最高院关于房地产纠纷案件裁判规则汇（一） 作者：未知     时间：2018-05-16    来源： 律行天下

1、依据诉讼过程中形成的债权转让协议制作的民事调解书被人民法院撤销后，债权转让协议也失去法律效力：从《合同法》第八十条的规定来看，债权人没有向债务人撤销合同的权利。通知到达，债权转让合同生效，但该条并没有限制债权人向人民法院、仲裁机构申请撤销合同的权利。随着民事调解书的被撤销，债权转让协议也就失去了法律效力。

关键词：债权转让；调解书；合同效力

规则详解：本案涉及的主要法律问题是债权人能否撤销约定转移债权的合同。根据《合同法》第八十条的规定，债权人转让债权应当通知债务人，该通知债权人不得撤销。郑明如将其对北海市政府的1438余万元出让金的债权协议转让给利达公司，并于1999年6月7日以《关于泰中公司与利达公司土地纠纷和解处理情况的报告》的形式通知北海市政府。债权转让协议是泰中公司与利达公司在诉讼中达成的，并经北海市中级人民法院的民事调解书予以确认。民事调解书生效后，泰中公司申请再审，请求撤销该民事调解书。法院经审查认为，双方在达成债权转让协议过程中，利达公司存在欺诈行为，遂判决撤销了民事调解书。从《合同法》第八十条的规定来看，债权人没有向债务人撤销合同的权利。通知到达，债权转让合同生效。但该条并没有限制债权人向人民法院、仲裁机构申请撤销合同的权利。《合同法》第五十四条第二款的规定很明确：“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”从本案的实际情况看，债权人泰中公司请求撤销民事调解书，其实质就是请求撤销双方的债权转让协议，因为民事调解书的被撤销，泰中公司的债权转让行为也就失去了法律效力，故不能认定为民事调解书被撤销后债权转让协议仍然有效。

案例索引：(2005)民一终字第31号，见《民事审判指导与参考》（第25辑）第198-206页。

2、当事人订立合同过程中均存在缔约过失，损失应各自承担：当事人双方在合同订立过程中均存在缔约过失责任时，应当分别承担各自应负的民事责任。

关键词：合同的订立；缔约过失；损失分担

规则详解：《民法通则》第一百一十一条、第一百一十三条分别规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿。”“当事人双方都违反合同的，应当分别承担各自应负的民事责任。”《合同法》第四十二条、第一百零七条分别规定：“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。”“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”在本案中，国土局为拍卖出让争议地块发布的具有法律意义的《拍卖规定》、《出让合同》等12项文件，并受上述文件的约束。但由于其对编制的文件内容未尽审查注意义务，未履行提前告知的法定义务，其自应承担缔约过失责任。恒兴公司亦存在对其行使竞买权利未尽足够的注意义务的事实。据此，对双方该项争议，应当适用《合同法》第四十二条之规定，运用缔约过失责任原则予以调整，即在双方订立《出让合同》过程中均存在缔约过失的情况下，应当认定恒兴公司损失的1000万元保证金，由双方各半分担。

案例索引：(2004)浙民一初字第12号；（2005）民一终字第83号，见《民事审判指导与参考》（第27辑）第200-220页。

3、当人民法院裁判保护的利益主体与行政机关采取查封行为的目的指向相同时，人民法院可以判决行政机关依法查封的房地产交付和转移产权：《房地产管理法》第三十七条第二项规定，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制权利的房地产，不得转让。一方当事人据此认为，判决其向对方当事人履行交付被行政机关依法查封的房产和转移产权义务违反法律规定的，法院应当结合上述法律的立法本意和个案情况予以正确适用。

关键词：查封；限制权力；转移

规则详解：《房地产管理法》第三十七条第二项的立法本意在于，维护司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的目的，即预先固定保全财产的占有使用和权属状态，避免权利保护目的落空。如果人民法院裁判保护的利益主体与行政机关采取查封行为的目的指向相同，相应裁判行为就不存在违反《房地产管理法》第三十七条第二项的问题。具体到本案，行政机关查封涉案房产的目的是为了保护原告的国有财产，防止因被告不当处置而流失。被告作为该查封决定的义务人，负有不得向除原告以外的第三人实施有损财产安全的行为。因此，法院判决被告履行向原告交付被行政机关依法查封的房产并办理产权，并无不当。

