商品房买卖中定金的适用规则 作者：未知     时间：2019-05-05    来源：律行天下

预约合同中的定金具有立约定金和履约定金的双重性质，它既是订立本约的担保，又旨在担保当事人诚信谈判，故其又具备履约定金的属性，因此，当一方当事人拒绝签订本约且无正当理由的，应适用立约定金的罚则规定。

本篇文章由重庆市江北区法院的的三位法官执笔，将他们审理的一则案例进行分析和梳理：确认了案例中“签约置业预算表”构成商品房预约合同，即符合预约合同要件；并且深入分析了定金罚则的适用，内容翔实，以飨读者。

一、裁判要旨

在商品房买卖过程中，买房人与开发商置业顾问签订的包含房号、面积、单价及签约期限等内容的签约置业预算表应认定为商品房预约合同。与该预约合同一并订立的定金合同具有立约定金和违约定金的双重属性，在开发商未按预约合同的约定与买房人签订商品房买卖合同时，买房人可以主张适用定金罚则，要求开发商双倍返还定金。

二、基本案情

原告（被上诉人）：陈敬全、陈荟羽。

被告（上诉人）：重庆丰盈房地产开发有限公司（以下简称丰盈公司）。

2012年3月15日，二原告向舒晓凤（原告陈敬全之妻、陈荟羽之母）出具委托书，委托舒晓凤办理购买被告开发的重庆市江北区某楼盘商品房的相关事项。同月26日，舒晓凤向重庆大泽置业代理有限公司（以下简称大泽公司）提交团购申请及承诺书，要求大泽公司代其向被告发出团购要约，并在交纳10万元团购指标费后，享受折后总价50万元的购房优惠。2012年3月31日，二原告与被告的置业顾问樊星签订了一份签约置业预算表，对客户名称、房号、建筑面积、建面单价、折前总价、现金减免、付款方式、代收费用、交房标准及签约日期等内容进行了确认。该预算表还对签约时客户须提供的资料进行了明确，并特别提示：“尊敬的业主，《重庆市商品房买卖合同》将严格按此表进行填写，如网上提交将无法更改，请仔细核对”。当天，被告出具专用收据，表示收到钟波、舒晓凤定金20万元，收据上载明的房号为预算表中所确定的房号。

2012年4月6日，被告再次出具专用收据，表示收到房款50万元，客户名称为二原告，房号为预算表中确定的房号，客户确认栏由舒晓凤签字。二原告诉至重庆市江北区法院称：2012年4月18日，原告陈敬全、陈荟羽到被告丰盈公司签约中心签订书面购房合同时，被告出示的商品房买卖合同（草稿）中对置业预算表中确认的装修标准和接房标准进行了变更，故双方未能签署商品房买卖合同。后原告多次向被告发函，要求按照置业预算表中确认的内容签订书面合同，但被告拒不签署，并于2012年底将原告所购房屋售予他人。因此，原告起诉请求：1.被告双倍返还定金40万元；2.被告返还已付购房款50万元，并赔偿相应资金占用损失。被告丰盈公司辩称，签约置业预算表上并未加盖被告公章，真实性存疑，且其不能构成商品房买卖合同。双方不能形成定金合同关系，置业预算表上并未约定定金，且定金收据并非是开具给原告的，故本案不应适用定金罚则。

三、审判过程

重庆市江北区人民法院经审理认为，签约置业预算表中包含了当事人的基本情况、房屋的基本状况、价款计算、认购时间及签署契约的时限等内容，符合认购书的要件，因此，该预算表可认定为双方签订商品房买卖合同前所订立的认购书。虽然被告对签约置业预算表及定金和房款收据等持有异议，但是，原告举示的委托书、团购申请及承诺书、置业预算表、定金收据及房款收据等证据之间能够形成证据锁链，可证实二原告欲购买被告开发的特定房屋，并向被告交纳了定金20万元及房款50万元的事实。因此，在认定双方责任的前提下，本案可以适用定金罚则。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条的规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

本案中，被告并未按照双方在置业预算表中约定的交房标准签订商品房买卖合同，且未举示证据证实双方未签订正式合同系原告的原因或不可归责于双方的原因，故被告应承担相应定金责任，双倍返还原告定金40万元，同时应退还已收房款50万元及相应资金占用利息。

