最高院“名为买卖，实为借贷”裁判意见15条（二） 作者：未知     时间：2018-03-21    来源：法眼观察、小甘读判例

司法实践中大量存在通过签订买卖合同为借贷合同提供担保情形，在现有法律框架内公平处理此类案件颇具难度，且各地裁判观点差异较大。如何认定“名为买卖，实为借贷”需要裁判者运用证据规则、经验法则甚至是价值理念去判断。下列判例检索自“无讼案例”，均由最高人民法院作出，裁判要旨系由整理者根据裁判主要内容总结，希望对大家有所帮助。

11. 商品房买卖合同不完备或者履行行为的瑕疵，不能作为认定双方成立借贷关系的证据。

——桂林市正文房地产开发有限责任公司、张建华等与桂林市正文房地产开发有限责任公司、张建华等商品房销售合同纠纷案【案号：（2014）民提字第106号；审判人员：韩玫、张颖新、肖峰；裁判日期：二〇一四年十一月九日】

最高法院认为，正文公司认为该合同名为商品房销售，实为高息借贷，属以合法形式掩盖其非法目的，应认定无效。对其主张，本院不予支持。第一，正文公司提交的证据不足以证明《商品房买卖合同》与《退房退款协议书》是同一天签订。

第二，《商品房买卖合同》中关于买卖10栋商品房的约定是否违反原建设部《房屋登记办法》第十条并不能证明张建华、马榕森与正文公司不以买卖商品房为目的，仅仅是为了备案。正文公司所建房屋为独体别墅，每栋都是独立单元。按照规定，每栋别墅都应当单独签订《商品房买卖合同》，办理独立产权证。但正文公司并不能由此得出一份《商品房买卖合同》只能约定对一栋房屋进行买卖的结论。

第三，《商品房买卖合同》约定的建筑面积1000平方米已被《商品房买卖合同补充协议书》修正为2800平方米。换言之，双方在《商品房买卖合同》中约定的是2800平方米别墅的总价为200万元。

第四，张建华、马榕森将款项转到正文公司法定代表人陆正福个人账户，没有发票，没有交纳契税、配套费等费用等事实，只能说明张建华、马榕森付款方式不规范，并不能证明《商品房买卖合同》虚假。

第五、正文公司虽主张张建华、马榕森以购房、付款、退房退款的方式，借给案外其他房地产开发商购房款，以获取高额利息，但对该事实是否存在，正文公司并未提供充分证据证明。而且，即便该事实存在，也与本案无关，不能得出本案亦是“名为买卖实为借贷”的结论。

12.先有借贷关系，后签订商品房买卖合同，可以认定商品房买卖系由借款合同关系转化而来，该商品房买卖合同合法有效

——祝明会与大庆市仁和房地产开发有限公司破产管理人买卖合同纠纷案【案号：（2014）民申字第1627号；审判人员：张进先、胡越、俞爱宏；裁判日期：二〇一四年十一月五日】

最高法院认为，之前仁和公司向祝明会借款用于房产开发。2012年4月5日，仁和公司与祝明会签订了100份商品房买卖合同，仁和公司向祝明会出具了价款为32054335元的购房收据，故双方自2012年4月5日始，仁和公司与祝明会之间的法律关系发生了变更，即由原先的借款合同关系变更为商品房买卖关系。在仁和公司未提供相反的证据加以证明的情况下，应当认定本案所涉100份商品房买卖合同系仁和公司与祝明会双方的真实意思表示，且内容不违反法律、行政性法规的禁止性规定，应当为合法有效。

13.借款合同与商品房买卖合同在同一天订立，借款合同约定的抵押担保的房屋价值与所购房屋的价款金额相同，可以认定双方订立商品房买卖合同实际属于变相履行对借款提供的担保

——刘猛、营冬生与鄂尔多斯市中博房地产开发有限责任公司民间借贷纠纷案【案号：（2014）民申字第1731号；审判人员：董华、马东旭、张爱珍；裁判日期：二〇一四年十一月四日】

最高法院认为，营冬生与刘猛签订的《借款合同》中约定营冬生提供果园小区价值7393596元的房屋为其向刘猛的借款抵押担保。该合同订立的同日，果园小区售楼部工作人员按照营冬生的指示以中博公司名义与刘猛签订了《认购协议》，约定刘猛以7393596元购买中博公司开发的果园小区12套商品房，并在刘猛未付款的情形下，向刘猛出具了已收到房款7393596元的收据。上述两份合同在同一天订立，《借款合同》约定的抵押担保的房屋价值与《认购协议》约定的刘猛所购房屋的价款金额相同，且果园小区售楼部在刘猛未实际付款的情形下向刘猛出具了已收到全部购房款的收据；同时，刘猛与营冬生也均表示双方以买卖上述房屋的方式为本案借款提供担保。因此，果园小区售楼部与刘猛订立《认购协议》的真实意思并非买卖果园小区商品房。原审认定双方订立《认购协议》实际属于变相履行对本案借款提供的担保，有事实依据，适用法律并无不当。

14.在合同字面含义清楚无歧义的情况下，人民法院应当根据合同字面表达出的含义认定当事人的真实意思表示

——李春玲与陈昌金民间借贷纠纷案【案号：（2013）民申字第1474号；审判人员：杨国香、李振华、张娜；裁判日期：二〇一三年十一月二十九日】

最高法院认为：《借条》和《借款合同》意思表示清楚，内容为陈昌金出借给李春玲共计人民币1270万元，在《借款合同》中还约定了借款期限和借款利率。根据文义解释原则，在合同字面含义清楚无歧义的情况下，人民法院应当根据合同字面表达出的含义认定当事人的真实意思表示。李春玲主张《借条》和《借款合同》中约定的款项性质为购房定金和购房款，但并未向法庭提交足以证明其主张的证据材料，李春玲也始终无法解释清楚为何要对其所谓的陈昌金支付的“购房定金”出具《借条》。李春玲主张的事实和提交的证据材料不足以证实《借条》、《借款合同》中约定的款项性质为购房定金和购房款。