案例索引：（2006）民一终字第36号；见《民事审判指导与参考》（第29辑）第225-237页。

4、守约方实际损失大于违约方应支付的违约金数额，违约方还应承担违约赔偿责任，但赔偿数额应以守约方实际损失为限：违约方因违约给守约方造成的经济损失超过了违约金，违约方除了向守约方支付违约金外，还要支付一定数额的货币，以弥补违约金不足的部分。

关键词：实际损失；违约金；违约赔偿责任

规则详解：《民法通则》第一百一十二条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括履行合同后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”违约方无论是支付违约金，还是支付违约赔偿金，其都应具备一定的前提条件。这些条件是：合同必须合法有效；违约方违约的事实存在。违约方支付违约赔偿金还必须具备：损害后果已经实际发生，该损害后果与违约方的违约行为之间存在因果关系，并以守约方遭受的实际损失数额为限。因此，法院在处理此类纠纷案件时，当判决违约方支付守约方违约赔偿金的时候，首先要查证清楚违约行为究竟给守约方造成了多大的实际损失，该实际损失是否超出了违约方应当支付的违约金数额，这些实际损失都包括哪些范围等。否则，就无法确定违约方应当支付多少才能弥补违约金不足部分的数额，最终导致案件认定事实和适用法律的错误。在商品房买卖交易中，若卖房逾期交房，致使买方的实际损失大于卖方应支付的违约金数额，卖方还应承担逾期交房的滞纳金及租金损失等违约赔偿责任，但赔偿数额应以买方实际损失为限。

案例索引：(2000)渝中民初字第1696号；（2004）民一终字第8号，见《民事审判指导与参考》（第30辑）第207-227页。

5、房屋买卖合同解除后，出卖方应根据房屋添附的实际情况，给予买受方合理的补偿：房屋买卖行为无效后，产生的法律后果是双方返还房屋和购房款。如房屋已有所添附，应根据添附的实际情况，确定出卖方给予买受方的合理补偿。

关键词：合同无效；添附；合理补偿

规则详解：房屋买卖合同解除后，发生相互返还的法律后果。如果在合同解除之前，买受方对房屋进行了装修，那么，双方相互返还房款和房屋后，由于出卖方收回房屋后，就实际享受了房屋的装修利益，由于这种装修利益是买受人付出的，按照公平的原则，出卖人应给予买受人适当的补偿。所谓酌定适当补偿的数额时，应考虑装修的实际支出、已使用的时间、折旧、房主的不同喜好等因素。

案例索引：（2002）湘民一初字第3号，见《民事审判指导与参考》（第31辑）第201-212页。

6、房地产转让合同不能以后手当时尚未取得房地产权属证书为由认定后手与第三人之间的房地产转让合同无效；基于后手对第三人隐瞒了其已将涉案房地产的部分标的物再次转让给前手的事实，即应认定后手的行为对第三人构成欺诈，第三人因此依法享有撤销权：根据个案情况审查第三人提起的撤销权之诉，有利于减少讼累和提高司法效率。

关键词：合同效力；撤销权；欺诈

规则详解：当事人所签订合同约定的“名”与“实”不符时，应当根据“实”即合同中约定的权利义务内容来认定合同的性质；在房地产连环转让合同纠纷中，前手合法取得房地产产权后，将该房地产转让给后手，虽然尚未及时办理房地产过户手续，但前手同意后手将该房地产再次转让给第三人并待日后条件成就时通知后手办理房地产过户手续，应认定后手的转让行为属于有权处分，故后手与第三人之间的房地产转让合同不属于《城市房地产管理法》第三十八条规定的“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”的情形，即不能以后手当时尚未取得房地产权属证书为由认定后手与第三人之间的房地产转让合同无效；基于后手对第三人隐瞒了其已将涉案房地产的部分标的物再次转让给前手的事实，即应认定后手的行为对第三人构成欺诈，第三人因此依法享有撤销权；根据个案情况审查第三人提起的撤销权之诉，有利于减少讼累和提高司法效率。

