买房之后发现隔壁被建配电房，面对霸道开发商律师帮维权。 作者：郑学知律师     时间：2016-10-14    来源：无诉案例

当事人信息

原告包会玲。

委托代理人郑学知，北京盈科（武汉）律师事务所律师。

被告武汉博大房地产开发有限责任公司。

法定代表人潘新成，总经理。

 委托代理人叶敏森，系公司员工。

 委托代理人李汉奎，系公司员工。

 审理经过

原告包会玲与被告武汉博大房地产开发有限责任公司（以下简称武汉博大公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员屠俊霞独任审判，公开开庭进行了审理。原告包会玲及其委托代理人郑学知，被告武汉博大公司的委托代理人叶敏森、李汉奎到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

 原告诉称

 原告包会玲诉称，原、被告于2013年10月18日签订《武汉市商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于武汉市东西湖区环湖路特8号的博大·金湖美景二期第二栋1单元302室的房屋，原告已支付全部购房款并办理产权证明成为该房屋的合法业主。2013年底，被告带东西湖区供电公司在原告所在2栋、14栋之间的附楼安装了开闭所变电站，建成10KV的配电室。根据原被告之间的合同及湖北省建筑标准设计研究院的《金湖美景住宅小区规划方案》，东西湖区国土资源和规划局的《建设工程规划许可证》的附图：2栋、14栋之间的群附楼应规划用于体育用房、社区卫生服务站的用房，被告未经规划部门批准规划变更、未经设计单位同意设计变更，将其擅自改建成配电站。且被告向原告交房的小区按照购房合同和规划漏建体育活动室、停车场等。被告违建的配电室距原告房屋仅3米，变压器振动所产生的低频噪音以及电磁辐射严重干扰了原告的生活，给原告的身心健康造成了损害，导致原告房屋的经济价值受损。请求：1、判令被告按照合同约定及规划整改违建配电室、还原体育用房、社区卫生服务站的用房；2、判令被告赔偿原告经济损失100，000元；3、被告承担本案诉讼费用。

 被告辩称

武汉博大公司辩称，1、我公司已依约向原告履行了全部购房合同义务。我公司根据小区整体规划设计，在保证小区公共配套设施如停车场、绿化带等总量不变的前提下，基于便利业主或行业规定的角度考虑，将部分设施作出局部调整是完全符合行业规则。故我公司对配电室的位置予以调整并未违反建设规划设计。2、原告起诉主体错误。小区配电室等设施的产权实际属于武汉供电公司所有，即使该配电室对原告的人身造成损害，原告起诉的主体也应是武汉供电公司。3、原告的诉讼行为违反法定程序。根据城乡规划法的相关规定，公民在发现违章建筑后，应首先向有关部门举报或控告，有关部门受理后，依照法定程序对相关建筑是否违反规划予以查处或执法。4、配电室施工和设计均符合国家标准，不存在侵权的客观事实，配电设施的施工验收和环境检测均合格。5、被告已按原告要求采取措施进行降噪处理，已尽最大善意改善业主的住宿条件，而原告依然置若罔闻。综上，请求驳回原告的诉讼请求。

 原告包会玲为证明其诉讼主张，向本院提交了以下证据：

 1、《武汉市商品房买卖合同》1份，证明原告购买了被告开发的博大·金湖美景二期商品房，双方签订了书面合同，约定了双方的权利义务；

2、博大·金湖美景规划方案1份，证明被告应按照规划设计向业主交付房屋及小区的其他设施；

 3、博大·金湖美景小区及周边情况的照片1组、博大·金湖美景小区及周边情况视频光盘1张，证明被告违反合同约定及规划设计，擅自将应规划用于小区活动用房、体育用房改建成配电室，被告没有依约交付社区活动用房，体育用房及停车场，并且被告违建的配电房给原告及周边造成了损害和恶劣影响；

