郑学知律师：一房二卖，你可想好？ 作者：郑学知律师     时间：2017-06-17    来源：学知律苑公众号

       在房屋买卖纠纷法律实务中，一房二卖多数发生在存量房买卖过程当中，通常表现为买卖双方签订房屋买卖合同后，部分卖方受房价上涨等原因的影响，在未办理过户登记前将房屋卖给第三人，一套房子因此产生了两个（或者两个以上的）买房人。对于买方而言，无论是先买房人还是后买房人，最终只有一方能取得房屋的所有权；对于卖方而言，无论是哪一个买家最终取得房屋所有权，卖家都应当对另一个买家承担返还购房款以及赔偿损失的法律责任，在个别案件中甚至涉嫌刑事犯罪。

      .买卖双方在一房二卖过程中均存在法律风险，如何在房屋买卖过程中维护自己的合法权利，避免一房二卖的法律风险？

.一、一房二卖现象产生的原因。

.1、房价上涨而违约成本低。

.    合同签订后、过户登记前，房价仍然随时间推移不断上涨，卖方极易产生“房子卖亏了”的心理落差，而我国民事纠纷中的违约赔偿数额通常以守约方的实际损失为限，约定违约金过高的，违约方可以申请调整违约金数额。在此情况下，如果卖方认为违约所承担的赔偿责任轻于房屋再次出卖所获利益的，卖方就很有可能在过户登记前将房子再次出售给另一买家以期取得更多利益。

.......2、多方面原因导致房屋交易过户周期长。

.......如果房屋的交易、过户历时较短，房价在短时间内的上涨幅度低，也许就并不足以让卖方选择违约，然而实务当中存在多方面的原因会拖慢交易、过户的时间，这些原因主要有：房屋买卖从始到终需要经历看房、签约、网签、贷款、过户等一系列环节，办理这些交易手续需要一定时间；买方受限购政策等影响暂不具备购房资格；房屋暂未办理所有权初始登记，卖方暂未取得房屋产权证书；房屋本身存在交易限制等。这些原因都可能导致房屋交易、过户的时间不断延长，在房价不断上涨的情况下，无疑增加了卖方违约的可能。

.......二、一房二卖纠纷中买卖双方不可忽视的法律风险。

.......1、买家的法律风险主要为：

.......（1）如果不能顺利取得房屋所有权，买家可能错失购房时机，再次购房的成本增加。

.......对于买家而言，在房屋本身不存在交易限制而两个买家均要求取得房屋所有权的情况下，无论是先买受人还是后买受人，终究有一方不能如愿。根据我国最高人民法院出台的相关规定，在一房二卖的情况下，法院在确认房产归属时需要查明房屋是否已变更登记、是否有一方买家已合法占有房屋、购房合同成立先后顺序以及后买受人的主观是否善意或者恶意等因素，这些因素都会影响法院对房产最终归属的判定，无论是先买受人还是后买受人都有可能最终得不到房产，而经过长时间的诉讼后，房价有可能在继续上涨，未取得房产的一方则将错失以更低价格购房的时机。

.......（2）买家诉请返还购房款、赔偿损失，有可能陷入执行僵局。

.......在买家诉请卖方退还房款及承担损害赔偿责任的情形下，即使法院最后判定买家胜诉，卖家可能早已将房款用于偿还其他债务或其他用途，已不具备清偿房款及赔偿损失的能力，买家有可能陷入胜诉而长时间无法执行到位的不利境地。

.......2、卖家的法律风险主要为：

.......（1）返回房款、赔偿损失。

.......一房二卖行为存在明显违约，买受人有权要求卖方返还已收取的房款、承担损失赔偿责任、支付诉讼等相关费用等。

.......（2）卖方虚假交易，最终可能房产和人情两失。

.......实务中存在卖方假意房产出售给自己的亲属或好友以拒绝履行先买受人的购房合同的情形，但该亲属或好友最后可能通过诉讼方式要求卖方履行合同，可能导致卖方最终既留不住房产，也损害了双方感情。

.......（3）卖方可能涉嫌犯罪、承担刑事责任。

.......实务中卖方一房二卖行为可能涉嫌犯罪的主要有两种情形，一是卖方将房屋过户给先买受人后，故意骗取后买受人房款，可能构成合同诈骗罪；二是法院判决卖方将房产过户买受人，而卖方又将房屋出售给第三人的，可能构成拒不执行判决、裁定罪。

.......三、关于一房二卖风险的防范建议

.......对于卖方而言，不受房价上涨诱惑，保持客观冷静态度，诚实履行房屋买卖合同自然可以规避上述风险。

.......对于买家而言，可以通过以下方式防范卖方一房二卖的法律风险：

.......1、提高警惕，购房前除了实地查看房屋现状之外，还可以通过多途径查询房屋是否存在交易限制、自己是否符合现时限购政策规定的购房条件等情况，尽可能扫清房屋过户障碍；

.......2、跟进交易、过户过程的各个环节，积极推动各个环节顺利进行，避免在此过程中耗时长久而房价上涨过高，增加卖方违约可能；

.......3、签订购房合同后，如果不能及时办理过户登记的，可以通过申办预告登记，保障将来实现房屋过户登记。

.......以上是一房二卖案件中买卖双方可能存在的法律风险以及可以采取的一般防范措施，类似案件可能因实际情况存在差异，法院的判决结果也可能有所不同，如实际操作中存在困难，建议聘请专业律师予以协助。

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