二手房涨价出卖人欲毁约，买受人怎么办？ 作者：郑学知律师     时间：2017-05-19    来源：学知律苑

        在房屋买卖合同签订后，因房屋价格上涨，出卖人想要解除合同的情况时有发生，基于此，从买受人角度出发，本文在梳理相关法律规定的基础上，提出相关建议，以兹参考。

        当出卖人出现违约行为时，在诉讼中，依法有两种诉讼请求方式，买受人可择一行使：1.要求出卖人继续履行合同；2.要求解除合同，赔偿损失。（《合同法》第一百零七条，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。）

         一、继续履行

        在起诉要求继续履行时，需注意的是，《合同法》第一百一十条对继续履行做出了限制：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”

         根据《物权法》第九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。同时，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条：“买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。”因此，在出卖人已经将房屋出卖给第三人并办理了过户登记的情况下，如果无法证明出卖人与第三人存在恶意串通行为，则第三人合法取得房屋所有权。这种情况即属于《合同法》第一百一十条之（一）所陈述的债务在法律或事实上不能履行，买受人此时若主张继续履行合同，法院只能判决驳回，因出卖人已经不是房屋所有权人，无权将房屋过户给买受人。

         二、解除合同，赔偿损失

        当选择解除合同时，如何尽可能减少损失应当成为买受人关注的重点。

         （一）双倍返还定金

          在二手房买卖过程中，通常会有定金条款，根据《合同法》第一百一十五条：当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。在出卖人拒绝履行合同义务时，其应双倍返还定金。

      （二）支付违约金 

       根据《合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”当合同中对违约金有约定时，可以依据合同主张违约金。

       但需注意的是，当合同中同时约定了定金和违约金时，二者只能择一行使，不可同时主张。

        （三）赔偿损失

         合同解除后，买受人可向出卖人主张赔偿损失，根据《合同法》第一百一十二条，损失包括实际损失和预期利益。在二手房买卖中，预期利益通常指溢价损失，目前，在我国司法判例中，倾向于认定房屋溢价损失属于合同履行后可以获得的利益而予以支持。

        关于违约金和损失赔偿的关系，需要区分情况来看：

        1.无约定违约金时 

       如当事人未约定违约金，则可主张损失赔偿。在此情况下，因为不存在违约金，所以不存在约定违约金和损失赔偿并用的问题。

       2.约定违约金低于造成的损失时 

       根据《合同法》第一百一十四条第二款前段的规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。也就是说，在此种情况下，不能在主张违约金的同时主张损失赔偿，而是只能请求增加违约金。对此，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十八条作了明确规定：“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持”。

         3.违约金高于造成的损失时

         此种情况又可分为两种不同情况： 

         1>约定违约金稍微高于造成的损失时 

         由《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十八条可以推断：在此情况下，当事人可主张违约金，但不能同时主张违约金和损失赔偿。

         2>约定违约金过分高于造成的损失时 

        根据《合同法》第一百一十四条第二款后段的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。关于此款所述之“过分高于造成的损失”，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条第二款作了解释：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。同样可根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十八条推断：在此情况下，当事人可主张违约金，但不能同时主张违约金和损失赔偿。

        在我国，违约金通常被认为是以“补偿性为主，惩罚性为辅”，因此，在司法实践中，除法律有特别规定外，通常违约金和损害赔偿的总额一般不会超过《合同法》第112条规定的损失范围。

       《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第二十四条　　房屋买卖合同签订后，因一方当事人根本违约致使另一方订立合同的目的不能实现，守约方要求解除合同，并要求违约方赔偿房屋差价损失、转售利益损失等可得利益损失的，应酌情予以支持，但当事人另有约定的除外。

       在认定和计算可得利益损失时，应从守约方主张的可得利益赔偿总额中扣除守约方未采取合理措施不当扩大的损失、守约方亦有过失所造成的损失、守约方因此获得的利益以及守约方取得利益需要支出的必要的交易成本，并综合考虑守约方的履约情况等因素予以确定。

       特别声明：本文仅以现行有效的相关法律、法规及政策为依据，如相关依据有所调整，以调整后的为准。（图片来自网络）

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