4、武汉市东西湖区国土资源和规划局的《回告》1份，证明被告违建的配电室没有经过武汉市国土资源和规划局的审批，武汉市国土资源和规划局认定被告所建配电站于验收后所建，没有办理建设工程规划许可证；

 5、《承诺函》、小区一期规划图、二期2号楼201室、202室照片、一期规划配电室房屋照片，证明：1、因被告违建配电室，导致配电室周围的房屋交易困难，原告房屋经济价值受损；2、被告出售、出租原规划用作配电室的房屋来进行获利；

6、《律师函》1份，证明原告曾找被告协商解决被告违建配电室损害赔偿一事，但被告没有回应。

被告武汉博大公司为证明其反驳主张，向本院提交了以下证据：

 1、《武汉市商品房买卖合同》、《楼宇验收交接书》、《物品／文件签收确认书》各1份，证明原告对所购的商品房住宅客观条件均已了解，并依约定完成验房和收房书面确认手续，表明被告已履行全部合同义务，不存在违约事实；

2、《“关于丁永兵反映小区变电站噪音扰民”信访事项答复意见书》、《武汉市东西湖区环境监测站监测报告》各1份，证明“配电室”的噪音测量值符合国家环境监测标准，即原告诉被告人身和财产侵权缺乏法定客观事实依据；

 3、武汉供电公司《人民来信回复单》1份，证明配电室为武汉供电公司设计和施工，符合国家标准，为合法电力配套设施；

4、《新建住宅供电配套工程合同》1份，证明武汉供电公司对配电室享有产权和安全管理责任，原告诉被告承担侵权损害赔偿责任无事实依据。

庭审后，被告武汉博大公司又向本院补充提交了以下证据：

 1、《建设工程规划验收合格证》、《工程竣工验收备案证明书》、国家电网《新建住宅用电报装办理告知书》，证明配电室符合行业规划并通过国家相关部门验收；

 2、武汉供电公司《用电报装（增容）项目受电工程设计审核意见书》，证明配电室的设计符合国家行业规定，并通过国家相关部门验收，属于合法用电设施；

 3、申请本院向武汉市东西湖区供电公司调取的《关于禁止将新建住宅供电配套工程开闭所、配电室建于地下的通知》，证明内容同上。

 审理中，为查明案涉配电室的具体位置及是否存在噪音扰民等问题，本院依法组织双方当事人于2016年2月26日到博大·金湖美景小区对案涉配电室及原告包会玲家中进行现场勘查。从现场勘查的情况来看，案涉配电室位于该小区2栋、14栋之间的附楼一层，原告包会玲所购房屋位于三层，与配电室垂直方向距离为3米左右、水平方向无间距。当日下午13时左右在原告包会玲家中配电室噪音不明显。 同日，本院还依职权向博大·金湖美景小区的物业公司负责人杨俊进行调查，形成调查笔录一份并向其调取了该公司对配电室降噪处理的现场照片。其陈述原告包会玲多次向其反映配电室噪音扰民的问题，其与供电公司联系后，供电公司工作人员两次到现场查看，并与业主协商确定改善方案。后物业公司根据业主建议购买空气阻力减震器降噪，但业主反映效果不明显。因省供电公司出台了相关文件，原规划中的配电室位置不符合其要求，故开发商应供电公司要求对配电室的位置进行了相应调整。博大·金湖美景小区已于2015年6月成立了业主委员会。

经庭审质证，被告武汉博大公司对原告包会玲提供的证据发表质证意见如下：

对证据1无异议；对证据2的真实性无异议，对其证明目的有异议，该图为小区建设的规划方案，只是计划性的，有效期也只有一年，小区中配套设施可以结合绿化等要求变更位置；对证据3的真实性无异议，对其证明目的有异议，被告没有违反合同的约定及规划许可的设计；对证据4的真实性、关联性及证明目的有异议，该回复中的被回复人并非原告。这份回复是国土资源和规划局从其角度进行的回复，与本案没有关联性；对证据5的真实性无异议，对其证明目的有异议，被告出具承诺函是为了维护整个小区业主的利益，当时由于原告的投诉，供电公司要求被告回复解决，否则要暂停整个小区的供电。对照片的真实性无异议，小区规划中原来也有配电室的设置，但是在小区的建设中因为供电公司的文件要求进行了变化；对证据6的真实性无异议，对其证明目的有异议，被告并未对原告的主张置之不理。

