买卖二手房？不懂这些竟会上当、遇纠纷…… 作者：未知     时间：2018-04-27    来源：尚房揭法

近些年，二手房市场难得热火朝天，同时此类房产的违约纠纷也层出不穷！但是总有些“不幸”的购房者会在买房中遇到问题，面对房价暴涨等方面因素影响，卖方的违约历尽频繁，无论是谁的原因造成合同违约，最后受伤最深的还是广大准房奴们。

好不容易看上一套房子，贷款却办不下来，要知道时间就是金钱，万一耽误几个月，房价涨了不说，再赶上新政策，弄不好连购房资格都没了，也是值得注意的。所以大家在买房时要多长几个心眼，仔细核查房屋、房主信息，按要求提供材料，慎重签订合同材料、积极沟通、尽量别出差错！

当然，二手房交易素来流程复杂，纠纷也多，原因大多在购房者对政策的不理解和交易过程中很多细节问题的忽视，以至于很多问题的产生，打断交易进程。

今天我将就日常工作中，已处理过的数以千计的二手房纠纷案件判决，并结合数百次房产案件出庭经验、实际案例，从以下几点为大家分析如何有效的规避二手房交易过程中的部分风险、破解大家关注的焦点问题：

一、交易房屋的核查

①房屋所有权人是否全部同意出售该房屋

出售人是否有房屋处置权是二手房交易中需要重点审核的，尤其是一些房屋产权共有人不止一个的情况下，更是隐藏着巨大的风险。所以正式交易之前，一定要核对出售人身份证和不动产证上的“房屋所有权人”是否一致，并取得共有产权人的同意，才可继续进行交易。须征得其他共有权人的书面同意。

例：共有房屋配偶、共有人未同意怎么办？

②房屋是否符合交易条件

不同性质的房屋上市交易的条件是不同的，查询房屋性质和上市交易的条件便显得十分必要。可以通过房屋所在地的房产管理部门查询房源信息，看是否属于被抵押、查封、涉讼、待拆迁、土地使用权性质为集体或划拨、是否属于未达到上市条件的经济适用住房等权利瑕疵类型的房屋。这些房屋均不能正常的交易，买了也无法办理产权。

例：房屋遇到限购政策无法交易怎么办？卖方户口未及时迁出怎么办？

③房屋是否在租

在二手房交易中存在着一个“买卖不破租赁”的说法，也就是说房屋买卖合同不能对抗先前成立的租赁合同。如果房屋在交易时还处于出租状态，此时要么等待承租人合约期满，要么与承租人协商，承租方自愿退出，双方继续交易。否则私自进行交易，很可能引起法律纠纷。建议在合同中明确在租关系的处理细节，以规避后续的连续纠纷风险。

例：合同已签订，租客不搬走、房屋已装修卖方涨价不卖怎么办？

④物业交接是否彻底

物业交接主要包含三个方面：一是水电气暖等物业费要交接，二是房屋的维修基金缴纳及处理情况，三是房屋内的家具处理办法，还有房屋设备实施的安全监测等事宜。

例：房屋已过户，卖方偷偷将合同约定的名贵物品搬走怎么办？物业费欠费未缴清怎么办？

二、谨慎对待贷款事项

①购房本身就要考虑自己的实际资金能力和申贷能力，另外，不同地区的贷款政策也是不同的，在打算贷款之前，一定要将自己的购房需求、目的和银行政策联系起来，看自己是否符合贷款政策，是否个人征信、日常支出流水符合要求，是否能够获得预想中的额度。在后期交易、签合同的时候也要为获取银行贷款制定合理的期限，尽量避免贷款不到账引发的交易风险。

例：买方个人征信不好怎么办？哪个部门最终审核？

②买方申请贷款，放贷银行批贷后推迟放款，究竟谁该为卖房人的损失买单？

违约责任的成立不以过错为要件。《合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”因此，买房人以自己没有过错为由主张不构成违约的说辞站不住脚。【注：过错是调整违约金的一个参考因素】

其次，合同具有相对性，房屋买卖合同的当事人是买房人和卖房人，银行和卖房人之间不存在合同关系。房屋买卖合同是双务合同，买房人的主要合同义务是支付房款，卖房人的主要合同义务是过户和交房。所谓的银行直接向卖房人放款，只是买房人支付房款的一种方式，这并不改变买房人向卖房人支付房款这一基本法律关系。

《合同法》第六十五条规定：“当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任。”房屋买卖合同的当事人（卖房人和买房人）约定由第三人（银行）向卖房人履行债务（支付房款），如果银行不履行此支付房款的债务或者履行此支付房款的债务不符合房屋买卖合同约定的，买房人应当向卖房人承担违约责任。

例：贷款银行推迟放款，买方却要向买方承担违约责任么？

三、准备好购房费用

同购买新房一样，二手房交易也是要准备很多项费用的，除了房款之外，二手房交易还有中介费和税费。不同的中介公司在收取中介费方面可能略有不同，需要谨慎的是，一定要选择正规的房地产中介公司。缴纳的税费主要有契税、房屋登记费、房屋评估费（如果贷款），房屋不符合满五唯一条件的还要缴纳增值税和个人所得税等，费用种类很多，准备充分是前提，更重要的是最好在合同后附上《费用清单》及其归属约定，详细各项费用的来源和走向。缴纳完各项费用之后，一定不要忘了索取正规的发票。

