商铺返租多数是陷阱 作者：未知     时间：2019-08-12    来源：房产法律咨询汇编

  【导语】对于一些想要投资商铺的朋友，对于售后返租这种销售方法相必都不会陌生，开发商往往承诺每年返一定比例的租金，这也让很多投资者心动不已，但事实并不像开发商宣传的那样美好，这其中往往存在着销售陷井，那么商铺返租一定不能买吗?

商铺返租通常指的是开发商将商铺出售给投资者，并与投资者签订承租协议，以承租期间的租金来冲抵部分房款或是偿付一定租金回报的投资方式。开发商采取这种销售模式，主要是看中一些投资者贪图省心，将商铺租给开发商或其指定的企业，可以免去自己招租的麻烦。其次也是一种销售噱头，通常采取这种方法销售的商铺项目往往地段不好，难以形成一定的商业规模或是需要长期培育，这就导致了开发商资金回笼比较慢，开发成本上升。所以将商铺包装成理财产品，以总价小、回报稳定等宣传特点来打动投资者。

“返租商铺”具体操作手法是：

开发商销售商铺的时候同时和购房者签订两份合同，一份是购房合同，一份是包租合同。其中购房合同是和开发商签订的，包租合同是和开发商的旗下商铺运营公司或者聘请的商铺运营公司签订。其中包租合同是吸引购房者投资商铺的关键，其中最吸引要素主要有三点：

1、前3-5年的回报直接抵扣房价。

2、每年承诺8%-10%的回报率。

3、十年后开发商承诺原价回购。

举个例子：假设一个购房者投资一套100万商铺，开发商承诺前3年回报直接抵扣房价、每年承诺8%回报率，十年后原价回购。

购房者可以得到的回报：

1、首先购房者投资时候就获得24万的回报，100万商铺只需要支付76万就可以。

2、每年还可以获得8万的现金，按照商铺100万的总价，13年就可以收回成本，并且获得一个产权商铺。

3、万一商铺运营不理想还可以让开发商原价回购，购房者投资资金一点损失都没有。

这份合同看起来非常诱人，但是投资人仔细想过没有：

1、商铺究竟值多少钱？如果原来只值76万或者更少呢；这类项目往往采用先提价后返租的方式来销售，销售价格一般都比周边散售类同性质非返租物业要高出许多。即便是返租额抵扣后也不见得要比周边类项目价格低。

2、如果开发商只租3年，以后不租了呢，只赔偿一点违约金或者直接跑路，你有能力租出去吗？这类项目基本上不会和购房者签订太长时间的返租合同，因为返租只是为配合销售，将项目销售一空这才是目的。所以签个几年的返租合同就足够了。

3、10年后原价回购，开发商能活到10年吗，即使10年原价回购，100万元的资产经过10年价值是多少呢？如果商业项目培育成功，开发企业盈利点就是吃租金的差价;如果商业项目培育失败，开发企业是绝对不会吃亏的，反正已经卖完了，最坏的打算就是付几年的租金，然后拂袖而去，所有的风险也只能由购房者自己承担。

所以说购买商铺返租的房产，一定要小心谨慎，通常投资者会面临极大的投资风险。谨防开发企业借空壳公司作为租赁方，影响到投资者的租金收益。同时如果租金是以现金形式返还，对于承租方的现金支出一定要有财务凭证，因此就发票事项一定要与开发企业约定好相关的责任。此外对于商铺的广告位等能够产生收益的项目，投资者也不能忽视。

在投资商铺时，一定要对商铺所处地段、周围商业圈的发展前景等有明确的认识和了解，不能仅仅靠返租的噱头来盲目投资，以免产生不必要的经济损失。

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