 原告包会玲对被告武汉博大公司提供的证据发表质证意见如下：

对证据1的真实性无异议，对其证明目的有异议，无法证明被告已经依据合同约定履行其义务，反而证明被告在交房义务的履行中有违约；对证据2的真实性无异议，丁永兵系包会玲的丈夫，但对其证明目的有异议，《武汉市东西湖区环境监测站监测报告》的依据和标准不符合住宅的标准，即使该报告显示变电站的噪音程度符合一定标准，但不同人对噪声及电磁的承受度不同，本案原告系孕妇，因此承受了更大的影响和损害；对证据3的真实性无异议，对其证明目的有异议，该配电室的施工设计符合标准并不能免除被告对原告的违约责任；该回复可以表明，实际上在被告将房屋出售给原告时，就已经决定了配电室的改建及位置安排，但其并未告知原告这一情况，因此被告存在违约；对证据4的真实性无异议，对其证明目的有异议，配电室的产权虽然属于供电公司，但也是由被告委托供电公司建造的，被告作为委托方应对配电室造成的损害承担责任。

原告包会玲对被告武汉博大公司补充提交的证据发表质证意见如下：对证据1的真实性无法核实，无原件，且两证取得时间均在原告包会玲购房之前，亦在配电室建成前，故竣工规划验收并未包括配电室，从《新建住宅用电报装办理告知书》的内容来看，也要求办理规划手续，但被告均未办理；对证据2真实性和证明目的均有异议，该意见书出具时间为2013年8月7日，配电室的实际建造时间在2013年底，该意见书上同意的受电工程设计不一定是现行施工的设计规划，无法证实其关联性。且该份证据在法庭辩论终结后提供，不应作为证据采信；对证据3的真实性无异议，但与本案无关，属于供电公司内部文件，加盖的也是营销部印章，不具备法律效力。

 原告包会玲对本院依职权所做的调查笔录及调取的照片真实性无异议，但认为被告虽进行了降噪处理，但效果不明显。 被告武汉博大公司 原、被告对本院依法制作的勘查笔录均无异议。本院对上述经庭审质证的证据材料认证如下：

原告包会玲提交的证据1、2、3、5、6，因被告武汉博大公司对其真实性无异议，本院予以采信；证据4武汉市东西湖区国土资源和规划局出具的1份《回告》，系该局针对原告包会玲的丈夫丁永兵向其反映“博大·金湖美景”二期变电站规划审批及违规建设监管的问题作出的回复，可以采信。

被告武汉博大公司提交的证据1、2、3、4及补充提交的证据3，原告包会玲对其真实性无异议，本院予以采信；补充证据1中《建设工程规划验收合格证》、《工程竣工验收备案证明书》，经查证属实，可以采信；《新建住宅用电报装办理告知书》无原件，不予采信；补充证据2武汉供电公司《用电报装（增容）项目受电工程设计审核意见书》系原件，可以采信。但对上述证据的证明目的，本本院查明

 对本院依职权调取的证据以及本院依法制作的勘查笔录，因双方当事人对其真实性均无异议，本院予以确认。

本院根据庭审中确认的证据和双方当事人在庭上的陈述，综合认定本案事实如下：

 2012年，武汉博大公司开发建设完成了位于武汉市东西湖区张柏路东、径河北的“博大·金湖美景”项目，并于同年10月取得了1、2、3、14#楼及配套设施的《建设工程规划验收合格证》，该合格证上注明2#楼一层设体育活动站190.37平方米，一、二层局部设有社区卫生服务站455.1平方米等，但未注明有配电室。2013年1月25日，武汉博大公司取得了博大·金湖美景2号住宅楼及地下室的《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》。

