,而后根据合同的约定和案件实际情况来主张相应的违约金或者差价赔偿,上述情形亦可以在双方的合同中予以约定。

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