例：买房不能按时按量支付金额怎么办？

四、选择资金监管

因为房屋交易涉及大量资金往来，所以为了避免资金风险，保证交易资金安全，二手房交易时最好选择正规的资金监管机构来监督，通过专用账户进行交易资金的存储和支付，而不是直接把钱打给中介公司。更要签订《存量房屋买卖合同》及《三方居间协议》，明确约定好选择交易资金监管方式及存款时间、金额，并将约定写入《存量房屋买卖合同》中做见证，产生法律效应，严格按照协议内容履行监管存款义务等；最后注意买卖合同及资金监管协议针对托管金额约定的异同之处，以免“阴阳合同”！

如果已经签订了房屋买卖合同，一般没有特殊情况需要按照合同约定的时间来履行，如果哪一方没有按照合同约定履行，一般属于违约，如果您的迟延履行有证据证明是由于房主的原因导致的，您可以行使自己的抗辩权，建议您将合同带与专业法律人士进行沟通。

例：资金监管协议约定与《网签合同》、纸质合同约定不一致怎么办？卖方收取的定金存入资金监管么？

其实，一诺千金实乃我们中国推崇的传统美德！当前很长一段时期以来，少部分“二手房”卖家因为房屋涨价等原因将传统诚信美德置之脑后，违约事件不断发生。

对于买卖房屋过程中的此类“任性”卖家，针对买方现有以下几个防范救济办法：

1、可以向法院主张，继续履行房屋买卖合同，尤其尽到继续履约所需的相关义务，努力协调法院、房管局交易、房屋状况等方面，打消法官裁判继续履约的各种顾虑（如果希望法官裁判继续过户的情形下）

2、根据合同的情况，可以适当增加合同定金的数额，一旦卖方违约，其需要支付双倍定金。但定金金额不要超过合同金额的20%。根据《中华人民共和国担保法》第九十一条规定：“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的20%。”超过20%的部分，法院不予支持；

3、尽量将合同条款约定详尽细致，特别是注明和缩短房屋交易时间，让卖方没有违约的理由与借口，防止因约定不明产生纠纷;

4、尽可能将合同的违约金金额约定的高一点，增加卖方的违约成本，以利与卖家交涉谈判时，掌握主动权。

违约金的赔偿金额以补偿守约方的合理损失为主。在司法实践中，违约金赔偿金额都不得超过造成损失的百分之三十。

5、如合同对定金或违约金条款都没有明确规定，买家可以向法院主张，因卖家违约而给自己造成的实际损失。

6、如合同对定金或违约金条款都没有明确规定，买家可以向法院主张，因卖家违约而给自己造成的实际损失，包括房屋涨价损失如何得到法院支持？须依据需经过申请法院司法鉴定之评估方可，实务中支持率亦较低。

7、在购房过程中，当一些矛盾无可避免地发生后，纠纷解决方式有以下几种：

一、调解

1、法院调解

又称诉讼内调解。包括调解活动、调解的原则、调解的程序、调解书和调解协议的效力等。是当事人用于协商解决纠纷、结束诉讼、维护自己的合法权益，审结民事案件、经济纠纷案件的制度。诉讼中的调解是人民法院和当事人进行的诉讼行为，其调解协议经法院确认，即具有法律上的效力。

2、人民调解

人民调解又称诉讼外调解。是指在人民调解委员会主持下进行的调解活动。人民调解委员会是村民委员会和居民委员会下设的调解民间纠纷的群众性自治组织，在基层人民政府和基层人民法院指导下进行工作。

3、仲裁调解

中国《经济合同法》规定，国内企业签订经济合同双方发生争议，可向合同管理机关申请仲裁。仲裁机构首先进行调解，调解不成再行仲裁。

4、行政调解

行政调解是国家行政机关处理行政纠纷的一种方法。国家行政机关根据法律规定，对属于国家行政机关职权管辖范围内的行政纠纷，通过耐心的说服教育，使纠纷的双方当事人互相谅解，在平等协商的基础上达成一致协议，从而合理地、彻底地解决纠纷矛盾。

二、仲裁

什么是仲裁？

仲裁是指买卖双方在纠纷发生之前或发生之后，签订书面协议，自愿将纠纷提交双方所同意的第三者予以裁决，以解决纠纷的一种方式。

三、诉讼

诉讼的释义：

诉讼，指纠纷当事人通过向具有管辖权的法院起诉另一方当事人的形式解决纠纷。是一种法律行动，分为民事和刑事两类，前者原诉人是受害者当事人，因为有未可解决的争议，所以诉诸法律。后者涉及刑事犯罪，由政府当局控告疑犯。

小编结语：

现如今，买房已经成为一件“人生大事”，在这件“大事”上，大家要慎之又慎，毕竟钱数不小。而买卖二手房从来就不是一件简单的事情，每一个步骤都需要小心谨慎，一些看起来不起眼的小问题，当中可能隐含了极大隐患。

当二手房遇上法律时，请谨慎签好合同，勿轻易支付，重视有效监管，注意证据留存，保护自己，不断咨询房产法律专家，才是更好的维护自身合法权益的有效保障！

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