2013年5月27日，武汉博大公司与武汉供电公司签订《新建住宅供电配套工程合同》，约定由武汉供电公司为博大·金湖美景二期住宅项目实施供电配套工程，住宅小区的公用配电室及相关通道，由武汉博大公司负责在本工程启动前完成建设并无偿向武汉供电公司提供。公用配电室预留的面积和高度以设计为准，位置应在电力负荷中心的地面以上等。2013年10月18日，武汉博大公司（××）与包会玲（××）签订了《武汉市商品房买卖合同》及附件，约定：包会玲向武汉博大公司购买其开发的博大·金湖美景二期2幢1单元3层2号房屋一套，建筑面积为92.91平方米，总价款508，000元；……第九条、交房期限及条件：××应在2014年5月30日前，将符合下列条件的商品房交付给××使用：1、完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收；2、公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成，并满足使用要求；3、供电、给水、排水等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；4、完成商品房项目竣工交付使用相关手续；5、供电：交房时供电具备使用条件；6、给水：交房时给水具备使用条件；7、天然气：管线到户内厨房，具体供气时间以天然气公司通知为准；8、其它：××同意××完成规划、单体工程质量、消防、燃气等专项验收，视为××完成本条第一款的内容。第十三条、规划、设计变更的约定：经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致影响到××所购商品房质量或使用功能的，××应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知××。××有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。××在通知到达之日起15日内做出书面答复的，视同接受变更。××未在规定时限内通知××的，××有权退房。××退房的，××须在××提出退房要求之日起90天内将××已付款退还给××，并按同期银行活期存款利率给付利息。××不退房的，应当与××另行签订补充协议。第十八条……××不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质，但××因规划部门批准的规划变更，设计单位同意设计变更，而引致的前款相关使用性质之改变除外。合同还约定了其它权利义务。

合同签订后，包会玲向武汉博大公司支付了购房款，武汉博大公司亦按时向包会玲交付了房屋，包会玲收房后遂装修入住。后其发现2号楼地上一层原规划为体育活动站、社区卫生服务站的场地改建为配电室，且变压器低频噪音严重影响其休息和睡眠，遂多次与武汉博大公司及其物业公司协商，但未果。之后，包会玲的丈夫丁永兵为此分别向武汉市东西湖区国土资源和规划局、武汉供电公司等部门投诉。

2014年3月下旬，武汉市东西湖区供电公司分别会同东西湖区环保局环境监测站、变压器厂家到现场检测噪音分贝值，监测站出具书面检测报告，结论为“昼间厂界噪声2个监测点位均达标”，在国家标准限值以内。丁永兵对武汉市东西湖区供电公司的答复意见不服，遂向武汉供电公司申请复查。该公司于2014年6月11日出具《关于丁永兵反映变压器噪音影响生活的信访事项复查意见书》，对丁永兵提出的将博大·金湖美景二期的变压器迁移至它处或降噪处理的诉求不予支持。2015年2月2日，武汉市东西湖区国土资源和规划局针对丁永兵的投诉作出书面回告，内容为：博大·金湖美景二期于2010年9月办理了住宅楼及公建配套计4栋规划许可手续，2012年10月竣工规划验收。在该局核发相关审批、验收合格文件中，未涉及配电室（变电站）的报建审批，二期2#楼裙房底层证载用途为社区服务站。丁永兵反映的2#楼底层修建的配电室，是在规划验收后所建，由开发商于2013年向供电部门报装，按我市违法建设查处工作机制，规划验收合格后未按规定办理建设工程规划许可证又进行建设的，由城市管理执法部门查处。2015年6月，博大·金湖美景小区物业公司根据业主建议购买了空气阻力减振器，并由供电公司安排人员安装完成，但业主反映效果不明显。 2015年9月18日，包会玲委托北京盈科（武汉）律师事务所向武汉博大公司下发《律师函》，指出武汉博大公司擅自改变二期2#楼裙房底层公共部位和设施的使用性质、未按规划建造停车场，没有经规划部门和设计部门批准或同意变更规划、设计，亦未事先征求相邻业主的意见，对包会玲一家的身心健康造成损害，同时导致其购买的物业贬值，已构成违约，要求其尽快与包会玲或其律师协商补救及补偿事宜。但武汉博大公司收函后未予以回应。 另查明，根据博大·金湖美景二期商品房住宅项目的设计单位湖北省建筑标准设计研究院制定的《金湖美景住宅小区规划方案》显示，博大·金湖美景二期住宅规划的两个配电室分别位于停车位的两侧，即小区的东北角及西北角。现武汉博大公司未经规划部门批准就将原本规划用作体育活动站及社区卫生服务站的房屋改作了配电室，且原规划中的公共设施即体育活动站和社区卫生服务站至今未设立。r 2015年10月29日，原告包会玲诉讼来院，要求如诉称。审理中，被告武汉博大公司坚持辩称意见，本案调解不成。