案例索引：（2005）鄂民一初字第3号，见《民事审判指导与参考》（第32辑）第182-206页。

7、承租人就行使优先购买权与出租人发生争议，不受双方租赁合同中仲裁条款的约束：在租赁合同中订有仲裁条款的情况下，当事人就承租人行使优先购买权发生争议时，任何一方有权向人民法院起诉，而不是只能向合同约定的仲裁委员会申请仲裁。

关键词：租赁合同；优先购买权；仲裁条款

规则详解：在房屋租赁合同中订有仲裁条款的情况下，当事人就承租人的优先购买权发生争议时，任何一方是否有权向人民法院起诉，还是只能向合同中约定的仲裁委员会申请仲裁。主要可以从以下三个方面对这一问题进行分析：第一，承租人的优先购买权的来源是法律的直接规定，二不是当事人之间的约定，因此不属于房屋租赁合同中约定双方权利义务的内容，不受仲裁条款的约束；第二，承租人就其行使优先购买权提起的民事诉讼，直接指向房屋所有权人（出租人、售房人）与购房人签订的《房屋买卖合同》，其诉讼的目的是请求人民法院确认《房屋买卖合同》无效，进而可以以承租人的身份行使优先购买权即以同等条件购买房屋。因此，这一诉讼不仅局限于房屋租赁合同双方当事人之间，而且必然涉及购房人。退一步说，即使承租人应当受房屋租赁合同合同约束，因而也受到其中仲裁条款的约束，那么，要求不属于房屋租赁合同的当事人的购房者也受仲裁条款约束，只能到仲裁机构去应诉则既没有法律依据也没有合同依据。

案例索引：(2008)民一终字第124号，见《民事审判指导与参考》（第32辑）第207-212页。

8、租赁期间发生所有权变动，原出租人可以对产权变更前承租人的违约行为行使合同解除权：现行法律并未限制房屋产权变更后，原房屋出租人不可以依据现存有效的租赁合同，对承租人以前的违约行为主张合同权利，这种合同权利既包括追索所欠租金，也包括行使合同解除权。

关键词：租赁合同；出租人；合同解除权

规则详解：《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，也就是通常所说的“买卖不破租赁”原则，旨在保护承租人的利益。但该条规定并不意味着原出租人没有权利对承租人产权变更前的违约行为行使合同解除权。现行法律并未限制房屋产权变更后，原房屋出租人不可以依据现存有效的租赁合同，对承租人以前的违约行为主张合同权利，这种合同权利既包括追索所欠租金，也包括行使合同解除权。在租赁关系存续期间，租赁物所有权因出租人的买卖、赠与、互易等行为发生变动时，原租赁合同的效力并不受影响，新的所有权人取代原出租人地位后，应尊重承租人的使用收益权。新的所有人与承租人之间的权利义务内容，如租金的数额、租期、修缮衣义务等，均应依照原租赁合同的约定履行。新的所有人当然地继承原出租人享有租赁合同中的权利，同时承担租赁合同的义务。而原出租人则脱离租赁关系，不再承担原租赁合同的义务，也不再享有相应的权利。也就是说，租赁物所有权变更前因租赁事宜产生的各种纠纷，应由原出租人处理；租赁物所有权变更后发生的问题，应由新的所有人处理。

案例索引：(2005)津高民一初字第0005号，见《民事审判指导与参考》（第32辑）第236-245页。

9、土地使用权出让合同项下部分土地经过审批、部分未经审批，该合同可以认定为部分无效部分有效：根据《合同法》第五十六条的规定，部分合同无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。部分合同无效分为量上的无效和质上的无效，通常这种无效条款具有独立性和可分性，亦即独立于合同的其他有效部分并可与之分离。

关键词：部分无效；量上的无效；质上的无效

规则详解：案涉合同的效力是否可分，取决于无效部分是否影响其余部分的效力。根据合同法理论，部分合同无效分为量上的无效和质上的无效。所谓量上的无效，是指某一合同条款中载明的数量超过国家规定的限制，超出的部分无效，未超出规定的部分有效，在一个合同条款中既有有效部分，也有无效部分，划分效力的标准是以量来确定的。所谓质上的无效，是指某一合同条款因违反法律规定导致该条款全部无效。无论是量上的无效还是质上的无效，均不当然构成整个合同的无效。因为《合同法》的立法意图是尽量使合同有效，通常这种无效条款具有独立性和可分性，亦即独立于合同的其他有效部分并可与之分离。本案中，合同条款部分无效属于典型的量上的无效，亦即超过经过审批的84亩土地的部分无效，且与合同的其余部分可以分离，认定其余部分无效并不影响这84亩土地的出让的效力，故不应认定合同全部无效。