江北区法院根据民法通则第五条、合同法第一百一十五条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条之规定，判决：被告双倍返还原告定金40万元、房款50万元及资金占用利息。

宣判后，被告不服一审判决，提起上诉。

重庆市第一中级人民法院经审理，认为双方当事人签订的签约置业预算表确定了房号、面积、单价、付款方式及正式签约时间等，符合预约合同的法律特征，且原告向被告交付了20万元定金，因此应视为双方的预约合同关系成立。原告缴纳购房定金后，也在规定期限内缴纳了部分房款，后因被告擅自变更了置业预算表中确认的装修标准和接房标准，致原告不愿意与被告继续签订购房合同。被告的行为违反了双方预约合同的约定，应承担双倍返还定金的违约责任。

重庆市第一中级人民法院故判决：驳回上诉，维持原判。

四、法官评析

本案的争议焦点及核心法律问题主要在于签约置业预算表能否构成商品房预约合同，以及在仅有签约置业预算表和交纳定金的专用收据的情况下，能否认定定金合同成立及适用定金罚则。

一、预约合同的构成要件及法律效力

预约和本约是合同的一种基本的学理分类形式。司法实践中，也已逐步确认了预约合同的存在及其法律效力。2012年6月5日公布的最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第2条以法律规范的形式明确了预约合同的形式及效力等问题，该条规定：“当事人签订认购书、订购书、预定书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”。因此，在商品房买卖领域，预约合同是指当事人为在一定期限内订立商品房买卖合同而签订的契约，意在保证将来双方依约订立买卖特定房屋的正式合同。

在类型上，预约合同属于非典型的无名合同；而实践中，预约合同则往往被冠以不同的名称，如认购书、订购书、置业预算表、置业计划书等。因此，判断某一契约是否构成预约合同，需明确预约合同的构成要件。最高人民法院买卖合同司法解释起草小组认为，要成立预约，应当具备合意性、约束性、确定性和期限性等四个基本特征；而商品房预约合同的成立，则至少应当具备两项明确的内容，即标的物房屋的基本状况（包括坐落位置、层次、大致面积等）以及将来依预约签订本约的意思表示。据此，笔者认为，商品房预约合同的构成要件主要包括四个：

一是交易主体的特定化，即预约合同所约束的实际权利义务主体必须是将来订立本约的双方当事人。

二是标的物特定化，即双方在预约合同中将待交易的标的物予以明确，使之由种类物转化为特定物，并进而成为商品房买卖合同的标的物。

三是具备合同成立的要件。根据合同法及其司法解释的规定，具备当事人名称或姓名、标的及价款等合同必要内容并经双方当事人签字或者盖章时，合同便告成立。

四是预约合同中必须包含承诺订立本约的合意，主要指双方在合同中应明确表示将在一定期限内订立商品房买卖正式合同，这是预约合同成立的关键条件。

需要指出的是，这种合意不一定要有明确的文字表述，只要根据交易惯例及合同内容能够合理推断出双方具备继续订立本约的意思即可。司法实践中应谨慎区分预约合同和拟制本约。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的司法解释》第5条之规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。此条司法解释应为对拟制本约的法律界定。预约合同不同于拟制本约，主要在于：

一是认购书等预约合同一般并不会全面涵盖《商品房销售管理办法》第十六条所规定的必要内容，且预约合同的核心要件是判断该合同是否包含在未来一定期限内订立本约的明确意思表示，换言之，即使认购书等协议中包含了商品房买卖合同的主要内容，但签订该协议的主要目的是约束双方按期订立正式买卖合同，则该协议仍属于预约而非本约。即：“预约合同的标的不应该理解为买卖合同的标的物，而是指将来订立本约的作为义务”。

二是根据现行市场管理规范和行业惯例，商品房买卖合同多为格式文本合同，行政管理部门均要求市场主体按照发布的商品房买卖合同示范文本拟定书面合同，因此，商品房销售过程中签订正式商品房买卖合同（即本约）含有一定的强制意味，以认购书等预约代替或转化为本约的情形并不常见。关于预约合同的法律效力问题，历来有“必须磋商说”、“应当缔约说”、“视为本约说”等学理争议。