本院认为

本院认为，原告包会玲与被告武汉博大公司签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且内容并未违反法律法规的强制性规定，应为有效。双方均应按照合同约定全面履行义务。《武汉市商品房买卖合同》第十八条约定“××不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质，但××因规划部门批准的规划变更，设计单位同意设计变更，而引致的前款相关使用性质之改变除外。”本案中，被告武汉博大公司在2012年10月办理竣工规划验收后，擅自将博大·金湖美景二期2号楼证载用途为体育活动站和社区卫生服务站的裙房底层改建成配电室，既未向规划部门申请变更规划，也未经设计单位同意变更设计，故其擅自改变二期2号楼裙房底层使用性质的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。因合同对此行为产生的违约责任未作明确约定，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，原告包会玲有权要求被告武汉博大公司赔偿损失。本案中，原告包会玲主张因配电室的位置与其房屋相距较近造成其所购房屋贬值100，000元，但因东西湖区环保局环境监测站出具的检测报告显示配电室（变压器）的噪音在国家标准限值以内，且原告包会玲未提交足以证明其房屋价值存在贬损以及房屋贬值系配电室原因造成的相关证据，应承担举证不能的法律后果，故对其要求被告武汉博大公司赔偿其经济损失100，000元的诉讼请求，本院不予支持。原告包会玲在庭审中明确表示其在本案中主张违约之诉，非侵权之诉，故如原告包会玲确有证据能证明配电室（变压器）的低频噪音超出国家标准限值，且因配电室（变压器）的低频噪音给其及家人身体权益造成损害的，可另行提起侵权赔偿之诉。另，原告包会玲还主张被告武汉博大公司按照合同及规划整改违建配电室、还原体育用房、社区卫生服务站，因配电室、体育用房、社区卫生服务站等均属于公共设施，涉及全体业主的公共利益，且案涉配电室早已建成并投入使用，如按原规划整改配电室、还原体育用房、社区卫生服务站，势必会影响其他业主的利益。现博大·金湖美景已成立业主委员会，原告包会玲要求被告武汉博大公司按照合同及规划整改违建配电室、还原体育用房、社区卫生服务站的主张并未经小区业主委员会讨论通过，故对其该项诉讼请求，本院不予支持。

依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条和《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：

裁判结果

 案件受理费1，150元（已减半收取，原告包会玲已预交），由原告包会玲负担。

 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费交纳办法》第十三条第（一）项的规定预交上诉费，款汇武汉市中级人民法院，户名：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行；上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。

审判人员

 审判员屠俊霞

 裁判日期

二〇一六年五月二十四日

书记员

书记员钱嫚

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