15.双方当事人基于同一笔款项先后签订《商品房买卖合同》和《借款协议》，并约定若借款到期，不能偿还借款，则履行《商品房买卖合同》，应当认定当事人之间同时成立了商品房买卖和民间借贷两个民事法律关系，该行为并不违反法律、行政法规的强制性规定，借款到期，借款人不能按期偿还借款，对方当事人要求并通过履行《商品房买卖合同》取得房屋所有权，不违反《担保法》第四十条、《物权法》第一百八十六条有关“禁止流押”的规定

——朱俊芳与山西嘉和泰房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案【案号：(2011)民提字第344号；审判人员：辛正郁、王友祥、仲伟珩；裁判日期：二0一二年十二月八日】

注：本判例为《最高人民法院公报》刊载判例，作出之时《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》还未颁布。此判例的观点可能与新司法解释的规定相矛盾，但是判决中的论述十分精细，逻辑自通，完全贯彻物权法有关物权行为与债权行为相分离的原则，努力实现合同法提倡的诚实信用和保护交易安全原则。

最高法院认为，本案中，十四份《商品房买卖合同》涉及的款项和《借款协议》涉及的款项，在数额上虽有差额，但双方当事人对于十四份《商品房买卖合同》所涉款项和《借款协议》所涉款项属同一笔款项并无异议。也就是说双方当事人基于同一笔款项先后签订了十四份《商品房买卖合同》和《借款协议》，且在太原市房地产交易所办理了十四份《商品房买卖合同》销售备案登记手续。根据《中华人民共和国合同法》第三十二条规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或盖章时合同成立。”第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”案涉十四份《商品房买卖合同》和《借款协议》均为依法成立并已生效的合同。本案双方当事人实际上就同一笔款项先后设立商品房买卖和民间借贷两个法律关系。

从本案十四份《商品房买卖合同》和《借款协议》约定的内容看，案涉《商品房买卖合同》与《借款协议》属并立又有联系的两个合同。案涉《商品房买卖合同》与《借款协议》之间的联系表现在以下两个方面：其一是案涉《商品房买卖合同》与《借款协议》涉及的款项为同一笔款项；其二是《借款协议》约定以签订商品房买卖合同的方式为《借款协议》所借款项提供担保，即双方当事人实际是用之前签订的十四份《商品房买卖合同》为之后签订的《借款协议》提供担保。同时《借款协议》为案涉《商品房买卖合同》的履行附设了解除条件，即借款到期，嘉和泰公司还清借款，案涉《商品房买卖合同》不再履行；借款到期，嘉和泰公司不能偿还借款，则履行案涉《商品房买卖合同》。

关于《借款协议》中“如到期不能偿还，或已无力偿还，乙方(嘉和泰公司)将用以上抵押物来抵顶借款，双方互不再支付对方任何款项”的约定是否违反法律的强制性规定问题。《中华人民共和国担保法》第四十条规定：“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。”《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定：“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。”这是法律上禁止流押的规定。禁止流押的立法目的是防止损害抵押人的利益，以免造成对抵押人实质上的不公平。本案《借款协议》中“如到期不能偿还，或已无力偿还，乙方(嘉和泰公司)将用以上抵押物来抵顶借款，双方互不再支付对方任何款项”的约定，并非法律上禁止的流押条款。

首先，《借款协议》上述条款并非约定嘉和泰公司到期不能偿还借款，《借款协议》所称抵押物所有权转移为朱俊芳所有。在嘉和泰公司到期未偿还借款时，朱俊芳并不能直接按上述约定取得《借款协议》所称的“抵押物”所有权。朱俊芳要想取得《借款协议》所称的“抵押物”即十四套商铺所有权，只能通过履行案涉十四份《商品房买卖合同》实现。正基于此，朱俊芳在本案一审提出的诉讼请求也是确认十四份《商品房买卖合同》有效，判令嘉和泰公司履行商品房买卖合同。

其次，案涉十四份《商品房买卖合同》和《借款协议》均为依法成立并生效的合同，双方当事人在《借款协议》中约定以签订商品房买卖合同的形式为《借款协议》提供担保，并为此在《借款协议》中为案涉十四份《商品房买卖合同》附设了解除条件，该约定并不违反法律、行政法规的强制性规定。实际上，双方当事人对于是履行十四份《商品房买卖合同》，还是履行《借款协议》具有选择性，即商品房买卖合同的解除条件成就，就履行《借款协议》；商品房买卖合同的解除条件未成就，就履行十四份《商品房买卖合同》。无论是履行十四份《商品房买卖合同》，还是履行《借款协议》，均符合双方当事人的意思表示，且从合同的选择履行的角度看，嘉和泰公司更具主动性。嘉和泰公司如果认为履行十四份《商品房买卖合同》对其不公平，损害了其利益，其完全可以依据《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款第(二)项的规定，请求人民法院撤销案涉十四份《商品房买卖合同》，但嘉和泰公司在法定的除斥期间内并未行使合同撤销权，而是拒绝履行生效合同，其主张不符合诚信原则，不应得到支持。因此，《借款协议》上述关于到期不能偿还，或已无力偿还，嘉和泰公司抵押物来抵顶借款的约定，不符合《中华人民共和国担保法》第四十条和《中华人民共和国物权法》第一百八十六条禁止流押的规定。　

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