笔者认为，预约合同的法律效力应采“应当缔约说”的理论，即预约合同成立后，双方均应遵照合同所确定的内容，诚实履行订立正式买卖合同的义务，否则便应承担相应的法律责任。如前所述，预约合同的标的是承诺将来依预约订立本约的作为义务，若一方在其后拒绝签订本约，则是对该直接作为义务的违反，应承担不履行预约合同的违约赔偿责任。尤其在商品房买卖领域，买卖对象房屋的交易金额较大，且一般与购房人的生活密切相关，因此，若否认预约合同的强制缔约效力，开发商极有可能随意撕毁预约，严重损害购房消费者的合法权益。

二、签约置业预算表的性质认定

置业预算表（或置业计划书），是商品房销售过程中，由开发商统一制作并交购房者填写，用以确定双方初步交易合意的格式文书。置业预算表一般具有如下三个特征：一是体现合意性。虽然置业预算表为开发商单方制作且内容格式固定，但却包含了买卖双方就购买特定房屋的初步磋商合意，因此具备合同成立的基本要件，在性质上属于民事合同的范畴。二是内容明确具体，且具有指向性。置业预算表中一般都包括房屋位置、价款及付款方式、税费构成等商品房买卖合同的部分内容，且能直接或间接判断或推断双方将依照这些内容订立正式的商品房买卖合同。三是职务代理行为普遍。置业预算表多由开发商的置业顾问或销售代表与购房者共同签署，一般没有加盖开发公司的公章，签署的地点一般在开发楼盘销售地点或代理销售处。基于置业预算表性质的不确定性，司法实践中对其是否属于预约合同认定不一，商品房交易过程中若出现开发商擅自推翻置业预算表约定内容时，购房者大多处于相对弱势地位，难以获得基于合同责任或缔约过失责任的法律保护。

笔者认为，签约置业预算表实质上是早期商品房销售市场通用的认购书、订购书等文本的一种变体，其目的在于及时确认买卖双方的初步交易意愿，并最大程度地促进和保证交易的最终达成，本质上是双方规避交易风险的一种措施和形式。商品房买卖交易过程中，签约置业预算表一般会对当事人的基本情况、房屋的基本状况、价款计算、认购时间及签署契约的时限等内容进行约定，是对买卖双方对特定房屋达成购房初步合意的确认，产生对买卖双方签订本约义务的约束力，符合上文论述的预约合同构成要件。

本案中，原告陈敬全、陈荟羽与被告丰盈公司签订的签约置业预算表同样具备商品房预约合同的构成要件。

第一，签约置业预算表符合商品房预约合同的主体约束性特征。签约置业预算表上显示购房人为陈敬全、陈荟羽，置业顾问樊星代表丰盈公司与购房人对购买房屋基本情况进行约定并作记载，表明原告陈敬全、陈荟羽与被告丰盈公司愿意接受置业预算表的主体约束力。尽管本案中被告对签约置业预算表的形式合理性提出异议，认为该置业预算表上没有加盖被告的公章，且不认可在“置业顾问”栏签字的樊星的委托代理人身份。但结合签约地点位于被告开发楼盘的销售处，被告收取定金的专用收据签章为“重庆丰盈房地产开发有限公司发票专用章”和当事人陈述，以及商品房销售行业惯例一般为开发商销售代表或置业顾问全程负责买房人购房事宜等综合判断，置业顾问樊星在合约上签字行为是经过公司授权的职务代理行为，其行为的效果应归属于公司。

第二，该签约置业预算表符合合同成立的条件，属于合法成立的有效契约。本案中签约置业预算表对当事人的基本情况、房屋的基本状况、价款计算、认购时间及签署契约的时限等内容进行了约定，并经当事人签字确认，具备民事合同成立要件。