案例索引：（2006）鲁民一初字第8号，（2007）民一终字第84号；见《民事审判指导与参考》（第33辑）第143-152页。

10、双方均要求履行合作开发协议，一方诉请另一方给付垫付款项应不予主持：在双方当事人对联合开发项目均负有对等投资义务以及双方当事人均要求继续履行《联合开发协议书》的前提下，应当尽量稳定双方的合作关系，维护交易秩序。此时，一方诉请另一方给付所谓的代垫款项既与履行合同的目的不符，同时也与情理或常理不符，应不予支持。

关键词：合作开发；继续履行；代垫款

规则详解：具体到本案，根据《联合开发协议书》有关“双方各分50%利润，风险共担”的约定，应当认定双方当事人对本案项目享有对等的投资义务，那么也就无法界定一方当事人投入的某一笔款项其性质为代垫款项（除双方当事人明确约定该笔款项为代垫款项或借款外，本案不存在上述除外情形）。所以，最高人民法院二审判决认为，原被告双方当事人在履行《联合开发协议书》过程中对开发项目的实际投资问题的争论，只对双方合作开发终止后的清算行为有实际意义，由于本案双方均要求继续履行《联合开发协议书》，故二审对此问题不予审理。

案例索引：见《民事审判指导与参考》（第33辑）第153-168页。

11、未经原始确权的土地发生的权属争议不属于人民法院受理民事诉讼的范围：根据《土地管理法》的规定，对土地进行原始确权属于政府的行政管理部门的职责范围，在土地未经原始确权且又存在权属争议的情况下，当事人应根据《土地管理法》的规定，要求政府的行政管理部门解决，而不能通过民事诉讼的途径主张权利。

关键词：行政；确权；诉讼

规则详解：根据《土地管理法》第16条的规定，土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。对土地进行原始确权属于政府的行政管理部门的职责范围，在土地未经原始确权且权属又存在争议的情况下，当事人应当根据《土地管理法》的规定，要求政府的行政管理部门解决，而不能通过民事诉讼的途径主张权利。根据《民事诉讼法》第108条的规定，当事人的起诉必须属于人民法院受理民事诉讼的范围。鉴于本案不属于人民法院受理民事诉讼的范围，故人民法院判决驳回起诉。

案例索引：见《民事审判指导与参考》（第34辑）第172-175页。

12、《国有土地使用权转让合同》被解除时，已办理交付和登记的标的物没有被第三人善意受让时，可以直接返还原所有权人：我国现行法律确认了交付和登记为物权变动的条件，但立法和司法实践并未承认交付或登记行为是独立于买卖合同之外的物权行为。物权的取得，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法利益。买卖合同的标的物，即使已办理交付和登记，如果买卖合同被解除，在该标的物没有被第三人善意受让时，可以直接返还原所有权人。

关键词：合同解除；善意取得；返还

规则详解：对已经办理交付和登记的标的物，因买卖合同解除而引出的返还问题，涉及对物权行为的有关争论。在主流观点看来，我国法律上的物权变动被认为是有因的，受债权效力的影响，而且并未承认物权行为必须独立存在。从我国立法和司法实践来看，现行法律虽然确认了登记和交付为物权变动的条件，但立法和司法实践并未承认登记或交付行为是独立于买卖合同之外的物权行为。不动产的交付是依据不动产买卖合同所产生的义务，不动产的登记也要以不动产买卖合同为依据。以合同法角度看，买卖合同的标的物，即使已办理交付和登记，如果买卖合同被解除，在该标的物没有被第三人善意受让时，可以直接返还原所有权人。具体到本案，案涉争议的土地使用权并不存在被第三人善意受让的情形，该项财产权是可以直接返还的。因此，原告基于解除合同的主张，可以要求被告返还已办理交付和登记的土地使用权。而被告关于其已获得案涉土地的使用权证并合法取得物权，不能向原告返还该土地的主张，缺乏事实和法律依据，不予支持。

