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郑学知律师 郑学知律师,现执业于北京盈科(武汉)律师事务所,武汉大学法学专业,中国民主同盟盟员,担任武汉黄冈商会法律顾问及法商专业委员会秘书长职务、长江影视文化节顾问律师。郑学知律师是房地产法、知识产权法、公司法、合同法等... 详细>>

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郑学知律师:办理二手房转按揭详解

如何办理二手房转按揭

  按揭买房是非常常见的事情,并不是所有人都有能力全款买房。对此按揭买房可以在很大程度上坚持购房者的经济压力。下面是为大家介绍关于如何办理二手房转按揭的相关知识。希望能够帮助大家解决相应的问题。

  一、如何办理二手房转按揭

  1、买卖双方签订《房屋买卖合同》;

  2、买方交纳房屋价格30%的首付款(按交易价格与评估价格孰低的原则,一年内免评估,以原购买价为准);

  4、卖方的贷款银行书面同意提前一次性还款的确认函(包括所欠资款本息、还款帐号);

  5、买方据前述文件及个人资信文件向贷款银行申请二手房按揭贷款(提出贷款申请,银行复审);

  6、卖方向买方实际交付房屋;

  7、银行复审通过后放款,向卖方的银行划款;

  8、卖方收到款项后,与原贷款行解除贷款合同和抵押登记,与买方、律师一同办理过户、并且抵押给买方的贷款银行;

  9、买方的贷款银行将30%的首付款付给卖方。

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  二、二手房转按揭签约问题

  1、贷款年限:普通住宅不超过30年;公寓、别墅不超过10年。

  注:房龄+贷款年限≤ 35年 (注:房龄不超过25年)。

  2、年龄:贷款人年龄+贷款年限≤ 65年(男女不限)。

  3、贷款额度:普通住宅不超过70%;公寓、别墅50%。

  4、贷款利率:普通住宅按同期个人购房贷款利率执行。

  5、还款方式为月还款(等额本息还款法和等额本金还款法任选一种)。

  6、签署所有文件必须使用黑色的签字笔或钢笔。

  三、二手房转按揭注意事项

  1、买卖双方签订买卖合同,并事先确认买方有无还贷能力。

  2、在银行同意买方贷款的情况下,选择申请同行转按或者跨行转按(注:卖方还贷不满一年的,通常选择同行转按或者同支行转按,已满一年的,则可以选择跨行转按)。

  3、买方向银行申请转按揭并提交相关材料及支付相关费用,包括担保费用(银行正常放款时间为过户后三个工作日内)。银行通常都会指定其认可的担保公司或中介机构为该笔提前发放的款项承担担保责任。即在为买方放完贷款后,如果发生卖方违约或者买方违约,导致该房屋无法成交,则由担保公司或中介机构向银行承担赔偿责任。转按揭贷款中的担保费用由此产生,数额在贷款金额的千分之三至千分之八之间。同时,卖方需向银行、担保公司或者中介机构签署出售承诺书,而买方需向银行出具担保委托书

  4、在转按揭申请通过银行审核后(审核通常需要五个工作日),且银行确认可以去还贷的当日,买方申请贷款的银行所指定的担保公司或中介机构,携带相关款项共同办理还贷手续。

  5、办理完结还贷手续,由担保公司或者中介机构为卖方办理注销抵押登记事项。

  6、办理完结注销抵押手续,双方在担保公司或中介机构陪同下去房管部门过户。

  7、由担保公司或中介机构代为领取房产证,在做完抵押登记领取到他项权利证书后交给买方。

  根据我国法律规定,进行按揭买房的当事人应当先签订房屋买卖合同后,再签订转按揭交易安全保证合同,以及交付一些相应的材料。


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