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郑学知律师 郑学知律师,现执业于北京盈科(武汉)律师事务所,武汉大学法学专业,中国民主同盟盟员,担任武汉黄冈商会法律顾问及法商专业委员会秘书长职务、长江影视文化节顾问律师。郑学知律师是房地产法、知识产权法、公司法、合同法等... 详细>>

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成功案例

郑学知律师:业主瞒着租户卖房,租户能否撤销买卖合同?

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【导读】

房屋出租期间,房主未告知租户,私自售房,签订的买卖合同是否有效?作为房主,售房前要做好哪些准备,才能保障不会因租赁,使交易过程多生风波?而购买在租赁期间的房屋,买方又该如何防范风险呢?对于租赁期间,房屋因装修而构成附合部分的装饰装修物,承租人是否有权要求出租人予以补偿?

一、基本案情

2015年,孙大(以下人物皆为化名)从原商铺所有人刘先生处承租了××省××市××商业步行街××栋××号商铺(以下简称“商铺”)。后经转让,潘先生取得了商铺的所有权。租赁合同于2018年10月31日到期后,潘先生作为商铺新的所有权人曾与孙大协商续租商铺或腾退交还商铺,均遭到孙大拒绝。后孙大将商铺非法转租给了其弟孙二,孙二作为商铺实际占用人,将商铺作为经营场所用于经营服装、鞋帽、小配件零售等商品。嗣后,潘先生通过律师函的方式通知要求孙大、孙二将商铺腾退并交还给潘先生;依法向潘先生支付商铺占用租金。又于2019年6月6日提出诉讼,法院立案后依法组织了庭前调解。孙大、孙二在调解过程中提起反诉,以其作为承租人享有的优先购买权被侵犯为由,要求确认孙先生与原商铺所有权人刘先生的商铺买卖合同无效;要求孙先生对商铺装修损失予以赔偿

二、法务分析

(一)本案中,孙大在同等条件下是否有权优先购买该房屋?

城镇房屋租赁合同解释24规定:

“具有下列情形之ー,承租人主张优先购买房屋的,人民法院不予支持:

1、房屋共有人行使优先购买权的;

2、出租人将房屋出卖给近亲属,包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的;

3、出租人履行通知义务后,承租人在十五日内未明确表示购买的;

4、第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。

本案中,购房人潘先生虽知道房屋内有租户,但其在房屋租期到期前及到期后曾多次与孙大协商续租以及腾退交还商铺等事宜,其作为商铺购买人一方已尽到了合理告知的义务,属于善意第三人,且该房屋已办理完过户,属于上述四种情形之一,孙大因此不再享有优先购买该房屋的权利。

(二)潘先生与原房屋所有权人之间的房屋买卖合同是否会被撤销?

城镇房屋租赁合同解释21条规定:

出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形,承租人请求出租人承担赔偿责任的,人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的,人民法院不予支持。

因此,孙大的优先购买权被侵害,并不必然导致潘先生与刘先生的房屋买卖合同无效。

本案中,购房人潘先生作为善意第三人,与刘先生的买卖合同不存在恶意串通,内容未违反法律、行政法规强制性规定,成立并生效。该合同亦无可撤销事由;孙大无权要求撤销合同。所以,孙大作为租户,无论其诉求是撤销合同,还是认定合同无效,都没有依据,无法得到支持。

(三)房屋租赁中装饰装修物如何处理呢?

城镇房屋租赁合同解释第13条:

“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用,由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的,人民法院应予支持。”

城镇房屋租赁合同解释第12条:

承租人经出租人同意装饰装修,租赁期间届满时,承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的,不予支持。

因此,承租人未经同意装修的,出租人有权请求承租人恢复原状;所有费用由承租人承担。承租人经同意装修的,租赁合同因租赁期间届满而终止的,对形成附合部分的装饰装修物,无论其残值几何,承租人均无权请求出租人补偿。本案中,孙大未经房屋所有权人刘先生与房屋现所有权人潘先生同意进行装修,装修费用由其自行承担;退一步讲,即使孙大经房屋所有权人同意而装修,由于该租赁合同是因租赁期限届满而终止,对形成附合部分的装饰装修物,无论其残值几何,孙大均无权请求潘先生补偿。

三、经验总结及建议

(一)出售尚在租赁期间内的房屋,要想顺利完成交易,作为业主,下列准备必不可少:


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(二)同样,作为买方,也要注意以下情况:

 

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综上,要想避免因租赁问题产生纠纷,一定要做到:

1、合同中如实填写租赁情况;

2、签约前业主与租户沟通,签署《放弃行使优先购买权的声明》;如租户不签,则发送《行使优先购买权的通知》

四、法条依据

(一)城镇房屋租赁合同解释24条

(二)城镇房屋租赁合同解释21

(三)城镇房屋租赁合同解释第13条

(四)城镇房屋租赁合同解释第12条



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