案例索引：（2008）民一终字第3号；见《民事审判指导与参考》（第35辑）第243-255页。

13、房地产合作开发合同双方当事人均存在违约行为，并不必然导致合同解除条件的成就：双方当事人签订的合作开发合同，既无当事人之间协商一致解除合同的情况和合同约定的解除条件成就，也不存在合同法规定的法定解除条件。一方当事人提出解除合同、恢复土地原状、赔偿损失的主张，法院不予支持。

关键词：约定解除；协商解除；法定解除

规则详解：房地产合作开发合同双方当事人均存在违约行为，根据《合同法》第九十三条、第九十四条的规定，当事人可以协商解除合同，或在约定的解除条件成就，或法定解除条件出现时，当事人可以解除合同。具体到本案，当事人在合同中没有约定解除的条件，在合同履行过程中也从未协商解除合同。虽然一方当事人存在违章建设施工，但行政主管部门对违章建筑尚未作出最后处理，合同目的是否能够实现尚不确定，因此也不存在法定的解除条件。由此可认定，双方订立的合作开发合同不具备解除的条件，一方当事人提出解除合同、恢复土地原状、赔偿损失的主张，法院不予支持。

案例索引：（2004）内民一初字第9号；见《民事审判指导与参考》（第36辑）第169-178页。

14、土地使用权转让合同的转让方因与第三人的纠纷导致土地被法院查封，受让方有权中止支付相应的土地转让款：在履行土地使用权转让合同时，作为土地使用权转让合同的转让方，应承担法定的瑕疵担保责任。如果因转让方与第三人的纠纷，导致涉案土地被法院查封，受让方有权中止支付相应的土地转让款。

关键词：土地使用权转让合同；瑕疵担保责任；土地转让款

规则详解：依照《合同法》第一百五十条的规定：“出卖人就交付的标的物，负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务，但法律另有规定的除外。”土地使用权转让合同的转让方，应承担法定的瑕疵担保责任，应保证第三人不会就标的物向受让方提出任何权利要求。《合同法》第一百五十二条规定：“买受人有确切证据证明第三人可能就标的物主张权利的，可以中止支付相应的价款，但出卖人提供适当担保的除外。”在本案中，侨实公司作为土地使用权转让合同的转让方，应承担法定的瑕疵担保责任，应保证第三人不会就标的物向金盛公司提出任何权利要求。而由于侨实公司与中兴公司存在前期合作的纠纷，导致涉案土地一再被法院查封，侨实公司违反了法定的瑕疵担保义务。金盛公司在涉案土地被法院解除查封之前，有权中止支付相应的项目转让补偿款。

案例索引：（2006）粤高法民一初字第16号，见《民事审判指导与参考》（第36辑）第189-205页。

15、抵押物（土地使用权）转让双方的转让行为虽未经抵押权人同意但约定由受让方承担解除抵押义务的，转让合同有效：一般来说，未经抵押权人同意，抵押物不得转让。但在能够充分保障抵押权人利益的条件下，即使不经过抵押权人同意也可以转让抵押物。因此，抵押物转让双方的转让行为虽未经抵押权人同意但约定由受让方承担解除抵押义务的，转让合同有效。

关键词：抵押；转让；合同效力

规则详解：《物权法》第一百九十一条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”上述法律规定了由受让人行使解除权从而使转让物上的抵押权消灭，而本案中转让双方以合同约定的方式将解除权以合同义务的方式分配由转让方承担，这种约定不违反法律强制性规定，也能充分保护抵押权人的利益，因而转让合同有效。此外，《物权法》第十五条确定了物权变动的原因与物权变动相区分的原则，即物权变动的效力不一定影响到物权变动原因的效力。转让抵押物可能因违反法律的强制性规定而转让行为无效，但为该转让行为而签订的债权合同并不一定无效，因为这两种行为分属于债权行为和物权行为，物权行为无效并不一定导致相关的债权行为无效。