第三，该签约置业预算表符合预约合同的标志性特征——确定了签订本约的义务和期限。在预算表中明确了签订本约商品房买卖合同的具体时间，同时还以“《重庆市商品房买卖合同》将严格按此表进行填写，如网上提交将无法更改，请仔细核对”的表述表达了即将订立本约的明确意思表示和对双方当事人订立正式买卖合同的约束力，相当于规定了被告丰盈公司应当与原告陈敬全、陈荟羽订立正式买卖合同的作为义务。

第四，该签约置业预算表符合预约合同的内容确定性要件，即合理确定本约指向的标的物基本状况及价款等框架性内容。在预算表中，双方协商确定了拟购买房屋的房号、面积、价款、付款方式及交房标准等基本内容，已将预约和本约的标的物固定化与特殊化，亦使本约具备了确定性的可履行内容。

综上，本案中的签约置业预算表符合预算合同构成要件。预约合同成立后，双方当事人均应遵循诚实信用原则，诚实履行订立正式买卖合同的义务，否则应承担相应法律责任。

三、本案中定金合同及定金责任的具体认定

定金是债的担保方式的一种，“是为担保债权，依法律规定或者双方约定，一方于合同履行前给付对方的一定金钱”。因此，担保效力是定金的基本效力，也是定金目的的根本体现。也正因此，一般情况下，定金合同是从合同，从属于主债权合同，这是认定定金合同效力及权利归属的主要依据和特征。在商品房预约合同中，若同时约定有定金条款，或者单独设有定金合同，则此定金在性质上便具有了双重属性。一方面，该定金作为即将订立的本约的担保，即本约为其主合同，此时，定金性质为立约定金；另一方面，该定金与预约合同一并设立，共同作为担保订立本约的措施，“如果当事人拒绝签订本约，便是对预约义务的违反，要受到定金条款的约束，因而此定金还具有违约定金的性质”，可以视为是对预约合同的一种特殊担保。定金罚则是体现定金担保功能的主要形式，“定金作为一种担保方式，其所担保的对象就是合同当事人的履约合意，并以适用定金罚则为手段实现担保目的，相较于其他担保制度，定金最重要的法律特征就是担保手段上的惩罚性”。鉴于定金罚则的严厉惩罚性，司法实践中在适用此规则时，应把握统一而明确的适用条件。根据学界通说和司法实务，定金罚则的适用应满足如下条件：一是定金合同的成立并生效，即定金已实际交付，定金合同持续有效；二是除立约定金外，主合同须合法有效；三是一方不履行合同约定的义务；四是不履行义务方存在过错；五是不存在不可归责于双方的事由。本案中，定金合同是否成立，双方当事人存在较大争议。原告认为签约置业预算表的性质为预约，被告依据该预约收取原告20万元定金，双方定金合同成立，且其性质为立约定金；被告认为，定金专用收据上的客户确认人不是原告，且定金合同成立需要有书面的定金协议，双方并不存在定金合同法律关系。

笔者认为，尽管作为预约合同的置业预算表中未约定定金条款，但被告向舒晓凤出具的定金收据明确表明其收到了20万元购房定金，定金合同已经成立。理由在于：其一，从时间因素来看，签约置业预算表与定金收据的形成时间相同，且收据上载明定金是针对预算表中确定的房屋而支付的，故此载明定金金额、房屋房号及被告和舒晓凤身份信息的专用收据应当视为定金合同的书面形式。其二，从原告在签订置业预算表并交纳20万元定金后又支付50万元购房款，以及定金收据由原告所持有等事实来判断，被告对定金合同的成立亦未持否定态度。其三，舒晓凤系原告陈敬全、陈荟羽的委托代理人，且系原告陈敬全之妻、陈荟羽之母，其代表原告缴纳定金的行为应等同于原告的行为，不影响双方当事人之间定金合同的成立。

原告陈敬全、陈荟羽支付的20万元定金，被告已于2012年3月31日收受并出具专用收据，作为预约合同的置业预算表也是双方当事人就购房事宜意思表示一致的合意表现。被告丰盈公司擅自变更预约合同内容，主观上存在不履行预约合同的过错，且客观上不存在不可归责于双方当事人导致合同不成立的事由，因此，本案对被告丰盈公司应当适用定金罚则，被告应承担定金法律责任，双倍返还原告支付的定金40万元。

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