案例索引：（2008）渝高法民初字第2号，（2008）民一终字第122号；见《民事审判指导与参考》（第37辑）第211-222页。

16、房屋买卖合同被认定无效卖方应根据其过错对买方的利息损失承担一定责任：双方当事人对造成合同无效均有过错，故卖方应对利息损失承担一定责任。买方主张利息作为其实际损失，为明确具体数额只能算至起诉时，对其后直至对方实际给付为止所产生的利息，亦应当属于买方的实际损失，在买方未明确表示放弃的情况下，卖方有负担义务。

关键词：合同无效；利息；实际损失

规则详解：利息作为法定孳息的一种，其数额和利率标准、起止时间等直接相关。房屋买卖合同无效后，对原告而言,其损失主要就是已付款的利息。鉴于双方当事人对造成合同无效均有过错,故被告对此应当承担一定的责任。原告主张利息作为其实际损失,为明确具体数额只能箅至起诉时，对其后直至对方实际给付为止所产生的利息,亦应当属于原告的实际损失，在原告未明确表示放弃的情况下，被告应有负担义务。

案例索引：（2006）鲁民一初字第1号，见《民事审判指导与参考》（第37辑）第223-233页。

17、当事人之间转让不动产的合同，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力：不动产的物权变动应当依法进行登记才能发生法律效力；未经登记，不发生法律效力。国家对不动产实行统一登记制度。但当事人之间转让不动产的合同，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。

关键词：一房二卖；物权登记；合同效力

规则详解：根据《物权法》的规定，当事人之间订立有关转让不动产的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。这就是通常所说的不动产物权变动的原因与结果相区分的原则。关于转让合同是否生效，应当根据《合同法》的原则来判断，而不能以不动产是否已经办理物权登记来判断。但不动产的物权变动，必须以登记为必要条件，而不能认定合同生效就必然导致不动产物权的变动。不动产物权的登记制度是不动产物权的公示方法，是指物权在发生变动时，必须将变动的事实通过一定的公示方法向社会公开，从而使第三人知道物权变动的情况，以避免第三人遭受损害并保护交易安全。

案例索引：赵五保与天津市新厦房地产开发经营公司破产清算组、天津市嘉盛房屋置换有限责任公司、刘立华确认房屋所有权纠纷上诉案，见《民事审判指导与参考》（第38辑）第241-246页。

18、当事人一方向对方发出载明变更合同之意思表示的《承诺书》，在对方当事人未明确认可时，不发生合同变更的法律后果：合同一方将载有合同变更内容的《承诺书》发给对方，对方没有作出任何表示，不产生合同要约承诺双方意思表示的后果，即合同没有变更。

关键词：合同性质；合同内容；意思表示

规则详解：《合同法》第七十七条规定，当事人协商一致，可以变更合同。付款时间是合同的主要内容。合同约定的付款时间的变更是合同变更。合同变更实际上是合同内容变更部分的重新订立，应符合《合同法》关于合同订立的规定。合同一方将载有合同变更内容的《承诺书》发给对方，对方没有作出任何表示，不产生合同要约承诺双方意思表示的后果，即合同没有变更。根据《合同法》第二十二条的规定，承诺应以通知的方式作出，但根据交易习惯或者要约表明可以通过行为作出承诺的除外。在本案中，广发公司的《承诺书》应视为广发公司对合同付款时间进行变更的要约。大鹏公司对广发公司发出的要约没有作出承诺的意思表示，广发公司亦未提供根据双方交易习惯可以默认的方式表示承诺的证据。大鹏公司与广发公司联合向郑州市政府写报告要求市政府解决上访职工干扰开发的问题，并不能理解为大鹏公司接受了广发公司的承诺，因为，该报告没有对此问题的表述。在大鹏公司否认对广发公司的要约作出承诺的情况下，应认定双方未就合同约定的付款时间达成变更协议，广发公司的付款义务仍应按合同约定的时间履行。

案例索引：二审：最高人民法院（2005）民一终字第120号民事判决，见《民事审判指导与参考》（第38辑）第272-282页。

19、“名不符实”合同性质要根据合同中是否有特别约定以及当事人的实际履约情况综合认定：认定合同性质既要看合同名称，更要看合同内容；当合同内容也互相矛盾时，要根据合同中是否有特别约定以及当事人的实际履约情况，综合认定合同性质。

关键词：合同性质；合同内容；过错

规则详解：合同（协议）系当事人之间达成合意的结果。合同有口头合同与书面合同之分。无论是口头合同还是书面合同，在其有效成立之后往往涉及一个性质认定问题。合同的性质一般通过合同名称与合同内容表现出来。实践中，合同名称与合同内容的关系大体上有三种情形：一是有的合同名称与合同内容相一致；二是有的合同名称与合同内容不一致；三是有的合同名称互相矛盾，合同内容也互相矛盾。第一种情形可以称之为“名符其实”合同，第二、第三种情形可以称之为“名不符实”合同。一般来说，认定合同性质既要看合同名称，更要看合同内容；当合同内容也互相矛盾时，要根据合同中是否有特别约定以及当事人的实际履约情况，综合认定合同性质。

本案协议名称为《房屋购买租赁协议书》，该名称既有购买即买卖合同的性质，又有租赁合同的性质，即合同名称的表述是相互矛盾的。从协议内容看，该协议一方面约定，金友公司同意何淑萍购买承租科贸楼第二区第二号楼205室；购买承租期为常年，购买常年使用权的，直至该房屋被政府规划用地征用并拆除为止；何淑萍因特殊情况需转让转租房屋时，须经金友公司同意，并办理承租权、常年使用权变更手续等。该协议另一方面又约定“本协议所签房屋面积产权归乙方”，故上述约定的内容也是相互矛盾的。最高院之所以认定本案协议性质为房屋买卖合同，主要考虑一下因素：第一，虽本案协议名称之间、协议内容之间均互相矛盾，但协议中有一个双方当事人特别加上去的条款或称特别约定，即“本协议所签房屋面积产权归乙方”。该约定虽然只有一句话，但该约定的含义显然改变了租赁合同的性质，实质上体现了买卖合同的性质。第二，本案协议履行情况是认定协议性质的重要因素。从本案协议实际履行情况看，协议签订后，何淑萍给付金友公司326000元款项，金友公司出具的收款收据上均载明是房款。因此，根据本案协议的特别约定和协议实际履行情况，应当认定本案协议的性质为房屋买卖合同关系。

案例索引：（1999）南民一初字第456号；（2000）哈民一终字第839号；再审：（2003）哈民一再字第79号；见《民事审判指导与参考》（第39辑）第173-182页。

20、一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：根据《合同法》第五十四条之规定，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。

关键词：合同效力；胁迫；构成要件

规则详解：《民法通则》第五十八条规定，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的民事行为无效。《合同法》第五十四条修改了该条规定，将受胁迫而订立的合同的民事行为作为可撤销可变更的法律行为。即一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。其主要原因是，此类合同都是在违背对方当事人真实意思表示的情况下订立的，损害了合同一方当事人的合法权益，但如合同约定内容没有损害国家利益，主要涉及当事人双方的利益，法律则将是否行使撤销或者变更因胁迫订立的合同的选择权交给合同受损害的一方。《民法通则意见》第69条规定：“以给公民及其亲友的生命健康、荣誉、名誉、财产等造成损害或者以给法人的荣誉、名誉、财产等造成损害为要挟，迫使对方作出违背真实的意思表示的，可以认定为胁迫行为。”以上法律及司法解释规定表明，胁迫，是以将来要发生的损害或以直接施加损害相威胁，使对方产生恐惧并因此而从事的行为。所谓将要发生的损害，是指涉及生命、身体、财产、名誉、自由、健康及信用等方面的损害，胁迫者以直接面临的损害相威胁。或者说，胁迫者通过实施某种不法行为，形成对对方当事人及其亲友的损害和财产损害，而迫使对方从事某种法律行为。如对对方当事人施行殴打、肉体折磨、拘禁等暴力行为，或者散布谣言、诋毁名誉等。因此，若一方以胁迫的手段，迫使对方在违背真实意思情况下订立的《商品房买卖合同》可撤销，受胁迫一方当事人可以通过行使法律赋予的撤销权使已生效的法律行为归于无效。

案例索引：（2008）民一终字第95号，见《民事审判指导与参考》（第39辑）第196-213页。

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